[비즈한국] 이전 정부의 부동산 정책에서 가장 큰 패착 중에 하나는 전세 물량 확보에 대한 내용이 없었다는 점이다. 매매 시세 상승장의 원인은 대부분 전세난에서 시작되기 때문이다. 2021년 대상승장의 원인은 2020년까지 지속됐던 전세 시세의 상승 때문이었다. 2020년 12월에 전국에 전세 시세가 상승하지 않은 지역은 단 한곳도 없었다. 아파트는 기본이고 다세대, 빌라의 전세 시세까지 오르고 있었기 때문이다. 결국 2021년 전국의 모든 부동산 시세가 모두 오르게 되는 전후무후한 역사적인 결과를 보게 됐다.
부동산 시세 등락의 기본적인 이유는 수요와 공급의 괴리에서 발생한다. 인구수 혹은 세대수가 폭발적으로 증가한 것도 아닌데 2021년에 매매, 전세 시세가 왜 모두 상승했을까? 수요의 증감이 없었다면 공급에서 문제가 발생했다는 의미다.
여기서 공급은 신규 공급만이 아니다. 2020년 전후 신규 공급은 상대적으로 많은 편이었다. 결국 시장 내에서 정상적으로 거래될 수 있는 매물이 극히 적었다는 것이다.
상승 전에는 반드시 조정이나 하락 시기가 있었을 것이다. 이 패턴만 알고 있어도 부동산 시장에서 손해를 보는 선택을 할 일은 없을 것이다.
2021년은 매매든 전세든 매물의 수가 극히 적었다. 이로 인해 투자자가 아닌 일반인들이 극심한 어려움을 겪을 수밖에 없었다. 하지만 당시 정부는 세금과 대출을 오히려 더 조였다. 투자자는 당연하고 무주택자들이 내 집 마련을 하거나 1주택자들이 갈아타기를 하는데 있어서도 세금과 대출로 규제를 했다. 거래 자체를 막으려 했던 것이다.
그래서 부동산 시장에 불만이 쌓이기 시작했고, 그 불만의 대상을 어떻게 해서든 정부가 아닌 다른 곳으로 돌리려 했던 것이 이전 정부의 입장이라고 생각하면 된다. 지난 정부에서 왜 수급 문제가 꼬일 수밖에 없었는지 이해할 수 있을 것이다.
인기 입지들 내에서도 거래가 없었다. 살 수도, 특히 팔 수도 없었다. 매수자가 없으니까. 매수자가 없으면 조정이 되는 것이 아니냐고 반문할 수 있다. 일반적인 시장의 패턴이면 그렇게 됐을 것이다. 하지만 당시는 그런 거래가 되지 못했다. 누군가 내 집을 매수해 줘야 하는데 내 집 마련도 갈아타기도 못하는 시장이었기 때문이다. 세금과 대출로 만들어진 거래 불가 시스템이 있었던 것이다.
2022년이 되었다. 이전 시황과 정확히 반대의 상황이 펼쳐지게 되었다. 2021년까지는 입주 물량이 많았는데도 상승을 했지만, 2022년에는 입주 물량이 많지 않은 지역들도 하락을 했다. 지난 정부에서 만들어졌던 거래 억제 시스템 때문이었다. 이 시스템은 단번에 만들어진 시스템이 아니다. 다양한 규제가 누적되면서 5년 동안 차곡차곡 거래를 하지 못하도록 묶는 누적 시스템이 된 것이다.
심리적인 요인을 얼어붙게 만든 외부 요인까지 추가됐으니, 말 그대로 얼음왕국이었다. 지금으로부터 1년 전인 2022년 12월은 말 그대로 얼음왕국이었다. 평소 7000~8000건이 거래되던 서울 아파트 시장이 1000건이 안 되는 시장이 되었으니 말이다.
