[비즈한국] 오피스텔, 지식산업센티, 생활형 숙박시설 등 수익형 부동산에 어떻게 투자해야 될까? 최근 들어 이후 가장 많이 받는 질문 중 하나다.
하지만 이렇게 “수익형 부동산 투자 방법을 알려 달라”고 하면 답변을 제대로 할 수 없다. 어떤 부동산이든 가장 중요한 건 입지인데 입지 요소를 제외한 전체 평균에 대한 답변은 의미가 없기 때문이다. 이렇게 질문하는 경우 질문자의 의도는 두 가지일 것이다. 먼저 위의 수익형 부동산 상품들이 과연 투자 가치가 지속적으로 있냐는 것이고, 두 번째는 수익형 부동산으로 수익성이 양호한 입지를 알려달라는 속마음일 것이다.
어떤 부동산이든 해당 상품의 꾸준한 수요가 있는 곳의 부동산이라면 투자를 고려해 봐도 좋을 것이다. 여기에 한 가지 조건만 추가하면 된다. 공급이 수요를 크게 초과한 곳인지만 따져 보면 된다.
먼저 어떻게 수요가 있는 지역을 선별하는지를 살펴보자. 수요가 풍부한지는 그 지역의 뉴스만 꾸준히 봐도 알 수 있다. 한 달 이상만 지역 뉴스를 보면 현재 가장 이슈가 되는 지역들이 여러 번 중복된다.
지역적 이슈에는 두 가지가 있다. 하나는 공급이 지속적으로 되는 지역, 즉 분양 현장들이다. 다른 하나는 공급이 되지 않아 지역적으로 문제가 되는 지역들이 있다. 당연히 수익형 부동산은 분양이 많은 지역보다는 공급이 원활치 않은 지역에 우선적으로 관심을 가져야 할 것이다.
두 번째, 수요 대비 공급이 많은지 체크하는 방법으로 그 지역의 해당 상품 부동산의 공실 상태를 확인해 보면 된다. 여기에 부동산의 시세 및 수익률까지 확인해 보면 완벽한 수요 조사가 되는 것이다.
이 두 가지 체크포인트를 확인해 본 후 오피스텔, 지식산업센티, 생활형 숙박시설 등 수익형 부동산 투자 관련 의사결정을 하면 된다.
물론 지역별로 수요와 공급의 밀도가 다르기 때문에 지역별로 같은 기준으로 평가하면 안 된다. 지역별 시장 현황을 살펴야 하는 이유가 여기에 있다.
먼저 오피스텔은, 지역마다 다르겠지만, 2003년 전후 대량 공급이 있었다. 2011년 전후로 또 한 번의 대량 공급이 있었다. 대량 공급 후 1~2년 후에는 어김없이 시세 하락 시기가 있었다. 최근 오피스텔 시장을 보면 2020년 이후 대량 공급이 있었다. 올해는 2023년이다.
두 번째, 지식산업센터는 일반적인 입지의 부동산 상품이 아니라는 것이다. 따라서, 지식산업센터는 이 시설이 필요한 지역만 봐야 한다. 예를 들면, 오피스 기능을 하는 공장들이 많은 지역이다. 또한 소형 오피스 시설이 필요한데 종로구, 중구 등 도심, 여의도 등의 금융가, 또는 테헤란로 등 강남권 핵심 업무시설의 오피스 밀집 지역처럼 시세가 높은 곳엔 부담스러우나 그곳과의 접급성이 양호한 입지의 업무시설 수요가 밀집된 곳이 아니라면 지식산업센터는 대체적으로 수요가 많지 않다. 다른 수익형 상품보다 더 많은 수요 조사를 해보고 접근해야 할 부동산 상품이다.
셋째, 생활형 숙박시설은 외국인 관광객이 급증하면서 최근 10년 내에 새롭게 부각된 부동산 상품이다. 신문에서 광고를 본 적이 있을 것이다. ‘연 수익률 10% 보장!’ 정말 광고대로 수익이 난다면 이만한 투자 상품은 없을 것이다. 현재 은행 예금 금리가 3% 이하인 점을 감안하면 어마어마한 수익률이다. 문제는 수익형 호텔 운영사가 늘 꾸준한 수익을 낼 것이냐는 점이다. 바꿔 말하면, 손실이 발생했을 때도 수익을 보장해줄 것인가 하는 점이다. 수익률 보장 기간이 대부분 3년 미만이다. 결국 보장 금액은 이미 분양가에 포함돼 있다고 생각해야 한다.
