[부동산 인사이트] 3년 만에 50억에서 120억 원 된 나인원한남

[비즈한국] 가수 장윤정과 방송인 도경완 부부가 서울 한남동 고급주택을 매각해 3년 만에 시세차익 70억 원을 얻었다는 뉴스로 화제다. 2024년 4월 11일 장윤정·도경완 부부는 서울 용산구 한남동 나인원한남 244㎡(73.81평)을 120억 원에 매각했다. 이 단지 같은 면적에서 최고가 거래다. 장윤정·도경완 부부는 2021년 3월 나인원한남 아파트를 50억 원에 공동명의로 분양 받았다가 이번 매각으로 약 3년 2개월 만에 70억 원의 투자 수익을 거두게 된 것이다.

단기 아파트 거래 차익으로는 아마도 신기록일 것이다. 이러한 수익을 얻게 한 나인원한남이라고 하는 단지는 과연 어떤 단지인지 살펴보자. 나인원한남을 알기 전에 한 가지를 먼저 알아야 한다. 한남동이라는 입지다.

장윤정·도경완 부부는 2021년 3월 나인원한남 아파트를 50억 원에 공동명의로 분양 받았다가 이번 매각으로 약 3년 2개월 만에 70억 원의 투자 수익을 거뒀다. 사진=임준선 기자

서울특별시 용산구 한남동의 동쪽에는 성동구 옥수동과 접하고, 서쪽에는 이태원동과 보광동이 있으며, 북쪽으로는 남산과 매봉산과 있다. 그 너머로 중구 장충동2가, 신당동이 있다. 남쪽은 한강을 바라볼 수 있는 입지다. 현재 한남대로 중심으로 두 개의 한남동 구역이 있다. 한남대로는 한남대교와 연결돼 남쪽의 경부고속도로와 강남대로로 연결돼 있다. 한남대교를 넘어 남쪽으로는 서초구 잠원동, 강남구 신사동, 그리고 그 유명한 압구정동과 마주 보고 있다.

한남동 입지의 역사를 거슬러 올라가면, 고려시대 초부터 역사서에 등장한다. 당시 한남동 지역은 983년(성종 2년) 전국에 12목을 설치할 때에 양주(楊州)에 편제돼 있다가, 1067년부터 양주목이 남경으로 승격됐을 때 남경에 포함됐다. 남경은 조선시대 한양, 지금의 서울이다.

1395년(조선건국 4년차) 개경에서 한양으로 천도할 때 한양도성 내부만 한성부가 되고 그 외 지역은 모두 양주군에 속하게 됐는데, 지금의 한남동 지역도 다시 양주군에 속하게 됐다. 1424년(세종 6년), 한양에서 떨어져 나온 지 29년이 지나 다시 한성부 성저오리(城底五里)에 편입돼 남부 권역에 포함됐다. 1721년(영조 27년)에 지금의 주성동, 보광동과 함께 신설 한강방 한강계에 포함됐다.

풍수적 여담을 하나 포함하자면, 현재 한남동 한남초등학교 주변 입지를 과거에 ‘능터골’이라고 했었다. 이곳은 조선시대 때 왕능터로 미리 점지해 놓은 자리였기 때문이다. 왕릉터는 풍수적으로 명당 자리다. 지금 대통령 사저가 있는 곳이다.

조선 초기 한남동은 현재 남산국립극장 고갯길에 있던 남소문을 지나 한남대교 인근의 한강진을 통해 신사동으로 넘어가던 나루터였다. 한강진은 서울 지하철 6호선 한강진역 위치가 아닌 지금의 한남대교 북단에 있었다. 1969년에 한남대교가 놓이기 전까지 나룻배가 운영됐다.

1911년에 한강방과 둔지방이 통합돼 한지면이 됐고 한남동은 지금의 옥수동, 금호동, 행당동 지역과 함께 한지면에 포함됐다. 1914년, 경성부를 축소함에 따라 경기도 고양군에 편입돼 한강리가 됐고, 1931년, 한강리 남쪽으로 지나가는 경원선에 지금의 한남역이 된 한강리역이 개통됐다. 1936년에 다시 경성부에 편입되면서 한강리는 한강의 한(漢)과 남산의 남(南)을 합쳐 한남정(漢南町)으로 이름이 바뀌었다.

1936년에 대경성도시계획이 세워지고 이 일대를 주거지역으로 개발하면서 주거지역으로 변화하게 된다. 이 때 사대문 안으로 연결되는 남산주회도로(현재의 이태원로)가 만들어졌다. 덕분에 남산으로 가로막혀 통행이 원활하지 않던 사대문 안과의 교통이 편리해졌고, 이후 한남대로가 만들어지면서 지금의 교통환경을 갖추게 된다.

1943년 6월 10일, 조선총독부령에 의해 구제 실시 때에 용산구에 편제됐다. 해방 이후인 1947년 6월에 서울특별시령에 의해 동회제도가 실시되며 한남동회(漢南洞會)와 북한남동회가 설치됐고, 1955년 4월 18일 서울특별시조례에 의해 행정동제가 시행되자 한남동회와 북한남동회가 한남동으로 통합됐다. 이후 1970년 5월 5일, 한남1동과 한남2동으로 분동됐다가, 2008년에 다시 한남동으로 통합됐다.

