[부동산 인사이트] 갭투자 시 반드시 할 것과 피할 것

[비즈한국] 보통 갭투자(gap investment)란 주식 시장에서 주가의 갭을 이용한 투자 방법이다. 주식 시장에서 ‘갭’은 전 거래일의 종가와 다음 거래일의 시가 사이에 발생하는 가격 차이를 의미한다. 갭투자는 이러한 가격 차이를 분석해 투자 결정을 내리는 전략이다.

이 주식 투자의 갭은 주로 다음과 같은 세 가지 유형으로 나뉜다. 첫째, 상승 갭(Up Gap)은 전 거래일의 최고가보다 높은 가격에서 다음 날 거래가 시작될 때 발생한다. 이는 보통 긍정적인 뉴스나 이벤트가 주가를 밀어 올렸다는 의미다. 둘째, 하락 갭(Down Gap)은 전 거래일의 최저가보다 낮은 가격에서 다음 날 거래가 시작될 때 발생한다. 이는 통상 부정적인 뉴스나 이벤트에 의해 주가가 떨어졌다는 의미다. 셋째, 분리 갭(Breakaway Gap)은 주가가 중요한 저항선이나 지지선을 뚫고 이동할 때 큰 가격 차이를 보이며 발생한다. 이는 새로운 가격 범위로의 이동을 나타내며, 강력한 추세의 시작을 의미할 수 있다.

갭투자 전략은 이러한 갭이 발생한 후 주가의 움직임을 예측해 매수 또는 매도하는 것이다. 예를 들어, 상승 갭이 발생한 후 추가적인 상승이 예상되면 매수할 수 있으며, 하락 갭이 발생한 후 추가 하락이 예상되면 매도할 수 있다. 하지만, 갭이 추후에 ‘채워질’ 가능성이 있는 경우, 즉, 가격이 갭을 발생시킨 반대 방향으로 다시 이동할 가능성이 있는 경우에는 신중한 접근이 필요하다.

갭투자는 기술적 분석을 중시하는 투자자에게 인기가 있으며, 갭의 발생 이유와 그 이후의 시장 반응을 면밀히 분석함으로써 시장의 기회를 포착하려는 전략이 될 수 있다.

부동산에서도 갭투자가 있다. 주식 시장의 갭투자와는 다른 개념이다. 부동산 갭투자란 원래 부동산 거래에서 매매 계약과 동시에 잔금 지급 이전에 원래 매수인이 아닌 제3자에게 부동산을 전매하는 방식만을 의미했다. 최근에는 전세를 끼고 사는, 즉 전세자금을 레버리지로 사용해 매매가와 전세가의 차이 정도로 투자하는 방식을 통칭하는 개념으로 확대됐다. 부동산 갭투자는 주로 부동산 시장이 상승세일 때 유용하게 사용된다. 

부동산 갭투자의 기본 개념과 절차는 다음과 같다. 갭투자의 목적은 매수인이 부동산을 매입한 후, 더 높은 가격에 다른 구매자에게 매도하는 것이다. 매수인은 본인이 실제로 부동산을 완전히 소유하기 전이라도 이익을 실현할 수 있다. 이 과정에서 매수인은 매수와 매도 사이의 가격 차이(갭)로 이익을 얻는다.

부동산 갭투자는 시장 상황에 민감할 수밖에 없다. 부동산 가격이 예상대로 상승하지 않을 경우 큰 손실을 입을 수 있기 때문이다. 또한, 법적 제한이나 규제가 존재하는 지역에서는 실행이 어려울 수 있다. 부동산 거래의 투명성 및 안정성을 해칠 수 있는 행위로 각종 규제를 받을 수 있다.

요약하면 부동산 갭투자는 빠르게 이익을 얻을 수 있는 가능성이 있지만, 리스크도 상당하므로 신중한 접근과 충분한 시장 분석이 필요하다. 부동산 갭투자를 성공적으로 수행하기 위해서는 다음 과정이 반드시 필요하다.

먼저 시장 조사 및 분석이다. 투자하려는 지역의 부동산 시장 동향을 철저히 조사해야 한다. 공급과 수요, 인구 통계, 경제 상황 등을 파악해 부동산 가격이 상승할 가능성이 높은 지역을 선택해야 한다. 갭투자는 시장의 가격 변동성이 클 때 유리하다. 짧은 기간 내에 가격이 상승할 것으로 예상되는 부동산을 찾아야 하는 이유가 여기에 있다.

둘째, 재정적 준비가 철저해야 한다. 갭투자는 초기 계약금과 잠재적인 추가 비용을 포함할 수 있으므로 충분한 자본을 준비해야 한다. 금융 조달 계획이 필요한데, 재매도 전에 잔금을 지불할 수 있는 계획이나 자금 조달 방안이 있다면 투자가 수월할 수 있다.

셋째, 정책적·법적인 부분을 따져봐야 한다. 계약 조건 검토 시 전매가 가능한지 확인해야 한다. 일부 계약은 전매를 금지하거나 제한할 수 있기 때문이다. 특히 세무적 자문이 필요하다. 부동산 세무 전문가의 도움을 받아 세무적인 문제를 미리 파악하고 대비해야 한다.

 넷째, 리스크 관리가 필요하다. 시장 상황이 급변할 수 있으므로, 갭투자 과정에서 시장 변화를 지속적으로 모니터링하고 대응 계획을 준비해야 한다. 손실 가능성이 있음도 인정해야 한다. 모든 투자에는 리스크가 수반되므로, 투자 금액을 잃을 가능성을 고려해 철저한 리스크 분석과 관리 전략을 수립해야 한다.

마지막으로 네트워킹이 중요하다. 부동산 네트워크를 잘 활용해야 한다. 부동산 중개인, 대출전문가, 세무 전문가, 그리고 부동산 인사이트를 알려주는 필자를 비롯한 전문가들과의 네트워크를 활용해 잠재적인 거래 기회를 빠르게 파악하고 활용해야 한다.

부동산 갭투자는 큰 이익을 낼 수 있는 투자 수단이지만, 위험도 포함하므로 철저한 준비와 신중한 접근이 필수다. 꾸준히 비즈한국 부동산 인사이트 칼럼을 읽으면서 대비할 수 있기를 바란다.

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 유튜브 ‘스튜TV’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘서울 부동산 절대원칙(2023)’ ‘인천 부동산의 미래(2022)’ ‘김학렬의 부동산 투자 절대원칙(2022)’ ‘대한민국 부동산 미래지도(2021)’ ‘이제부터는 오를 곳만 오른다(2020)’ ‘대한민국 부동산 사용설명서(2020)’ 등이 있다.​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​

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