[부동산 인사이트] 12억 둔촌주공 고분양가 우려했지만 지금 20억 넘어

[비즈한국] 둔촌동은 대한민국 서울특별시 강동구에 위치한 법정동이다. 행정동은 둔촌1동과 둔촌2동으로 나뉘어졌다. 서쪽은 양재대로를 경계로 성내동과, 남쪽은 강동대로를 경계로 송파구 방이동(오륜동)과, 동쪽은 일자산을 경계로 경기도 하남시 감북동·초이동과, 북쪽은 천호대로를 경계로 길동과 접하고 있다.

올해 1월 29일 서울 강동구 올림픽파크포레온(둔촌주공) 모습. 사진=연합뉴스

둔촌동의 어원은 고려 말 신돈의 숙청을 피해 몸을 숨겼던 곳이 현 둔촌오륜역 2번 출구 뒤쪽 야산이 문신 이집 선생의 옛 집터였다고 해서 붙여진 이름이다. 둔촌동은 그의 호를 따서 지은 동명이다. ‘둔’은 ‘은둔’ 의 둔으로 숨다, 피하다의 뜻이니 둔촌은 ‘속세를 피해 숨은 마을’의 의미로 지었다고 한다. 현재 둔촌 이집 선생의 집터는 강동대로 개통 시 행정구역 경계가 조정되면서 송파구 방이동이 됐다.

1963년까지 경기도 광주군 구천면 둔촌리였다가 서울 편입 때 법정동은 성동구 천호 출장소 관할 둔촌동으로, 행정동은 법정동 길동과 함께 행정동 선린동의 관할이 됐다. 1970년, 행정동 선린동의 명칭이 길동으로 바뀌면서 행정동은 길동이 됐다. 1975년 성동구에서 분리될 때 강남구에 속했으며, 1979년 9월 29일 행정동 둔촌동이 길동에서 분리됐고, 2일 뒤, 강동구가 강남구에서 분리되면서 비로소 강동구 둔촌동이 됐다. 1985년에 풍성로를 사이에 두고 남쪽은 둔촌1동, 북쪽은 둔촌2동으로 분리해 현재에 이르고 있다.

둔촌1동과 둔촌2동 모두 주거지역으로만 이뤄져 있다. 둔촌2동에는 상점이 산발적으로 흩어져 있기도 하다. 동의 대부분을 둔촌주공아파트가 차지하고 있어 주민들 거의 모두가 아파트에서만 거주했다. 둔촌주공아파트는 1980년 입주했다.

둔촌주공아파트의 경우는 단지 내에 서울둔촌초등학교나 서울위례초등학교가 있어서 단지 내 통학이 가능했는데, 보통 2단지, 3단지 남부, 4단지 남부의 학생들은 위례초등학교로, 1단지, 3단지 북부, 4단지 북부 같은 경우는 둔촌초등학교로 등교했다. 현재는 두 학교 모두 재건축으로 휴교하고 리모델링 하는 중이다. 둔촌2동의 경우는 서울한산초등학교와 서울선린초등학교가 있다.

중학교의 경우, 동북중학교를 제외한 2개의 남녀공학 중학교가 관내에 있으며, 둔촌주공아파트의 남학생들은 동북중학교로, 여학생들은 오륜중학교나 영파여자중학교, 성내중학교 등 동 밖으로 나가야 하는 경우가 많다.

둔촌주공아파트의 경우는 인근 보성고등학교나 동북고등학교, 창덕여자고등학교 입학을 노리는 학부모들이 중학교 3학년 때부터 이사 오는 경우가 많다. 특히 보성고등학교의 경우는 진학률이 높은 명문 사립고등학교라는 인식이 있어 보성고등학교과 가장 가깝고 입학 확률이 높은 둔촌주공2단지는 전세가가 타 단지들에 비해서 약간 높았다. 다만, 3단지와 4단지에서도 보성고등학교에 가는 학생이 많았다. 여학생들은 둔촌고등학교나 창덕여자고등학교, 영파여자중학교로 많이 배정 받고, 둔촌2동의 경우 한영고등학교으로 배정을 많이 받았다.

둔촌동은 송파구 학교를 많이 배정 받다 보니 송파구 생활권에 가깝다고 볼 수 있다.

둔촌주공아파트는 강동구에서 가장 크고 유명한 단지다. 강동구의 역사는 둔촌주공아파트 준공 전후로 나뉜다고 해도 과언이 아니다. 1970년대 후반 강남의 개발과 더불어 강남의 베드타운으로 강동구 지역을 개발했고, 잠실주공아파트 다음으로 둔촌주공을 건설했다. 둔촌주공아파트가 지어지면서 강동구가 부각되기 시작했다.

