[비즈한국] 6월 30일 서울시는 ‘신(新)고도지구 구상’ 계획을 발표했다. 이 계획안에는 남산과 경복궁 등 중요 경관 보호지역의 고도지구를 완화하는 방안 등이 담겼다. 이번 구상안에서 주목할 만한 부분은 서초구가 해제 지역에 포함됐다는 점이다.
신통기획 대상지에 포함된 남산 인근과 강북 지역 등은 그동안 고도지구 완화 가능성이 점쳐졌지만, 강남권이 포함된 건 예상 밖이라는 반응이 나온다. 게다가 서초동 지역은 고도지구 완화 수준이 아니라 고도지구에서 완전 해제된다.
#강남도 고도지구 해제? 서울시 고도지구 전면 개편안 살펴보니
서울시 신고도지구 구상안의 요지는 경관 보호를 위해 엄격하게 규제하던 기존 정책을 완화해 주거환경을 개선한다는 목적이다. 서울시는 경직적 규제에서 합리적 관리로 전환하는 취지라고 밝혔다. 특히 강북의 균형발전을 위해 개발 제한이 완화돼야 한다는 목소리가 여야를 막론하고 제기됐는데, 이를 반영한듯 북한산 주변이 일부 조정 대상에 포함됐다.
이 외에 경복궁 주변, 남산 주변, 경복궁 주변이 고도지구 조정 대상 지역에 포함됐다. ‘오세훈표’ 도시정비사업으로 꼽히는 신통기획(신속통합기획) 등과 맞물려 남산과 북한산 주변의 고도지구 제한을 완화한 것으로 보인다.
서울시는 남산 주변 고도지구 대상지를 16만 7401㎡ 축소하고 높이 기준을 세분해 완화했다. 북한산 주변 역시 대상 면적을 120만 4502㎡ 축소하고 높이 기준 역시 완화했다. 경복궁 주변도 대상 면적을 19만 3679㎡ 축소했다. 또 온수동 일대 오류 고도지구가 완전 해제됐다. 국회의사당 주변 고도지구 제한도 대폭 완화했는데, 서울시는 국가 중요 시설물의 경관 보호 필요성을 인정하면서도 금융중심지인 여의도의 도심 발전이 필요하다고 강조했다.
오류 고도지구와 함께 강남권인 법원단지 주변 고도지구는 전면 해제된다. 이 지역은 2040 서울도시기본계획이나 신통기획안서 등에서도 언급되지 않아 이번 해제가 예상 밖의 조치라는 의견도 나온다.
#2022년부터 서울시 9개 고도지구 전부 손 봐…전문가들 “이례적인 일”
당초 고도지구는 1965년 도시관리계획에 의해 최고고도지구와 최저고도지구로 지정, 운영했다. 2018년부터는 최저고도지구를 폐지하고 최고고도지구만 고도지구로 지정했다. 서울시가 서초구 법원 인근에 최고고도지구를 설정한 건 1980년 12월 30일이다. 당시 서울시는 서울특별시고시로 서초동 일대 12만 1000㎡ 면적에 최고고도지구를 18미터, 5층으로 규제했다.
현재 이 구역 총 11만 3700㎡ 면적에는 28m 이하로 높이가 규제돼 있다. 서울시는 고도지구를 전면 해제하는 이유로 “서초구 ‘법원단지 주변 고도지구’는 지방법원·검찰청은 국가 중요시설이 아님에도 불구하고 국가중요시설인 대법원, 대검찰청과 달리 그 전면지역의 높이를 제한하고 있어 도시관리의 일관성이 결여될 뿐만 아니라 강남 도심 내 효율적 토지이용을 제한하고 있다”고 밝혔다.
서울시는 2022년부터 올해까지 서울시 고도지구 지역을 해제하거나 조정해왔다. 2022년 기준 서울시 고도지구 지정 구역은 9개인데, 2022년 4월 광진구 서울어린이대공원 주변 구역 고도지구를 26년 만에 폐지한 데 이어 나머지 8개 구역을 모두 손보는 것이다.
#강남권 개발 바람 부나…법원 주변은 아직 실감 못 해
이번 고도지구 완화 조치로 강북 외에 강남권도 개발 바람이 불 수도 있다는 관측도 나온다. 다만 아직 현장에선 실감하지 못하는 분위기다. 법원 인근 공인중개사 A 씨는 “고도지구가 풀렸으니 땅 주인들이야 좋아하겠지만, 그렇다고 해서 거래가 활발하진 않다. 대출 금리도 높고, 땅을 사서 개발을 한다던가 이런 현상은 아직 없다”고 말했다.
서초동 고도지구 해제 대상 구역은 건물 100여 개가 자리했다. 대부분 제2종 일반주거지역으로 용적률 150% 이상 250% 이하로 지을 수 있다. 인근 공인중개사 B 씨는 “고도지구가 해제된다고는 하는데 경기가 안 좋아 크게 와 닿지 않는다. 나오는 매물도 없다”고 전했다. 공인중개사 C 씨 역시 “고도지구 해제로 인해 바뀌는 건 크게 없을 것 같다. 대부분 개인이 소유한 건물이고, 용적률 때문에 크게 올리기도 힘들다”고 말했다.
전문가들은 서울시의 이번 조치가 통상적이지 않다고 평가했다. 일괄적으로 고도지구를 개편한 건 이례적이라는 거다. 최은영 한국도시연구소 소장은 “규제를 지나치게 완화했다. 특히 법원 인근 구역을 완전 해제한 것이 그렇다. 고도지구 완화는 누군가에는 큰 혜택으로 작용하지만, 반대로 누군가에는 큰 손실이기 때문에 무조건 규제를 완화하는 게 최선이 아니다. 무분별하게 개발 욕구를 자극하는 도시 계획을 세우는 건 적절하지 않다”고 비판했다.
서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 MD상품기획비즈니스학과 교수) 역시 “이번과 같이 일괄적인 규제 완화는 통상적이지 않은 일” 이라며 “순차적, 연계적으로 완화하는 게 바람직한 방향”이라고 평가했다.
전다현 기자
allhyeon@bizhankook.com[핫클릭]
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