[비즈한국] 성수동이라는 동명은 옛날 ‘성덕정’이란 정자와 ‘뚝도수원지’가 있던 곳이라 해 각각 첫머리를 따서 성수라 했다고 한다. 성수동은 타 성동구 지역과는 중랑천으로 인해 단절돼 있어 별개의 생활권이었다. 1995년까지는 광진구였을 정도로 성동구보다는 광진구 생활권에 더 가깝다.
이전에는 큰 규모의 공업지역이 있었다. 이 성수동 공장지대는 점점 축소되고 다양한 형태로 재개발 돼 주거지와 업무지구로 변화되고 있다. 이 공장들을 재건축해 지식산업센터라는 오피스 공간이 생겨났다. 이 지식산업센터에 초창기 IT기업들을 비롯한 벤처기업들이 대거 입주하면서 지금의 IT산업단지로 발전하고 있는 것이다.
성수동은 왕십리, 한양대 일대와 건대의 중간에 있어 두 생활권의 연결지대 역할을 하고 있다. 성수대교가 지어진 이후로는 강북과 강남을 잇는 가교 역할도 하고 있다. 강북과 강남 모두 가기 편리한 교통의 요지로 부각되면서 2020년대 기준 서울에서 부동산 시세가 가장 가파르게 상승한 곳이다.
특히 성수동의 3대 아파트가 성수동이 부촌으로 성장하는데 큰 기여를 했다. 갤러리아 포레는 분양 당시 강남을 넘어서는 분양가를 내세웠으며, 한강 전망, 내구재 등에 힘입어 아직까지 최고급 주거시설로 평가받고 있고, 서울숲 트리마제의 경우 연예인 아파트로 입주 때부터 인기를 얻었고, 아크로 서울포레스트 역시 연예인들과 신흥 부자들이 많이 거주하게 돼 성수동 고급 주거의 한 축으로 자리 잡았다.
성수동은 한강뷰와 거대한 공원 부지로 이로 인해 사람들이 많이 방문하자, 디올 성수나 블루보틀 같은 SNS에서 핫한 장소들이 대거 입점했으며, 공장 지대를 개발해 소위 말하는 ‘힙한 감성’이 어우러진 가게들이 많이 생겨났고, SM엔터테인먼트나 큐브엔터테인먼트와 같은 아이돌 소속사도 많이 옮겨왔다.
그러나 아직까지 개발되지 않은 한강변 미개발지가 남아 있다. 이 성수동의 한강변 일대를 50층 아파트와 대규모 공원으로 재개발하는 성수전략정비구역 사업에 관심이 쏠린다. 2009년 전략정비구역으로 지정된 5개 재개발 구역 중 장기간 멈춰있던 성수동 일대 재정비 사업이 속도를 내고 있다. 서울시는 한강과 직접 연결되는 공원을 품은 수변친화 주거단지로 조성해 정원도시서울, 그레이트한강 프로젝트를 구체화한다는 계획이다.
얼마 전 서울시는 ‘성수전략정비구역’의 재개발 정비계획 변경안을 발표했다. 한강변을 주거공간 속으로 적극적으로 끌어들이고 공유하는 ‘수변친화 감성 주거단지’를 목표로 추진된다. 서울시는 10년 이상 정비사업 추진이 지연된 사업을 재개하기 위해 지역을 둘러싼 이해관계를 조율하고 최근 정책 제도를 반영해 4개 지구 주민협의체 회의를 통해 각 지구별로 사업 추진이 가능한 정비계획 변경안을 마련했다.
한강르네상스 계획의 일환으로 지정된 5개 전략정비구역 중 유일하게 유지되던 ‘성수전략정비구역’은 당초 정비계획상 대상지가 4개 지구로 구분돼 있었으나 정비사업이 동시에 시행돼야 조성 가능한 대규모 기반시설이 많았던 데다 지역 내 이해관계, 정책 제도 변경 등으로 인해 사업 진행이 사실상 멈춰있었다. 이번 ‘성수전략정비구역 정비계획 변경안’은 강변북로로 가로막혀 있던 대지여건을 개선해 도보로 한강변에 접근할 수 있도록 하고, 문화·휴식·조망 등 다양한 활동을 즐길 수 있도록 공공성을 확보하는 것이 핵심이다. 뿐만 아니라 당초 정비계획 이상의 사업성을 확보할 수 있는 방안 또한 포함됐다.