1980년 3월 둔촌주공2단지가, 1980년 11월 둔촌주공 1·3·4단지가 입주했다. 이에 맞춰 장충동에 있던 동북중학교와 동북고등학교가 이곳으로 이전을 했고 서울둔촌초등학교가 개교했다. 1·3·4단지 입주 때에는 서울위례초등학교도 개교했다.

용적률이 재건축에 최적화된 아파트라 1990년대부터 재건축 준비에 들어갔기 때문에 상당히 오랜 기간 진행되는 정비사업이다. 시공사는 현대건설, 현대산업개발, 대우건설, 롯데건설이었다.

2016년 조합이 건설사들의 무상지분 150% 비율을 받아들이며 사업이 시작됐다. 2017년 7월 20일부터 재건축 이주가 시작됐다. 2019년 1월 관리처분인가를 통해 현재의 세대수가 정해졌다. 최초 준공 예정 목표가 2023년 8월이었지만, 공사비 분쟁으로 2022년 4월부터 11월까지 7개월간 공사가 중단됐고, 현재 2024년 11월 입주를 앞두고 마무리 공사 중이다.

1만 2032세대로 대한민국 사상 최대 단일 규모 아파트이자, 사상 최초 단일 단지 1만 세대 이상이 입주하는 아파트가 된다. 이 아파트 단지 거주민보다 인구수가 적은 시군구도 많을 것이다. 가구당 평균 4인 가족으로 해도 4만 8000명이 넘기 때문이다.

올림픽파크 포레온의 엘리베이터는 워낙 최대 규모 단지여서 두 개의 업체를 선정했고 1~3단지는 현대엘리베이터, 4단지는 미쓰비시엘리베이터에서 제작한다. 현대엘리베이터 물량의 전체 수주 규모는 314대로, 엘리베이터 256대, 에스컬레이터 58대이며, 총 434억 원의 규모로 수주됐다. 이는 현대엘리베이터의 창사 이래 최대 규모의 승강기 수주라고 한다.

대략적인 시설들을 정리해 보면, 체육관, 탁구장, 스쿼시, 클라이밍, 어린이 체육교실, 인라인트랙, 실내골프연습장, 휘트니스, 사우나, 수영장이 결합된 ‘스포츠 콤플렉스’가 제공될 예정이며, 각 단지마다 지하에 휘트니스와 실내골프연습장, 요가실은 기본으로 설치된다. 입주민 한정으로 조식을 제공하는 카페테리아가 1·4단지에 위치하며, 3단지 302동과 304동 최상층에는 미니풀을 갖추고 있는 스카이 게스트 룸이 있다.

올림픽파크 포레온은 2022년 11월 25일 모집공고문을 게시했고, 12월 5일 특별공급을 시작으로 12월 7일 1순위 청약을 실시했다. 1순위 경쟁률은 3.69 대 1을 기록했다. 미계약분이 등장했고, 2023년 3월 무순위 청약까지 진행되고서야 계약이 마무리 됐다.

많은 기사들과 전문가들이 둔촌주공, 아니라 올림픽파크 포레온의 청약을 부정적으로 평가했고, 분양을 받는 사람들을 비아냥거리기도 했다. 그리고 올림픽파크포레온 청약을 추천했던 스마트튜브 부동산조사연구소를 맹비난했던 기억도 난다. 당시 전용 84㎡의 분양가는 12억 원 전후였다.

2024년 1월~4월 거래가격이다.

12억 원 전후로 거래된 내역이 없다. 12억 원대 전후로 분양 받으면 안 된다고 했던 전문가들은 이제 언급 자체를 안 한다. 가끔 기자들이 “분양이 안 된다고 했었는데, 왜 분양이 완판됐냐”고 질문하면 “2023년 1월 3일 대책 덕분”이라고 변명한다. 그래서 3월 무순위 청약이 잘 될 수 있었다고 말이다.

그 분들께 다시 질문하고 싶다. 2023년 1월 3일 대책이 없었다면 어땠을까 하고 말이다. 지금 강동구가 여전히 규제지역이고, 실거주 의무가 있다고 가정하고도 분양이 안 됐을까? 지금 이 가격을 못 받았을까?

입지의 가치, 상품의 가치는 규제 따위로 평가할 수 있는 것이 아니다. 그건 그 입지에, 그 단지에 실거주할 사람들이 결정하는 것이다. 올림픽파크 포레온이 그 교훈을 다시 한 번 확인해 주었다.

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 유튜브 ‘스튜TV’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘서울 부동산 절대원칙(2023)’ ‘인천 부동산의 미래(2022)’ ‘김학렬의 부동산 투자 절대원칙(2022)’ ‘대한민국 부동산 미래지도(2021)’ ‘이제부터는 오를 곳만 오른다(2020)’ ‘대한민국 부동산 사용설명서(2020)’ 등이 있다.