[비즈한국] 서울시가 고도지구의 높이 제한 규제를 완화한다고 발표했다. 오류, 서초 등은 고도지구를 해제하고, 일부 지역은 높이 제한을 조정한다.
고도지구는 도시경관 보호 및 과밀방지를 위해 건축물의 최고 높이 한도를 정한 규제다. 서울시는 1972년 남산 성곽길 일대에 고도지구를 최초 지정한 이래 남산, 북한산, 경복궁 등 주요 산이나 시설물 주변 8개소(9.23㎢)를 고도지구로 지정·관리해 서울만의 특징을 담은 경관을 지켜왔다.
지정 당시 고도지구의 필요성은 명확했으나, 제도가 장기화되며 규제 개선에 대한 목소리도 커지고 있다. 도시계획 제도의 변화에 대응하지 못하고 높이규제를 중복 적용받는 지역이 생기거나, 고도지구 규제로 주거환경 개선이 어려워 주변 지역과 개발격차가 심화하는 등의 문제가 발생했기 때문이다.
이러한 분위기에 최근 서울시는 고도지구를 전면 개편하기로 했다. 고도지구를 일률적 규제에서 시민이 공감할 수 있는 합리적 관리로 전환하고자 고도지구 재정비를 추진해 ‘신(新) 고도지구 구상안’을 마련했다. 경직적 규제에서 합리적 관리로 전환하겠다는 뜻이다.
서울시는 경관관리가 중요한 지역은 규제를 전체적으로 재정비하고 그 외 실효성이 적은 지역은 과감히 해제한다는 방침이다. 따라서 경관 보호 대상이나 목적이 분명한 서울의 남산, 북한산 등 주요 산과 경복궁, 국회의사당 등 주요시설물 주변은 고도지구로 지속 관리하게 된다.
경복궁 주변 지역은 중요 문화재의 경관 보호를 위한 고도제한의 목적이 명확해 일부 중복 규제 지역에 대한 지구 조정(0.19㎢)을 제외하고는 현행 건축물 높이규제를 그대로 유지하기로 했다. 남산과 구기, 평창 지역은 내사산과 외사산으로 둘러싸여 서울의 특징이 담긴 대표경관인 만큼 현 고도제한의 기본방향을 유지하며 지속 관리하되, 지형 및 지역 여건 등을 고려해 높이를 세밀하게 관리하기로 했다.
반면 관리 필요성이 낮거나 실효성이 없는 지역은 고도지구를 해제하거나 범위를 조정해 총 8개소(9.23㎢)였던 고도지구는 6개소(7.06㎢)로 줄어든다. 경관 보호 대상이나 목적이 불분명한 ‘오류 법원단지 주변 고도지구’는 해제하고 지역 특성에 맞는 도시관리계획으로 관리한다. 서초구 법원단지 주변도 고도지구가 해제되고 ‘서초로 지구단위계획’으로 관리해 도심 기능을 활성화한다.
자연경관지구(3층 12m 이하), 제1종일반주거지역(4층 이하), 공원 등이 고도지구와 중복으로 결정되어 있어 규제 실효성이 없는 지역(1.85㎢)은 고도지구를 조정하고 규제를 단순화한다. ‘국회의사당 주변 고도지구’는 국가 중요 시설물(국회의사당) 경관 보호를 고려해 고도지구를 유지하되 동여의도의 스카이라인과 연계해 75m에서 최대 170m까지 고도제한을 대폭 완화한다.
‘남산 주변 고도지구’는 경관이 잘 보전될 수 있도록 현 높이관리의 기본방향은 유지하되, 지역 여건에 따라 노후된 도시환경을 개선할 수 있도록 남산 조망 영향 여부, 지형, 용도지역 등을 종합적으로 검토해 높이를 세밀하게 관리한다.
고도지구 중 규모가 가장 큰 ‘북한산 주변 고도지구’는 1990년 고도지구 지정 이후 정비사업이 정체돼 주거환경 개선의 큰 장애물로 여겨졌다. 이를 개선하고자 제2종일반주거지역은 20m였던 현 고도제한을 28m까지 완화한다. 또 주거환경 개선을 위한 정비사업 시 최대 15층(45m)까지 추가로 완화하는 방안을 제시했다.
‘구기·평창 고도지구’는 지형 높이차에 따라 심의를 거쳐 최대 8m까지 완화할 수 있는 기준을 추가해 북한산·북악산 주변의 양호한 경관 보호와 함께 지형 차를 고려해 합리적으로 높이를 관리할 수 있도록 한다.
고도지구와 더불어 한강변의 유연한 경관관리를 위해 한강변 역사문화특화경관지구도 해제한다. 한강변 강변북로와 올림픽대로변을 따라 선형으로 지정된 역사문화특화경관지구(1.44㎢)는 도로·공원 등을 포함해 실효성이 적고, 건축물 높이를 4층 이하(완화 시 6층)로 제한하고 있어 높이규제를 개선해 달라는 요구가 제기돼왔다. 서울시는 지역 여건에 맞는 유연한 한강변 경관 형성을 위해 특화경관지구를 해제하고 경관 관련 계획으로 관리한다고 밝혔다.
서울시가 부동산 높이규제를 다양화한다는 방향성은 바람직하다. 특히 상대적으로 높은 규제를 받았던 강북권의 경우 많은 수혜지역이 발생할 듯하다. 규격화된 부동산이 아닌 다양성을 담은 부동산이 더 많이 건설되길 진심으로 기대한다.
필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 유튜브 ‘스마트튜브tv’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘서울 부동산 절대원칙’(2023), ‘인천 부동산의 미래’(2022), ‘김학렬의 부동산 투자 절대 원칙’(2022), ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018) 등이 있다.
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장
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