우선 ‘성수역~한강 연결축’에 상업·업무·여가 기능, ‘서울숲~한강~뚝섬 연계축’에 선형공원 및 수변공원, ‘기존 시가지 연계축’인 뚝섬로변으로 주요 공공서비스 기능을 배치해 토지를 역할과 기능별로 활용할 수 있도록 계획했다. 2011년 수립된 정비계획 대비 획지면적은 약 5만㎡ 확대하고 순부담률은 약 10% 축소하는 한편, 세대수는 기존 계획했던 세대수보다 약 9% 이상을 늘려 사업성을 끌어올릴 계획이다. 또 한강변 개방·공공성도 최대한 확보할 수 있도록 계획했다.
그리고 대상지 전체 ‘특별건축구역 지정’을 전제로 디자인 혁신을 유도하고 건폐율ㆍ용적률 완화, 유연한 높이 계획 적용이 가능토록 했다. 자연스러운 한강 접근을 유도하기 위해 단지 내부에 입체데크를 조성하고, 단지를 중앙집중형으로 배치해 가로변 개방감과 한강조망 세대를 최대한 확보했다. 단지 내부에 입체데크를 조성하는 경우, 건축법에 따라 데크 면적이 건폐율·용적률에 포함돼 개발 가능 공간이 크게 제한되지만 ‘특별건축구역’으로 지정되면 건폐율·용적률에서 데크, 하부개방형 커뮤니티 시설이 제외될 수 있다.
또한 정비계획 변경안에서는 기존에 최고 50층 이하로 규제했던 층수를 제한하지 않고, ‘도시·건축 창의혁신 디자인 가이드라인’을 적용해 건축계획을 수립하면 건축위원회 심의를 통해 높이를 결정할 수 있게끔 해 유연한 높이 계획이 가능하도록 했다.
수변공원은 강변북로 보다 높게 입체적으로 조성해 대상지의 입지적 한계를 보완하는 한편, 단지와 연결된 ‘새로운 석양 명소’를 만들어 낸다는 계획이다. 수변공원은 한강과의 단차를 극복하면서 도로 소음을 완충하는 방음벽 역할을 할 것으로 기대된다.
강변북로 및 강변둘레길 상부를 공원·주차장 등 시설과 수직적으로 연결하고, 어디서든 쉽게 접근할 수 있도록 보행연결교, 엘리베이터, 공공보행통로 등 다양한 접근시설도 계획했다.
리듬감 있는 물결 형태의 스카이라인을 조성하고, 한강 조망 세대수를 최대한 확보하기 위해 수변 및 지구통경축(4개 축) 쪽으로 점차 낮아지는 ‘점층형 경관’을 유도했다. 한강 남단에서 성수 지역을 바라볼 때, 시선이 한강에서부터 주거단지로 이르기까지 다층적 경관을 볼 수 있게끔 계획했다.
최근 높아진 성수전략정비구역 관심들로 인해 투자 적격 여부에 대한 많은 질문을 받는다. 분석이 따로 필요 없는 지역이다. 말 그대로 강북 지역에서는 한남뉴타운을 제외하면 가장 시세가 높을 지역이고, 경제적인 여력만 되면 언제든 진입해도 되는 입지라고 답변한다. 단 토지거래허가구역이기 때문에 실거주 요건이 필요하다. 결국 이 지역을 신규로 진입할 세대는 ‘몸테크’를 각오하고 진입해야할 것이다.
필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 유튜브 '스마트튜브tv'를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘서울 부동산 절대원칙(2023), ‘인천 부동산의 미래(2022), ‘김학렬의 부동산 투자 절대 원칙’(2022), ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018) 등이 있다.
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장
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