[부동산 인사이트] 준강남권 새 아파트 노린다면 흑석·노량진 뉴타운

[비즈한국] 동작구에는 두 개의 뉴타운이 있다. 흑석뉴타운과 노량진뉴타운이다. 강남권(강남구, 서초구)에 대한 수요는 점점 증가하고, 공급이 한정된 상황에서 동작구의 2개 뉴타운에 대한 기대가 매우 높다.

이미 많이 진행된 흑석뉴타운과 본격적으로 시작한 노량진뉴타운의 공급에 대한 관심을 가져야 할 이유가 여기에 있다.

먼저 흑석뉴타운부터 살펴보자 흑석뉴타운은 3차 뉴타운인데, 2차 뉴타운인 노량진뉴타운보다 먼저 시작됐다. 흑석1구역부터 11구역까지 10개 구역(1개는 해지됨)과 존치정비구역으로 이뤄져 있다.

1구역은 명수대현대아파트와 현충로를 사이에 두고 마주한 구역이다. 계획상의 용적률도 323%로 높고 조합원 수도 적어서 사업성은 좋은 편이지만, 중앙대학교 상권 및 재개발 완료된 아파트들의 수요가 많아 흑석시장 및 현충로 인접건물 조합원들의 반대가 많다. 2022년 3월 31일 조합설립인가됐다.

2구역도 조합설립인가까지 진행된 상태다. 최고 49층, 용적률 600%, 건폐율 35~40%로 삼성물산이 시공사로 선정돼 래미안 팰리튼 서울으로 개발될 예정이다.

3구역은 흑석뉴타운 중 가장 큰 구역으로, 1772세대가 2023년 2월 28일 흑석자이로 입주했다. 사실상 뉴타운 최고의 수혜지역이다. 재개발 이전에는 흑석동 내에서도 가장 열악한 주거환경을 보였던 곳이었다.

4구역은 흑석 한강 푸르지오로 개발됐다. 2012년 8월 입주했으며 총 863세대 규모 단지로 33-49평형의 중대형 위주다. 현충원 둘레공원 녹지가 아파트의 반 이상을 둘러싸고 있다.

5구역은 흑석한강센트레빌1차로 2011년 9월 입주했으며 총 세대수 655세대다. 4구역 푸르지오 아파트와 정문을 마주하고 있으며, 푸르지오보다 낮은 지형에 단지가 조성돼 한강 조망이 좋다.

6구역은 2012년 12월 입주했으며 세대수 964세대, 용적율 221%로 브랜드는 흑석한강센트레빌 2차다. 현충로 대로변에서 떨어져 있다 보니 조용하고 공기가 좋다. 은로초등학교 ‘초품아(초등학교를 품은 아파트)’다. 최초로 세대분리형 아파트가 시범설치돼 인근 숭실대, 중대생등의 자취방, 하숙집으로도 활용되는 세대도 있다.

7구역 2018년 11월 1073세대가 입주했다. 브랜드는 아크로리버하임이다. 흑석뉴타운에서 탁 트인 한강조망이 가능한 현재 유일한 아파트단지다. 현충로 맞은편에는 역시 한강 조망하기 좋은 효사정공원이 위치하고 있으며, 서쪽 경사면에는 고도제한으로 인해 저층 및 테라스하우스 위주이며, 동쪽 평지에는 고층아파트들이 건설됐다.

8구역은 롯데캐슬 에듀포레 브랜드로 2018년 11월부터 545세대가 입주했다. 센트레빌 2차와 단지가 연결돼 있어 센트레빌에 위치한 쪽문을 통해 중앙대 캠퍼스로 이동할 수 있다. 이 구역의 재개발로 인해 은로초등학교와의 토지교환 및 구획정리가 이뤄져 은로초등학교의 주차장이 이설됐고 그 자리에는 아파트가 건축됐다.

9구역은 이주 및 철거 중이다. 9구역 내 고등학교가 신설된다. 현대건설이 시공사로 선정됐다. 프리미엄 브랜드인 디에이치 켄트로나인로 확정됐다.

10구역은 사업이 취소됐다. 노량진 근린공원과 동양중학교에 접한 언덕의 넓은 단독주택들로 이뤄진 구역이다. 주변경관을 위한 고도제한(5층)으로 인해, 조합원 수가 분양 가구보다 많기 때문에 사업성이 낮아 뉴타운에서 해제됐다.

11구역은 2012년 7월 26일자로 촉진지역으로 지정 받았다. 2017년 10월 12일 동작구청에서 한국토지신탁을 재개발사업자로 지정했다. 시공사는 대우건설이고, 브랜드는 써밋 더힐이다. 2022년 8월 26일, 조합 설립 7년 만에 동작구로부터 관리처분계획 인가를 승인 받았다. 신탁 방식을 통해 이례적으로 빠른 속도로 사업을 추진할 수 있었으며, 현재 이주, 철거 중이다.

다음은 노량진뉴타운이다. 흑석뉴타운에서 다양한 시행착오를 겪었기 때문에 좀 더 업그레이드된 버전의 뉴타운이 진행 될 수 있다. 총 8개 구역으로 간단하게 진행상황을 정리해 보자.

노량진 1구역은 2992세대로 건설될 예정으로 2023년 사업시행인가까지 완료된 상태다. 노량진 뉴타운에서 가장 속도가 느리지만 가장 규모가 크다. 시공사 선정을 위해 11월 입찰을 앞두고 있다.

노량진 2구역은 415세대로 개발될 예정으로 시공사는 SK에코플랜트이며, 프리미엄 브랜드인 드파인을 사용하기로 했다. 2022년 6월말 이주 완료됐고, 2023년 철거진행중이다. 2026년 완공예정이다.

노량진 3구역은 1012세대 예정으로 2021년 2월 사업시행인가 완료됐고, 시공사는 포스코건설이다.

노량진 4구역은 870세대 예정이며, 2022년 12월 19일 관리처분인가 완료됐다. 시공사는 현대건설이며 브랜드는 디에이치 씨엘스타다.

노량진 5구역은 740세대 예정으로 시공사는 대우건설이다. 2023년 9월 25일 관리처분인가를 받았다. 브랜드는 써밋 더 트레시아다.

노량진 6구역은 1499세대 예정으로 시공사는 SK에코플랜트, GS건설 컨소시엄이다. 현재 이주, 철거 중이다.

노량진 7구역 614세대 예정으로, 사업시행인가 및 변경인가 완료됐다. 시공사는 SK에코플랜트다.

노량진 8구역은 987세대 예정으로 이주 철거 중이며, 시공사는 DL이앤씨로 브랜드는 아크로리버스카이다.

이상 동작구 내 2개 뉴타운 진행상황을 체크해 보았다. 흑석뉴타운과 노량진뉴타운 중 누가 대장이 될 것이냐는 질문들이 많다. 그만큼 관심이 많은 곳이라 판단된다. 서울 준강남권 입지에 새 아파트를 희망하는 수요층들에게는 좋은 기회가 될 것이다. 동작구에 주목해야 할 동기 부여가 됐을 테니까.

청약 가점이 높은 세대는 청약을 도전해야 할 것이고, 청약 가점이 낮거나 기존 주택이 있는 세대는 입주권 매수도 좋은 방법이다.

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 유튜브 '스마트튜브tv'를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘서울 부동산 절대원칙(2023), ‘인천 부동산의 미래(2022), ‘김학렬의 부동산 투자 절대 원칙’(2022), ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018) 등이 있다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장

writer@bizhankook.com

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