[비즈한국] 서초구 반포동 소재 래미안원베일리가 입주를 앞두고 거래될 때마다 신고가가 갱신되고 있다. 2023년 7월 15일자로 신고된 전용 84㎡의 금액은 45억 9000만 원이었다. 대한민국 아파트 중 전용 84㎡의 최고가 기록은 아크로리버파크가 가지고 있다. 2022년 1월 21일 신고된 금액은 46억 6000만 원이었다. 래미안원베일리의 신고가가 아크로리버파크의 최고가 기록에 육박한 것이다.
이를 두고 또 부동산 시장의 과열이니 투기니, 거품이니 논란이 시작되었다. 그래서 이번 칼럼에서는 현재 래미안원베일리의 신고가 행진과 적정가격에 대해 알아보도록 하자.
대한민국의 아파트 최고가 지역을 동 단위로 조사해 보면 늘 강남구 압구정동과 서초구 반포동이 ‘톱 2’로 분석된다. 지난 40년 동안 압구정동이 늘 최상위였다. 하지만 2013~2014년을 기점으로 반포동의 평균 시세가 압구정동을 역전하게 된다. 강남구 압구정동은 재건축의 진행이 지지부진했었고, 서초구 반포동은 지역 내 거의 모든 아파트가 재건축을 진행했거나 진행 중에 있었기 때문에 계속 상승할 수밖에 없었다.
2014년 대한민국 전용 84㎡ 아파트의 최고가는 서초구 반포동 소재의 래미안퍼스티지였다. 전용 84㎡ 기준으로 15억 원 전후 시세를 형성하고 있었다. 당시에도 고가 아파트 논란이 있었다. 당시 폭락론으로 인기를 끌던 유명 경제인이 당시 래미안퍼스티지의 가격은 말로 안 되는 거품이라며 절반인 7억~8억 원 정도가 적정하다는 주장을 했었고 많은 지지자들이 생겨나기도 했었다.
이러한 주장이 무색할 정도로 래미안퍼스티지의 신고가 행진이 계속되던 2013년 12월, 아크로리버파크가 분양된다. 분양가는 14억 원 전후였다. 래미안퍼스티지보다 살짝 낮은 금액이었다. 당시에도 고분양가라는 논란이 있었다. 결국 미분양이 존재했다. 하지만 몇 달 만에 미분양이 모두 계약됐고 2016년 8월 입주할 때 즈음이 되자 래미안퍼스티지의 가격과 유사한 수준이 되었고, 2017년부터는 완전히 대한민국 1위 아파트가 되었다.
2021년 6월 래미안원베일리가 분양된다. 평균 분양가 3.3㎡당 5669만 원으로 발표된다. 최초의 평당 5000만 원대 아파트가 등장하자 시장은 어수선해지기 시작했다. 당시 정부에서는 고분양가 억제 정책이 다시 등장하기 시작했고, 대부분의 언론사에서도 고분양가 논평을 하기도 했으며, 폭락을 주장하는 전문가들도 말도 안 되는 분양가라며 연일 비난을 쏟아냈다.
하지만 시장의 반응은 뜨거웠다. 당첨과 동시에 로또 아파트라며 평균 경쟁률 161.23 대 1, 최고 경쟁률 1873.5 대 1이라는, 서울 아파트로는 기록적인 경쟁률로 완판됐다. 소비자들은 정부와 제도권 전문가들과는 다른 생각이었던 것 같다.
그렇게 2년이 흘렀다. 래미안원베일리가 입주을 앞둔 지금, 여전히 대한민국 최고가 아파트는 아크로리버파크다. 입주 후 1년이 지난 2017년부터 이전 1등인 래미안퍼스티지를 역전한 이후 6년째 1위 아파트 위상을 유지하고 있다.
하지만 머지 않아 그 1위 아파트를 래미안원베일리에게 넘겨줄 것이다. 아파트에 조금이라도 관심 있는 사람은 누구나 예상할 수 있는 시나리오다.
그렇다면 래미안원베일리는 언제까지 1위의 위상을 누리게 될까. 아마도 바로 옆단지인 반포주공1단지를 재건축하는 디에이치클래스트가 입주하면 1위의 자리를 넘겨줄 것이다. 2026년 전후가 될 것이다.
지금까지 대한민국 최고가 아파트들의 그간의 시세 흐름을 짚어보았다. 이런 이야기를 하면 불편해 하는 사람들이 꽤 있다. 이런 이야기 자체가 부동산 시세의 상승을 조장하는 투기 적폐 세력들의 활동이라는 것이다. 그리고 가격 띄우기를 위한 허위 신고의 결과물이라고 지적하기도 한다. 이런 음모설에 대해서는 불법이 있으면 처벌을 하면 되는 것이고, 정상적인 거래라면 인정하면 된다.
내가 살 수 없는 가격대 아파트는 무조건 거품 가격이라고 욕을 해봤자 달라지는 건 없다. 그렇게 비판만 하는 동안에도 수요가 많은 아파트들의 시세는 오르락 내리락을 반복하겠지만 누군가는 매수를 한다. 상급지로의 갈아타기가 계속 진행되는 것이니까.
마지막으로 10년 전 1위 였던 래미안퍼스티지, 지금까지 1위였던 아크로리버파크, 곧 1위 아파트로 등극될 래미안퍼스티지의 지난 2년간의 실거래 추이를 보자. 3개 아파트 모두 등락을 반복하고 있지만 우상향 그래프상에 있음을 볼 수 있다.
이런 고가 아파트들은 단기 투자 상품이 아니다. 그저 가장 좋은 아파트에 거주하고 싶은, 혹은 소유하고 싶은 층들이 매수하는 것일 뿐이다. 어설픈 투기 논란은 이제 그만 봤으면 좋겠다. 부러우면 지는 거다. 시장 참여자들이 의사결정한 정상적인 결과물이라는 것은 인정하는 선진 시민이 되길 기원하다.
필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 유튜브 '스마트튜브tv'를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘서울 부동산 절대원칙(2023), ‘인천 부동산의 미래(2022), ‘김학렬의 부동산 투자 절대 원칙’(2022), ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018) 등이 있다.
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장
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