[단독] '깡통전세' 해결해야 할 국토교통부도 '당했다'

[비즈한국] 국토교통부가 지난해 하반기 항공교통본부 관사로 쓰던 대구 다가구주택 전세금을 떼인 것으로 확인됐다. 집주인에게 부동산 담보 대출을 내준 금융기관이 채권 회수에 나서면서 건물이 경매에 넘어갔는데, 국토부가 매각 대금 배당 순위에서 밀려난 것. 국토부는 떼인 전세금 4000만 원을 돌려달라며 소송을 제기해 승소한 뒤, 현재 집주인 재산을 찾는 절차를 밟고 있다. 국토부가 집을 팔아서도 전세금을 전부 돌려받을 수 없는 ‘깡통전세’ 피해자가 된 셈이다.

대구지방법원은 지난해 11월 국토교통부 항공교통본부가 대구 동구 각산동 다가구주택 집주인을 상대로 낸 전세금 반환 소송에서 원고 승소로 판결했다. 앞서​ 국토부 항공교통본부는 지난해 8월 이 다가구주택 집주인으로부터 전세금 6000만 원 중 4000만 원을 돌려받지 못했다며 소송을 제기했다. 국토부는 현재 집주인의 재산을 찾기 위한 재산 명시 신청 절차를 밟고 있다. 

전세금 반환 분쟁이 발생한 곳은 국토부 항공교통본부가 직원 관사로 쓰던 다세대주택이다. 지상 4층(연면적 529㎡) 규모로 국토부 항공교통본부 청사와는 남쪽으로 4km가량 떨어졌다. 1층에는 소매점, 나머지 층에는 다가구주택(11가구)이 들어선 ‘상가주택’ 형태다. 국토부 항공교통본부는 2019년 12월 이 건물 3층 한 가구(28㎡)를 전세금 6000만 원에 2년간 임차하는 계약을 맺었다. 계약과 동시에 건물에 전세권도 설정했다. 

그러나 이 건물은 2022년 11월 통째로 경매에 넘어갔다. 건물 신축 당시인 2016년 7월 집주인에게 건물을 담보로 5억 원(채권최고액 6억 5000만 원)가량을 빌려준 A 금융기관이 채권 회수에 나서면서다. 경매개시결정 당시 국토부는 전세금을 돌려받지 못한 상태였다. 이 건물은 감정평가에서 11억 3551만 원으로 가치를 평가받았지만, 2023년 5월 한 차례 경매가 유찰되면서 같은 해 6월 8억 7777만 원에 최종 낙찰됐다. ​

국토부는 결국 전세금 4000만 원을 떼였다. 법원은 2023년 8월 경매 절차에 따라 건물 매각 대금 배당을 실시했지만, 국토부는 배당 순위에 밀려 전세금 채권 6000만 원 중 2000만 원만 배당받았다. 건물 매각 대금은 경매 집행 비용과 소액임차인 최우선변제금, 국토부 전세권 설정에 앞서 근저당권을 설정하거나 전입을 마친 금융기관과·세입자들의 채권 변제에 먼저 사용됐다. 집을 팔고도 임대차 보증금을 돌려받지 못하는 ‘깡통전세’가 현실화한 셈이다.

다가구주택은 깡통전세나 전세사기에 취약하다. 한 건물에 여러 가구가 살 수 있지만 가구별 등기가 되지 않기 때문이다. 건물을 담보로 한 채권을 확인하려면 등기부등본에 기재된 물권은 물론 건물에 입주한 전체 세입자들의 보증금 규모를 알아야 한다. 주민등록법에 따라 소유자나 임차인이 아닌 사람이 건물 전입 세대를 확인하려면 매매계약서나 임대차계약서를 보유해야 한다. 건축법상 다가구주택은 19가구 이하가 거주할 수 있는 단독주택으로 3개 층 이하이면서 바닥 면적 합계(연면적)가 660㎡(200평)이하인 주택을 말한다. 

국토부 항공교통본부는 이에 대해 “최초 임대차 기간 2년을 조건으로 전세 계약했으나, 계약기간 만료 전 임대인·임차인 쌍방이 갱신이나 거절에 대한 아무런 통지가 없어 전세 계약이 자동 연장돼 계속 관사로 사용하던 중, 2022년 11월에 부동산 임의경매 개시가 결정됐다”며 “전세금 반환청구 소송에서 지난해 11월 원고(항공교통본부) 승소 판결을 받아 채무인에 대한 재산 명시 신청 절차를 진행하고 있다. 재산 명시 절차가 종료되면 채무자 재산목록에 따라 강제집행 할 것​”이라고 밝혔다. 

한편 집주인이 세입자에게 돌려주지 않은 전세금은 역대 최고를 기록하고 있다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난해 HUG 전세보증금 반환 보증보험 사고액은 전년 대비 3.7배 늘어난 4조 3347억(1만 9350건) 원으로 역대 최대치를 기록했다. 최근 2년간 사고액은 5조 5000억 원으로, 내년까지 10조 원에 이를 것으로 추산된다. 전세보증금 반환 보증보험 사고는 전세보증금반환보증 상품에 가입한 세입자가 정당한 사유 없이 집주인에게 전세보증금을 돌려받지 못해 HUG가 대신 갚아줘야 하는 상황을 말한다. ​ 

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