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[부동산 인사이트] 미분양 통계 보고 알짜 매물 가려내려면

대구는 미분양 가장 많지만 미분양률 보면 달라…최악은 인천, 최선은 서울

2023.05.02(Tue) 17:04:34

[비즈한국] 국토교통부 3월 주택 통계가 발표됐다. 가장 관심이 많았던 통계는 미분양 통계였다. 왜냐하면 2021년 9월 미분양 주택 1만 3842호로 최저점을 기록한 후 17개월 연속 미분양이 증가했기 때문이다. 특히 2022년 8월부터 2023년 1월까지는 매달 1만 호 가까이 미분양이 늘어날 정도로 악화됐다. 2023년 2월 7만 5438호를 정점으로 2023년 3월 7만 2104호를 기록했다. 전월 대비 3334호가 감소한 것이다. 이제 부동산 시장의 조정이 끝나간다고 할 수 있을까? 몇 가지 통계를 비교해 현재 시장을 정리해 보자.

 

대구의 한 아파트 단지 모습으로 기사의 특정 내용과 관련 없다. 사진=연합뉴스


현재 가장 미분양이 많은 광역지자체는 대구다. 무려 1만 3199호다. 가장 미분양이 적은 지자체인 세종시의 미분양 수가 157호이니 84배 차이다. 물론 광역지자체 간 인구수나 세대수의 차이가 크기 때문에 수치 자체의 의미는 없다. 그나마 가장 객관적으로 비교할 수 있는 지자체 내 아파트 재고량 대비 미분양 숫자의 비율로 비교를 해 보자.

 


대구광역시의 아파트 재고량은 70만 7000호 정도 된다. 미분양 숫자가 1만 3199호이므로 아파트 재고량 대비 미분양율은 1.9%다. 세종특별시의 아파트 재고량은 13만 호 정도 된다. 미분양 숫자가 157호이므로 미분양율은 0.1%다. 객관적으로도 대구광역시가 세종특별시 대비 미분양 비율이 높다.

 

그렇다면 대구광역시의 미분양 시황이 가장 안 좋은 것인가? 더 안 좋은 지역이 있다. 바로 제주시다. 제주특별자치도의 아파트 재고량은 7만 2000호 정도 된다. 미분양 숫자가 1916호 이므로 2.7%의 미분양율을 보인다. 17개 광역지자체 중 가장 미분양 시황이 좋지 않다. 

 


부동산 투자자 입장에서 전국의 투자 적격성을 평가해 보자. 미분양이 가장 많은 대구광역시가 부담스러운 것이 사실이다. 하지만 최악은 아니다. 전월 대비 788호가 줄었다. 일시적 감소일지는 모르지만 전월 대비 미분양에 대한 부담이 줄어드는 것은 사실이다. 그렇다고 안심을 할 수준은 아니다. 아파트 시세 변동율은 4월 한 달간 –1.49%로 경기도(-1.68%)와 인천광역시(-1.52%)에 이어 하락율이 높다. 따라서 대구광역시를 바닥으로 보기보다는 관망을 하며 기회 요인들을 살펴봐야 할 듯하다. 

 

경기도는 4월 시세 하락율이 –1.68%로 가장 높다. 미분양 숫자도 6385호로 대구, 경북, 충남에 이어 4번째로 많다. 하지만 경기도는 숫자가 크다고 걱정할 수준은 아니다. 아파트 재고량이 가장 많기 때문이다. 무려 365만 8838호다. 재고량 중 미분양은 0.2% 수준으로 매우 낮은 수준이다. 게다가 전월 대비 903호 줄었다. 다만 31개 지자체가 있는 곳이므로 지자체별로 시황이 다를 것임으로 주의해야 한다. 미분양이 증가하는 곳도 있고, 줄어든 곳도 있을 테니 말이다.

 

그렇다면 통계 수치상 가장 안 좋은 지역은 어디일가? 인천광역시다. 미분양 숫자가 유일하게 증가했고, 시세 하락율도 매우 높은 수준이다. 한동안은 시장의 조정폭을 주의해야 할 것이다.

 

반대로 가장 좋아 보이는 시장은 어디일까? 서울특별시다. 미분양이 가장 큰 폭으로 줄었고, 세세 변동률도 약보합 수준으로 안정적이다. 미분양율은 0.1% 수준으로 가장 낮다. 

 

미분양 통계와 시세 변동율만으로 이렇게 입지 분석 및 시장 분석을 할 수 있다. 주의할 점은 이 통계들은 광역시도 단위 분석이므로 실제 투자를 실행할 때에는 시군구 단위, 나아가 읍면동 단위까지 분석해야 한다. 오늘 칼럼에서 소개한 대로 직접 관심 있는 부동산 입지를 분석해 볼 것으로 제안하다. 시장의 조정되고 있지만 예상외로 살만한 아파트들이 꽤 보일 것이다.

 

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 유튜브 '스마트튜브tv'를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘서울 부동산 절대원칙(2023), ‘인천 부동산의 미래(2022), ‘김학렬의 부동산 투자 절대 원칙’(2022), ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018) 등이 있다.​​​​​

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장 writer@bizhankook.com


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