[부동산 인사이트] '제 2의 성수동'을 찾아라…뜨는 서울 상권은 어디?

[비즈한국] 상업용 부동산 임대 시장의 양극화가 심화되고 있다. 고금리 시장에서는 주택시장보다 상업시설의 어려움이 더 클 수밖에 없기 때문이다. 상업용 부동산 임대 시장의 어려움을 파악할 수 있는 가장 좋은 데이터는 공실률이다. 통계청에서 매분기 제공하는 상업별 상가 공실률을 통해 주요 지역 상업용 부동산 임대 시장을 분석해 보자.

먼저 광역시도 단위 상권별 공실률이다. 기준은 소규모 상가 공실률을 기준으로 정리했다. 2023년 현재 전국 소규모 상가 평균 공실률은 6.9%로 전년 대비 0.3%p 증가했다. 2022년 상반기까지는 금리 이슈는 없었기 때문에 금리의 영향으로 공실이 증가했음을 알 수 있다. 하지만 오히려 공실이 줄어든 지역들이 있다. 대표적인 지역이 서울이다. 서울은 전년 6.1%에서 2023년 5.8%로 0.3%p 공실이 줄었다.

하지만 서울의 모든 상권의 공실률이 줄어든 것은 아니다. 서울 상권을 크게 4구역으로 분류하면 도심 지역, 강남 지역, 영등포·신촌 지역, 기타 지역으로 나눠 볼 수 있다. 강남 지역의 공실률은 확실하게 감소했다. 영등포·신촌 지역의 공실률도 감소했다. 하지만 도심 지역과 기타 지역은 미미하지만 공실이 증가한 지역들이 있어 세부적으로 볼 필요가 있다.

서울 도심 지역에서 공실률이 가장 높은 지역은 명동이다. 명동의 공실률은 서울에서 가장 높은 수준이다. 하지만 이 명동도 전년 대비는 크게 줄었다. 아마도 지속적으로 공실률이 줄어들 확률이 높은 지역이다. 오히려 공실률이 높지 않지만 광화문, 남대문, 동대문, 종로, 충무로 등 변화가 없는 구도심 상가들의 공실률이 꾸준히 증가하고 있다.

기타 지역 역시 마찬가지인데, 수유역과 화곡역 주변 상권의 공실률이 크게 증가하고 있다. 변화하지 않은 상권은 도태된다는 것을 알 수 있는 결과다.

반면 공실률이 감소하는 지역들을 주목해 볼 필요가 있다. 대표적인 지역이 강남 지역이다. 강남 지역에서는 이전과 큰 변화가 없는 교대역 주변을 제외하면 거의 모든 지역의 공실률이 감소했다. 공실이 아예 없는 지역도 상당수다. 강남의 오피스 빌딩들의 시세가 계속 상승하는 이유가 여기에 있을 것이다.

강남만큼이나 공실률이 크게 감소하는 지역이 마포구다. 공덕역, 홍대·합정은 지속적으로 공실이 감소하고 있다. MZ를 중심으로 한 젊은 세대들의 유입이 공실 감소에 결정적인 역할을 했다.

결국 상권의 흥망성쇠를 결정짓는 가장 중요한 키는 메인 수요층이다. MZ세대들이 계속 찾게 하는 곳이 현재 가장 잘 나가는 상권이 되고 있음을 잊어서는 안 될 것이다. MZ들은 새로운 것에 소비를 아끼지 않는 세대이다. 팝업스토어를 찾는 주된 고객이 MZ다. 지금 가장 잘 나가는 상권을 찾는 방법은 팝업스토어가 가장 많이 오픈된 곳을 검색해 보는 것이다.

네이버 지도에서 팝업스토어를 검색하면 전국에 한 지역에만 집중적으로 핀포인트가 잡힌다. 바로 서울 성동구 성수동이다.

2호선 뚝섬역, 성수역, 분당선 서울숲역 주변 부동산들이 변화되고 있다. 공장이 상가로, 일반 상가가 팝업스토어로, 팝업스토어가 명품 브랜드 홍보관으로. 한동안 성수동의 성장은 계속 될 것이다.

결국 지금 우리가 주목할 곳은 성수동이지만 제 2의 성수동을 찾는 노력도 게을리 하면 안 될 것이다. 가장 강력한 후보지는 용산이 될 수밖에 없다. 변화되는 부동산이 가장 많이 때문이다.

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 유튜브 '스마트튜브tv'를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘서울 부동산 절대원칙(2023), ‘인천 부동산의 미래(2022), ‘김학렬의 부동산 투자 절대 원칙’(2022), ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018) 등이 있다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장

writer@bizhankook.com

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