[비즈한국] 대구의 부동산 시장은 지난 몇 년간 주택 가격의 변동성, 새로운 주택 공급의 증가, 인구 구조의 변화, 그리고 정부 정책의 변화 등으로 드라마틱한 등락을 겪어오고 있다. 이러한 변화는 대구에 거주하거나 거주하게 될, 혹은 떠나게 될 선택하는 많은 사람들에게 중대한 의사결정의 순간을 주고 있다.
오늘 칼럼을 통해 대구 부동산 시장의 현재 상황을 진단하고, 지난 몇 개월 동안의 중요한 부동산 통계 하나를 분석할 것이다. 이 통계는 미래를 예측하는 것이 아니라, 대구에서 미래 보금자리를 준비하는 세대들을 위한 글이다. 대구 부동산에 투자하려는 개인들에게 유용한 정보와 통찰력이 될 수도 있다.
현재 대구 부동산 시장을 정리하면, 여러 요인으로 인해 복잡한 상황에 있다. 지난 2년 이상 대구 부동산 매매 가격과 전세 시세가 꽤 많이 하락했다. 2024년 대구에는 약 2만 4000여 가구가 새로 입주할 예정이며, 이는 대구 부동산 시장에 상승보다는 하락 쪽으로 영향을 줄 요인이기도 하다. 특히 2023년 대구에서 역대급 미분양 세대수를 기록했으며, 역대급 입주 물량인 3만 4000여 세대가 입주하기도 했다. 이는 시장에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 중요한 요소였다.
많은 부동산 전문가들은 대구 부동산 시장의 전망에 대해서도 부정적 예측을 하고 있다. 국내외 경제 상황, 금리 변동, 그리고 정부의 부동산 정책과 규제 완화 조치 등 여러 외부 요인에 크게 영향을 받고 있고, 작년 조정대상지역 해제와 같은 정책 변화에도 불구하고, 시장의 활성화를 기대하기는 어려운 상황이라는 것이다. 특히, 주택 거래량과 가격 모두 하락세를 유지하고 있으며, 전문가들은 부동산 시장이 회복하기 위해서는 시장 정상화를 위한 정책적 지원과 함께 경제 전반의 안정이 필요하다고 제안하기도 했다.
그런데, 아무도 언급하지 않는 통계가 보였다. 바로 미분양 아파트 추이다. 아래 박스를 보자. 지난 1년간의 미분양 통계다. 최근 몇 년 동안 미분양의 최대치는 2023년 2월이었다. 7만 5438호. 이 중에서 대구만 1만 3987호였다. 역대급 수치라 할 수 있다. 2024년 2월 현재 미분양도 대구 9927개로 가장 많다. 그래서 1년 동안 대구는 거의 모든 부동사 이슈에서 부정적인 결과의 주인공이었다.
그런데, 대구 미분양만 놓고 보면, 가장 미분양 숫자가 많았던 2023년 2월 이후 지속적으로 미분양이 축소되기 시작했다. 17개 광역 지자체 중에서 1년 이상 연속으로 미분양이 감속한 지자체는 대구광역시가 유일하다.
미분양 아파트가 계속 거래되고 있다는 의미다. 결국 실수요자들과 투자자들이 알게 모르게 꾸준히 거래를 이어오고 있다는 것이다. 이 포인트에 주목해야 한다. 그렇다면 대구 미분양을 지금 사도 될까?
현재 대구 부동산 시장은 가격 하락, 거래량 감소, 미분양 증가 등으로 인해 복잡한 상황에 있다. 이러한 시장 환경에서 미분양 아파트 구매를 고려할 때 다음과 같은 사항을 고려해야 한다.
첫째, 장기적인 시장 전망이다. 대구 부동산 시장의 장기적인 전망을 고려해야 한다. 일부 전문가들은 시장의 경착륙 가능성을 제기하고 있으며, 가격 하락과 거래량 감소가 당분간 이어질 수 있다고 전망했다. 시장이 회복될 시점과 회복 속도를 예측하는 것이 중요하다.
둘째, 금융 조건이다. 현재 금리 상황, 대출 조건 등 금융 조건도 중요하다. 금리 인상과 같은 외부 경제 상황은 부동산 시장에 직접적인 영향을 미친다. 금융비용과 투자 수익률을 면밀히 분석해야 한다.
이 두 조건에 부합하면 지금 매수를 해도 된다고 본다. 하지만 부동산의 기본을 잊어서는 안 된다. 바로 입지 경쟁력이다. 그래서 세 번째로 해당 미분양 아파트의 위치, 즉 입지 경쟁력을 봐야 한다.
입지 경쟁력까지 검증이 된 미분양 아파트라면 개인 재정 상황을 확인하고, 매수여부를 결정하면 되겠다.
또한 정부 정책이 중요하다. 지난 정부처럼 규제 일변도 정책이 나온다면 다시 시장에 문제가 발생할 수 있기 때문이다. 하지만 지방의 경우 시장 규제를 할 가능성이 매우 낮고, 오히려 규제 완화가 추가될 가능성이 높아졌다. 이 또한 기회 포인트가 될 수 있을 것이다.
그럼에도 불구하고, 대구 미분양 아파트 매수에 대한 결정은 신중해야 한다. 개인의 재정 상태, 투자 목표, 시장의 현재 상황과 미래 전망을 종합적으로 고려하여 판단해야 한다.
필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 유튜브 ‘스튜TV’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘서울 부동산 절대원칙(2023)’ ‘인천 부동산의 미래(2022)’ ‘김학렬의 부동산 투자 절대원칙(2022)’ ‘대한민국 부동산 미래지도(2021)’ ‘이제부터는 오를 곳만 오른다(2020)’ ‘대한민국 부동산 사용설명서(2020)’ 등이 있다.
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장
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