일제강점기까지 일본군 병영이었던 자리에 미8군이 주둔하면서 용산기지 인근의 이태원동과 한남동은 미8군의 배후지가 됐고, 6.25 전쟁 직후부터 이 일대는 서울의 외국인들이 몰려 사는 지역으로 발전한다. 유엔빌리지, 한남외인아파트가 이때 만들어졌다. 이태원시장은 미군 PX에서 나온 물자로 상업을 하게 되고, 외국 문화가 어우러진 독특한 지역이 됐다. 이때부터 대사관로와 독서당로 인근에는 각국의 대사관과 대사관저가 위치하게 된다.

1969년 12월 26일 제3한강교(지금의 한남대교)가 개통되면서 한남동은 경부고속도로의 시작점이 됐고, 1970년 8월 15일 남산1호터널이 뚫리며 고갯길을 거치지 않고도 중구 명동 방향으로 바로 연결되게 됐다. 1960년대 후반까지만 해도 서울의 변두리였던 한남동은 1970년대부터 1980년대를 거치며 부촌으로 업그레이드가 됐다.

나인원한남은 과거 용산기지에 주둔하던 미군들이 거주하던 한남 외국인아파트 부지를 재개발해 지어졌다. 사진=임준선 기자

한남동은 현 시점 대한민국 최고 부촌이다. 삼성가를 비롯한 대한민국 굴지의 재벌그룹 회장들이 많이 거주한다. 한남대로의 동쪽에는 매봉산 서쪽 기슭으로 대한민국 대통령 관저를 비롯해 3부 요인과 각 정부부처 장관들의 공관이 모인 한남동 공관촌이 자리 잡고 있다. 한남동에는 총 26개국의 대사관이 있는데 대사관로 주변에는 4개국의 대사관이 있고, 9개국 대사관이 독서당로를 따라 몰려있다.

이곳에 단국대학교 서울캠퍼스가 있었는데, 단국대가 서울 용산에서 용인 수지(죽전동)로 이전한 뒤, 나인원한남과 쌍벽이라 할 수 있는 한남더힐이 들어섰다.

한남동은 강남대로 생활권과 연계돼 있는데, 특히 교육 관련으로 같은 생활권인 압구정동과 학군을 일부 공유하며 일반적으로 한남동 부촌에 사는 사람들은 국제학교, 유학 등을 선호하나 압구정 쪽으로도 많이 자녀를 보냈다고 한다.

한남동에도 여러 미군 기지가 있었는데, 1972년 한남외인아파트가 준공됐다. 한남동 한가운데 입지로, 이곳이 바로 현재 나인원한남 부지다. 나인원한남은 과거 용산기지에 주둔하던 미군들이 거주한 한남 외국인아파트 부지를 재개발해 지어졌다.

2016년 외인아파트를 보유하던 한국토지주택공사(LH)가 대신F&I에 6242억에 매각했다. 매입 평단가가 3400만 원에 이르는 만큼 고급형 아파트 건설이 추진됐고, 디에스한남이라는 시행사를 설립해 2017년 말 본격적인 사업 추진과 함께 선분양을 시도했다. 하지만 문재인 정부의 분양가 규제에 가로막혀 고분양가로 인한 분양 보증 실패로 결국 임대 후 분양을 하게 된다. 롯데건설을 시공사로 2017년 11월 착공했다. 2018년 7월 임대 분양이 시작됐고 5.5 대 1의 경쟁률을 기록했으며 2019년 11월 준공했다.

나인원한남 단지 내에는 넓은 녹지 공간과 1km에 달하는 단지 외곽 산책로가 있고, 단지 내 상가에 갤러리아백화점이 운영하는 고메이 494 한남, 블루보틀 한남 카페, 아우어 베이커리 등이 입점해 있다. 사진=임준선 기자

4년 동안 시행사가 소유주에 임차해주다 4년이 지난 뒤 최초 분양가로 소유주에게 매각하는 방식이었는데, 2020년 정부의 고강도 부동산 정책으로 단기임대사업자 규제가 강화 되자 해당 단지를 시행 및 보유한 디에스한남이 종합부동산세 폭탄을 피하기 위해 사업자등록을 말소했고, 2020년 분양자들에게 조기 분양을 추진했다. 분양자들이 반발해 법원에 소송을 제기 했으나 기각됐고, 결국 시행사와 분양자 간의 합의가 이뤄져 2021년 조기 분양이 완료됐다. 문재인 정부의 분양가 규제로 인해 분양 전환 과정에서 분양가도 두 차례 낮춘 후에 통과했다. 그래서 장윤정 부부가 더 큰 시세 차익을 볼 수 있었다.

총 341세대인 나인원한남의 분양 평수는 75평형, 89평형으로, 듀플렉스(전용 273㎡), 펜트하우스(244㎡), 슈퍼 펜트하우스(245㎡) 등의 구성으로 모두 대형 평수다. 단지 내에 넓은 녹지 공간과 1km에 달하는 단지 외곽 산책로가 있고, 단지 내 상가에 갤러리아백화점이 운영하는 고메이 494 한남이 입점했고, 블루보틀 한남 카페, 아우어 베이커리 등도 입점해 있다.

나인원한남은 현재 전국에서 전세보증금(실거래가 신고기준)이 가장 높은 아파트다. 2024년 1월 88평형이 80억 원에 계약 됐다. 매매가가 아니라 전세가다.

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 유튜브 ‘스튜TV’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘서울 부동산 절대원칙(2023)’ ‘인천 부동산의 미래(2022)’ ‘김학렬의 부동산 투자 절대원칙(2022)’ ‘대한민국 부동산 미래지도(2021)’ ‘이제부터는 오를 곳만 오른다(2020)’ ‘대한민국 부동산 사용설명서(2020)’ 등이 있다.