'부담금 완화' 재건축초과이익 환수제 개정은 시장에 약일까 독일까

[비즈한국] 재건축부담금 완화를 골자로 하는 재건축 초과이익 환수에 관한 법률 개정안이 국회 국토교통위원회를 통과했다. 개정안이 국회 본회의를 통과해 시행되면 재건축 초과이익 환수 대상과 규모가 크게 줄어들 것으로 보인다. 시장에서는 재건축사업을 통한 주택 공급이 늘어날 것이란 기대와 주거 취약 계층을 위한 재원이 줄어들 것이란 우려가 엇갈리고 있다.

국회 국토교통위원회는 30일 전체회의를 열고 재건축 초과이익 환수에 관한 법률(재초환법) 개정안을 통과시켰다. 개정안은 재건축 부담금을 면제하는 초과이익 금액을 현행 3000만 원에서 8000만 원으로 상향하고, 부과 구간 단위를 2000만 원에서 5000만 원으로 확대하는 내용을 골자로 한다. 앞서 29일 국토위 국토법안소위는 배현진, 유경준, 김정재 의원이 지난해 각각 발의한 재초환법 개정안을 여야 합의로 통합 조정해 위원회 대안으로 처리했다.

재건축 초과이익 환수제는 인근 집값 상승분과 비용 등을 뺀 재건축 이익이 3000만 원을 넘을 경우 초과 금액의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도를 말한다. 개발이익의 사유화를 막고 주택가격 안정과 사회적 형평을 달성하고자 2006년 처음 제정됐다. 주택시장 침체 등을 이유로 2013년~2017년 유예됐다가 이듬해 다시 시행됐다. 제도 도입 이후 현재까지 부과된 부담금은 5개 단지, 25억 원에 그친다. 

재초환법이 개정되면 재건축 과정에서 발생하는 초과이익은 8000만 원까지 부담금을 면제하고 △초과이익 8000만~1억 3000만 원은 10% △1억 3000만~1억 8000만 원은 20% △1억 8000만~2억 3000만 원은 40% △2억 8000만 원 초과는 50% 부담금을 부과한다. 대신 집을 장기간 보유한 1세대 1주택자는 보유 기간별로 10%(6년)에서 70%(20년 이상)까지 부담금을 감경하는 방안이 새롭게 도입된다. 초과이익 산정 시점은 임시조직인 추진위원회 구성 시점에서 사업 주체가 정해지는 조합설립 시점으로 늦춰진다.

재건축 초과이익 환수제 완화는 윤석열 정부 공약사업이다. 윤석열 대통령은 국민의힘 대선 후보 시절 부동산 공약 중 하나로 재건축 초과이익 환수제를 완화하겠다고 밝혔다. 국토교통부는 지난해 8월 ‘국민 주거안정 실현방안’을 발표하면서 재건축 부담금을 완화하는 정책 방향을 발표하고 같은 해 9월 이를 구체화한 ‘재건축 부담금 합리화 방안’을 냈다. 당시 정부안은 면제 기준 초과이익을 1억 원까지, 부과 구간은 7000만 원으로 확대하되, 장기 보유자는 10~50%(6~10년 이상)를 감경하고, 초과이익 산정을 조합 설립 시점으로 늦추는 내용이었다.

개정 이후 재건축 초과이익 환수 대상 단지와 평균 환수 금액은 각각 현행 기준 대비 40% 이상 줄어들 전망이다. 현재 재건축부담금 부과가 예정된 재건축 단지는 111곳인데, 개정안 통과 시 재건축 부과 대상 단지는 67곳으로 줄어든다. 법 개정으로 기존에 재건축 부담금 부과 대상이던 44개(40%) 단지가 면제 대상으로 바뀌는 셈이다. 이 밖에 재건축 부담금 부과 구간이 확대되면서 재건축 부담금 평균 부과 금액은 기존 8800만 원에서 법 개정 시 4800만 원(장기보유 미적용 시)으로 45%(4000만 원) 줄어들 것으로 관측된다. ​

백준 J&K도시정비 대표는 “재건축 초과이익 환수제는 분양가상한제와 함께 재건축사업 양대 장애물로 꼽혔다. 재건축 부담금을 우려한 사업 추진 예정 단지는 사업성 악화로 추진 자체를 고민했고, 사업에 착수한 단지는 재건축 부담금 규제 완화에 대한 기대로 사업 수입과 지출을 확정하는 관리처분을 미루기도 했다”며 “이번 개정안은 재건축 부담금 면제 대상을 확대하고 부과 금액도 줄여 사업 부담을 상당 부분 해소할 것으로 보인다. 재건축사업을 통한 주택 공급에 활력을 불어넣을 것”이라고 말했다.

반면 주거복지에 쓰일 정부 재건축 부담금 징수액은 크게 감소할 것으로 보인다. 재초환법에 따라 재건축 단지 주민들에게 거둬들인 재건축 부담금은 중앙정부와 지방정부가 절반씩 나눠 갖는다. 중앙정부 귀속분은 주거복지 증진과 도시 재생에 사용되는 주택도시기금 재원으로, 지방정부 귀속분은 국민주택사업특별회계나 도시재생특별회계 재원으로 사용된다. 법 개정으로 초과이익 환수 금액이 줄어들면 주거 취약 계층에게 사용될 재원도 줄어드는 셈이다. 국토부 주택정비과 관계자는 재건축 부담금 징수액 감소 규모를 묻는 비즈한국 질의에 “현재까지는 배포한 자료까지만 말씀드릴 수 있다”고 답했다.

참여연대는 29일 “재건축 초과이익 환수제 취지를 훼손하고, 재건축사업으로 발생한 개발이익을 사유화해 집값을 부양하려는 ‘재건축 초과이익 환수법’ 개악은 즉각 중단돼야 한다”며 “최근 기후 위기로 인해 생존 위기에 처한 반지하, 쪽방, 고시원 등에 거주하는 주거 취약 계층에 대한 대책 마련이 시급한 만큼 국회는 개악을 즉각 멈추고, 정부와 지자체가 재건축 부담금을 철저하게 환수해 주거 취약 계층을 비롯한 서민들의 주거 안정을 위한 공공임대 공급 확대와 품질개선에 적극 활용하도록 해야 할 것”이라고 논평했다.​

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