[비즈한국] 부동산 시장의 분위기가 바뀌었다. 거래량이 증가하고 있다. 월간 1000건도 안 되던 서울 아파트 거래량이 3000~4000건씩 거래되고 있다. 거래되는 지역들의 매매 시세 변동률을 보면 알 수 있다. 시세가 상승한 지역들이 등장하고 있다.
2023년 6월 19일 조사일 기준 KB 부동산 주간아파트 매매 시세 변동율을 보면 과천이 0.27% 상승한 것으로 조사됐다. 이어 송파구 0.26%, 화성시 0.19%, 강남구 0.15% 등의 순이다. 1주 동안 시세 상승률로 0.1% 이상 상승 거래되면 강보합 시장이라고 한다. 이전 거래 대비 하향 거래보다 상향 거래가 더 많다는 의미다.
과천시는 경기도에서 가장 시세가 높은 지역이다. 2020~2024년 아파트 입주 물량들이 집중돼 있다. 특히 2021년은 지난 20여 년 동안 과천시에서 가장 많은 입주 물량이 있었던 해였다. 2022년도에도 많은 입주가 있었다. 대출이 축소되고 금리가 급등한 상태에서 입주 물량까지 증가하다 보니 2022년 과천시 아파트 시세는 상당한 조정이 있었다. 하지만 2023년 입주장은 6월로 거의 마무리 돼 간다. 2024년 지식정보타운의 마지막 물량 입주장이 끝나게 되면 확정된 물량이 없다. 3기 신도시는 언제 시작해서 언제 입주할지 확정되지 않았기 때문이다.
결국 과천시는 2024년부터는 기존에 해오던 의사결정으로 시세가 결정될 것이다. 과천시의 시세가 서울 및 경기도의 시세 전망의 중요한 기준이 될 수 있다.
최근 과천시의 전세 시세도 상승했다. 매매 시세보다 더 많이 상승했다. 통상적으로 매매 시세의 상승률이 전세 시세의 상승률보다 더 높다. 하지만 현재 과천시의 경우 전세 시세의 상승률이 더 높다. 매매는 실수요와 투자수요가 모두 있지만, 전세는 실수요만 있다. 결국 과천의 실수요가 증가한 것이다.
그렇다면 왜 과천의 매매 수요는 더 증가하지 않았을까? 지식정보타운은 공공택지 분양이라 전매제한기간이 있다. 1.3대책으로 전매제한 기간이 최대 10년에서 3년으로 단축됐다. 아마도 2024년 이후 전매 제한 물건들의 거래가 시작되면 과천시의 시세도 상승할 가능성이 높다.
이와 유사한 지역으로 경기도에서는 화성시와 성남시 분당구가 있다. 매매가 상승률보다 전세가 상승률이 높다. 이런 지역들은 눈여겨봐야 한다.
경기도의 신도시와는 다른 의미로 서울 송파구와 강남구도 주목해 보길 바란다. 송파구는 2022년 이후 입주 물량이 없다. 강남구는 2024년 디에이치퍼스티어아이파크 6702세대 입주 이후 입주 물량이 없다. 신도시와 달리 이미 대기수요가 많은 지역은 수요의 몰입도가 더 높을 것이기 때문이다.
필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 유튜브 '스마트튜브tv'를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘서울 부동산 절대원칙(2023), ‘인천 부동산의 미래(2022), ‘김학렬의 부동산 투자 절대 원칙’(2022), ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018) 등이 있다.
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장
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