또한 지난 정부에서 주택의 수요 대비 공급이 부족한 지역 중 생활형 숙박시설을 일반 주거시설로 사용하는 것에 대해 느슨한 규제를 한 적이 있다. 하지만 생활형 숙박시설은 숙박시설이기 때문에 주거시설로 전용을 하면 안 된다. 그래서 주거시설 전용 목적으로 매수를 한 세대들을 큰 곤경을 겪고 있다. 확정되지 않은 법안을 무작정 기대하고 투자하는 것은 절대 해서는 안 될 태도다.
수익형 부동산 투자에서 가장 고려해야 할 포인트는 희망 시기에 매도가 가능하겠냐는 것이다. 당장 눈앞에 보이는 높은 수익률만을 고려하고, 추후 발생될 수 있는 리스크를 간과한다면, 그건 투자가 아니라 애물단지를 가진 것이 될 수도 있다.
거주용 부동산에 대해 잘못된 선택을 하면, 최악의 경우 그 집에 그냥 거주하면 된다. 그리고, 말도 안 되는 입지만 아니라면 가격만 조정하면 임대나 매매가 성사될 가능성이 매우 높다. 하지만, 수익형 부동산은 가격과 무관하게 매매가 잘 안될 수 있다. 단적인 사례로 과거 테크노마트, 와우 쇼핑몰 등 테마형 복합쇼핑몰 개별 상가들, 즉 분양가가 몇 억씩 하던 부동산 상품들이 몇 백만 원, 몇 십만 원에 경매 물건으로 나온 것을 본 적이 있을 것이다.
수익형 부동산 상품 중 수요가 영원한 곳은 없다. 항상 매도 전략까지 염두해 두고 수익형 부동산은 접근해야 한다.
최근 3년간 수익형 부동산 공급이 많았다. 아파트 투자 규제가 극단적으로 심해지자 대체 부동산 상품으로 수익형 부동산에 대한 수요가 급증했기 때문에 공급이 많아졌다.
신규 오피스텔 공급이 많지 않던 경기도, 인천의 오피스텔 시세까지 상승하기도 했다. 지식산업센터에 대한 정보 하나 없이 입지, 수요를 전혀 분석하지 않고 묻지 마 투자를 하기도 했다. 그것도 공동투자로 말이다.
결국 투자 수요층과 공급량의 급격한 증가는 수익형 부동산의 분양과 수익률에 문제를 발생시켰다. 수익형 부동산을 매수하고자 하는 수요는 증가하지 않고 공급만 많아져 수익률도 감소했다.
그렇다면, 향후 수익형 부동산에 투자하면 안 되는 것인가. 그렇지 않다. 수익형 부동산 투자 시에는 딱 한 가지만 체크하면 된다. ‘공실 가능성’이 바로 그것이다. 공실 가능성에 대해서는 또 다시 두 가지만 고려하면 된다. 이용 수요와 추가 공급 여부다.
수익형 부동산의 1차적 투자 목적은 임대 수익률이어야 한다. 임대는 월세수익을 목적으로 해야 한다. 수익형 부동산 투자의 목적을 시세차익에 두면 성공 확률이 너무 낮다. 월세 수익이 목적이라면 공실이 나면 안 된다. 그래서 이용 수요가 많은 지역이어야 한다. 일자리 지역이거나 일자리로 가는 역세권이 가장 좋은 입지다.
수익형 부동산은 아파트 등 주거 부동산과는 접근 방법이 다르다. 입지 분석 조건도 다르고, 매수·매도 타이밍도 다르다는 점을 반드시 기억해야 한다.
필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 유튜브 '스마트튜브tv'를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘서울 부동산 절대원칙(2023), ‘인천 부동산의 미래(2022), ‘김학렬의 부동산 투자 절대 원칙’(2022), ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018) 등이 있다.
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장
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