[비즈한국] 2024년 부동산 시장 전망은 다양한 요인에 따라 지역별로 다른 흐름을 보이겠지만 전반적으로 서울을 중심으로 한 수도권 부동산 시장이 활발할 것으로 예상된다. 특히 주요 지역에서는 가격 상승도 이어질 것으로 분석된다.
아래는 2023년 3분기부터 2024년 1분까지 KB부동산 주간 KB아파트 시장 동향 그래프다. 3월 첫 주만 놓고 보면 전국 아파트 매매가는 0.04% 하락했고, 전세가는 0.05% 상승했다. 서울 아파트 매매가는 0.04% 하락, 전세가는 0.11% 상승했다. 경기도는 전주 대비 매매가가 0.03% 하락한 반면 전세가는 0.07% 상승했다. 수도권의 매매가는 0.03% 하락했다. 인천을 제외한 5개 광역시는 0.07% 하락했다.
서울의 전세 가격은 0.11% 상승을 기록했다. 인천을 제외한 5개 광역시는 0.02% 하락했다. 대전(0.06%), 울산(0.05%)은 상승했고, 광주(-0.01%), 부산(-0.04%), 대구(-0.08%)는 하락했다.
매매는 수도권, 지방 광역시 모두 하락했으나, 전세의 경우 수도권은 계속 상승세를 타고 있으며 지방 광역시는 조정 중이다. 이 추세가 이어진다면 수도권은 매매 시장까지 상승할 가능성이 크다.
서울을 제외한 수도권에서는 수요 차별화가 뚜렷해지고 있다. 다주택 전략보다는 ‘똘똘한 한 채’ 투자 현상이 발생하는 분위기다. 서울 접근성이 좋거나 좋아지는 지역, 특히 경기 남부는 고용 증가와 교통망 개선 영향으로 최근 상승세를 보이고 있다. 금리 인하 가능성이 커진 것도 부동산 시장에 긍정적인 영향을 줄 수 있을 것으로 보인다. 하지만 서울 접근성이 낮거나 일자리 추가 창출이 없는 수도권 지역은 매수세가 위축되는 흐름이다.
서울의 공급량이 부족하다보니 수요층은 서울 이외 지역까지 이동할 것으로 예상된다. 이 때문에 수도권은 올해 ‘기회의 장’이 펼쳐질 가능성이 높다. 특히 경기도는 서울과 인접하며, 교통, 교육, 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역이 많아 투자 가치가 높다. 하지만 그렇지 않은 지역도 있는 만큼 알짜를 구분해내는 노력이 필요하다. 주목할 지역을 정리해보자.
먼저 신도시 및 개발 예정 지역은 장기적으로 무조건 주목해야 한다. 정부나 지자체의 신도시 개발 계획이나 대규모 개발 프로젝트 뉴스는 반드시 체크해야 한다. 신도시 지역은 인프라 개선이 될수록 미래 가치 상승이 기대된다.
둘째, 교통망 확장 지역도 주목해야 한다. GTX(수도권 광역급행철도)는 물론 8호선, 신안산선 등 신규 지하철 노선 등 교통망 확장이 예정된 지역은 향후 가치 상승이 예상된다.
마지막으로 학생 인구가 줄어들고 있더라도 교육 인프라가 잘 갖춰진 지역을 선택하길 제안한다. 인구가 감소해도 학군이 우수한 지역은 거주 수요가 높기 때문이다.
주목할 지역을 정리했으니 어떻게 분석하고 접근하면 되는지 살펴보자. 2022년~2023년 경기도는 미분양 아파트가 증가했다. 하지만 이것이 오히려 기회가 될 수 있다. 미분양 아파트 입지 중 위에서 설명한 세 가지에 해당되는 지역이 있다면 좋은 투자 기회가 될 수 있다.
단기적인 시각 대신 장기적 시각을 가져야 한다. 부동산 시장은 단기적인 변동성이 있을 수 있으므로 일희일비해서는 절대 안 된다. 장기적인 관점에서 투자해야 한다. 인구 증가 및 경제 성장 등 거시 경제 요인을 고려하면 단기적인 등락에 덜 신경 쓸 수 있다.
마지막으로 정부 정책을 수시로 모니터링하길 제안한다. 경기도는 부동산 정책이 시장에 큰 영향을 준다. 정책 변화를 지속적으로 지켜보며 투자 전략을 조정해야 한다. 특히 노후계획도시 특별법의 실행 시기와 내용에는 반드시 촉을 세우고 있어야 한다. 이러한 포인트를 고려해 전략적으로 접근한다면 2024년 경기도 아파트 투자가 훨씬 수월할 것이다.
인천 아파트 시장도 간단히 정리해보자. 인천은 서울 부동산 시장과 유사한 추세로 아파트 매매시세가 소폭 상승 후 다시 하락하고 있다. 전세 시세는 하락 폭이 둔화했다. 인천은 2022~2023년에 수요 대비 입주 물량이 많았으나, 2024년과 2025년에는 줄어들 예정이다. 2026년 이후부터는 부족할 것으로 예상된다. 인천 아파트 시장이 단기적으로는 물량 과다로 인한 가격 하락 압력이 있었으나, 장기적으로는 신도시 개발 계획 등으로 인한 수요 증가가 생길 수 있다.
2024년 인천에서 아파트 투자를 할 계획이라면 송도, 검단 지역 몇몇 단지들이 주목할 만한 곳으로 보인다. 인천 부동산 시장의 불확실성과 물량 조정 기간을 고려할 때, 분양권 및 신축 위주로 시장을 접근할 필요가 있다. 부디 2024년 수도권에서 좋은 기회를 잡을 수 있길 기대한다.
필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 유튜브 ‘스튜TV’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘서울 부동산 절대원칙(2023)’ ‘인천 부동산의 미래(2022)’ ‘김학렬의 부동산 투자 절대원칙(2022)’ ‘대한민국 부동산 미래지도(2021)’ ‘이제부터는 오를 곳만 오른다(2020)’ ‘대한민국 부동산 사용설명서(2020)’ 등이 있다.
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장
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