결국 새 정부는 정책을 180도 전환시키려 했다. 무엇보다 거래량을 살리려 했다. 2023년 1월 3일 대책으로 강남3구와 용산구를 제외한 전국 모든 지역의 규제를 풀었다. 무주택자들이 내 집 마련을 하거나 1주택자들이 갈아타기 위한 거의 모든 규제를 풀었다.
주택 매도를 위한 일시적 2주택 가능 기간을 6개월에서 3년으로 늘려준 것이 대표적인 정상화 정책이었다. 아울러 정책 대출을 제공했다. 대출을 총량을 증가시키기 위해 DSR를 완화해 주기도 했다. 부동산의 담보 가치만 고려할 뿐 매수자의 소득 수준을 따지지 않게 했다.
그리고 금리 수준도 낮추어 주었다. 5~6%까지 치솟은 금리를 4% 초반대까지 낮췄다. 대출을 적극적으로 활용하기 시작했고, 1000건 이하로 떨어졌던 서울 아파트 월 거래량이 3000건 이상으로 회복되기 시작했다.
그렇게 2023년 시장이 마무리되고 있다. 하지만 정책 대출이 거의 소진됐고, 부동산 시세가 어느 정도 반등하자 다시 거래량이 감소했다. 일부 지역은 반등했던 시세가 조정되기도 했다. 대세 하락장이 시작되는 것 아닌가 우려를 보이는 전문가들이 다시 활동하기 시작했다.
시장에서는 2022년 하반기 시장과 2023년 현재 시장을 비교하는 이들이 있다. 결론부터 이야기하자면 비교보다는 대조를 하는 것이 현재 시장을 설명하기 더 쉬울 듯하다. 비교는 공통점을 찾는 것이고, 대조는 차이점을 찾는 것이기 때문이다.
2022년 12월과 2023년 12월 시장의 공통점은 거래량이 적다는 것이다. 정상적인 시장 대비 절반 이하의 거래량이다. 거래량이 적다는 것은 통계적으로는 의미 없는 수치들이 나온다는 것이다. 이 수치들 때문에 전문가들과 언론사들은 엉뚱한 해석들을 한다. 25년간 통계 분석을 해 온 전문가로서 현재 통계 분석은 의미가 크지 않다. 참고만 하면 된다고 제안하고 싶다. 조정되는 곳은 왜 조정되는지를 구체적으로 볼 필요가 있고, 상승하는 지역은 왜 상승한 거래가 나왔는지 따져볼 필요가 있다는 의미다.
2022년 12월과 2023년 12월 시장의 차이점은, 2022년 2월에는 대기 수요가 거의 없었지만 2023년 현재는 대기 수요가 꽤 많은 편이라는 것이다. 대기 수요가 없으면 계속 조정될 수밖에 없다. 2022년 10월부터 시작된 조정장이 2023년 2월까지 지속된 이유가 여기에 있다. 하지만 대기 수요가 많으면 계속 조정되기는 어렵다. 2024년 1월부터 정책적인 시장 거래 활성화 대책이 나올 가능성이 높다. 무엇보다 대출에 대한 정책이 많이 시행될 것이다.
이렇게 되면 2024년의 전망을 어느 정도는 할 수 있을 것이다. 지역에 따라 상품에 따라 다르겠지만, 대기 수요가 언제까지 있어주느냐가 아마도 다음 시장의 전개 방향이 될 것이기 때문이다. 대기 수요층이 거래를 본격적으로 시작하면 시세는 다시 오를 가능성이 높고, 대기 수요가 축소돼 대기수요층이 없어지게 되면 본격적인 조정이 시작될 것이다.
중요한 것은 전국이 똑같은 방향성을 가지고 움직이지 않는다는 것이다. 지역별로 상품별로 다를 것이다. 심지어 같은 단지 내에서도 평형대별로 다른 양상이 나오기도 할 것이다.
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필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 유튜브 '스마트튜브tv'를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘서울 부동산 절대원칙(2023), ‘인천 부동산의 미래(2022), ‘김학렬의 부동산 투자 절대 원칙’(2022), ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018) 등이 있다.
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장
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