[부동산 인사이트] 분양권 전매제한 완화, 매수 시 고려해야 할 것들

[비즈한국] 아파트 분양권 전매제한 기간을 완화하는 ‘주택법 시행령 개정안’이 7일부터 시행되며 아파트 분양권 전매제한이 완화됐다. 이전까지는 전매제한 기간이 최대 10년이었으나 이번 개정안으로 수도권은 최대 3년, 비수도권은 최대 1년으로 줄어들게 됐다. 좀 더 구체적으로 정리하자면 수도권은 공공택지와 규제지역이 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 완화된다. 비수도권은 공공택지와 규제지역 1년, 광역시도 6개월, 그 외 지역 전면 폐지 등 기간을 단축하거나 아예 규제가 없어지게 됐다. 

#분양권 전매제한 완화 혜택 받는 서울 13개 단지

이번 조치는 시행령 개정 이전에 분양을 마친 아파트에도 소급 적용된다. 예를 들어 지난해 12월 분양한 둔촌주공아파트(올림픽파크 포레온)는 당시 시행령으로는 전매제한 기간이 8년이었다. 하지만 이번 시행령 개정으로 전매제한 기간이 1년으로 줄어들며 올해 12월부터 분양권 매매가 가능하다. 강남3구와 용산구 등 규제지역은 전매제한 기간이 3년으로 적용된다. 분양 후 공사기간이 30개월 전후로 소요되는 것을 감안하면 소유권 이전 등기 전후로 거래가 가능할 것으로 보인다. 

분양권 전매제한 완화로 가장 관심을 받게 된 지역은 서울이다. 서울은 2020년 초 목동센트럴아이파크위브 이후로 분양권 거래 자체가 없었다. 따라서 이번 완화 조치에 해당되는 서울 소재의 분양권 전매제한 단지를 체크해볼 필요가 있다. 혜택을 받는 단지는 총 13개다. 2022년 4월 7일 전에 청약 당첨자를 발표한 아파트 가운데 아직 입주를 시작하지 않은 단지는 분양권을 매도할 수 있다. 

내년 입주 예정인 단지도 있다. 강동구 힐스테이트 천호역 젠트리스(2024년 3월), 성북구 길음역 롯데캐슬 트윈골드(2024년 4월), 성북구 해링턴플레이스 안암·구로구 신영지웰에스테이트 개봉역(2024년 7월), 강북구 북서울자이 폴라리스·영등포구 센트레빌 아스테리움 영등포(2024년 8월), 강동구 강동 밀레니얼 중흥S클래스(2024년 9월) 등이다. 

#실거주 의무·양도세 규제는 여전, ‘묻지마 투자’에 주의

2022년 하반기부터 부동산 거래가 줄어들며 시장이 냉각된 만큼 정부는 규제 완화 정책을 연이어서 내놓았다. 이번 전매제한 완화 조치 역시 올해 초 내놓은 1·3 대책의 일환이다. 규제 지역을 줄이고, 전매제한을 완화하고, 실거주 의무도 폐지하겠다는 내용이었다. 

아직 실거주 의무는 폐지되지 않았다. 정부가 국무회의를 통해 시행령을 개정하는 전매제한과 달리 실거주 의무 규제는 국회에서 법 개정을 해야 하는 사항이기 때문이다. 실거주 의무 규제가 남아 있다 보니 시장에는 혼선이 일고 있다. 

올해 연말이면 올림픽파크포레온은 전매가 가능해진다. 하지만 실거주 의무는 있다. 전매제한이 풀려도 거주 의무가 남아 있으니 매수자에겐 부담이 될 수밖에 없다.

그럼에도 불구하고 시장에는 호재가 될 수 있다. 실수요자 입장에서는 선택의 폭이 넓어진 것이다. 분양권을 전매해서 구입할 수도 있고 청약을 해도 된다. 특히 기존 주택을 매수하게 되면 많은 돈이 한꺼번에 필요한 반면, 청약이나 분양권을 구입하면 분양가의 10%만 계약금으로 내고 중도금 대출이 허용되기 때문에 자금을 마련할 시간을 확보할 수 있다. 

하지만 투자자는 주의해야 한다. 추후 프리미엄이 붙었을 때 매도할 생각으로 무리하게 계약금을 넣었다가 매도가 되지 않아 문제를 겪는 경우가 종종 발생한다. 과거에도 마이너스 프리미엄이 발생하는 사례는 상당히 많았다.

내 집 마련을 생각하고 자금 여력이 있는 실수요자는 괜찮지만, 투자 목적으로 프리미엄 차익을 남기기 위해 여러 채의 분양권을 구입하는 것에는 주의가 필요하다. 입지, 상품, 가격에 대한 공부가 필수다. 고금리에 대한 부담이 있고, 지난 몇 년 동안 시세 상승이 매우 높은 상황이었기 때문에 가격에 대한 저항이 있는 곳이 많다. 

분양권 전매 투자가 가능해진다 해도 양도소득세를 고려해야 한다. 기존에는 1년 미만 보유 시 양도세율이 70%, 1년에서 2년 사이는 60%, 2년 이상은 6~45%가 적용이 됐다. 하지만 1·3 대책을 통해 분양권 양도세율은 보유기간이 1년 미만인 경우 45%, 그 외는 기본 세율로 변경하기로 했다. 하지만 이 역시 법 개정이 필요한 부분이라 국회에 계류 중이다. 분양권 전매 제한은 완화됐지만 단기 보유 양도세, 중과세는 여전히 적용되고 있다. 

시장에 분양권이 풀리면 매물이 증가하는 만큼 기존 아파트 가격이 하락할 것이란 우려도 생각해볼 수 있다. 구축이든 신축이든 분양권이든 입지, 상품, 가격을 따져서 매수 여부를 결정해야 한다는 의미다. 특히 적정 가격에 대한 판단 기준이 없다면 부동산 시장에서 늘 ‘호구’가 될 수밖에 없음을 명심하자.

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 유튜브 '스마트튜브tv'를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘서울 부동산 절대원칙(2023), ‘인천 부동산의 미래(2022), ‘김학렬의 부동산 투자 절대 원칙’(2022), ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018) 등이 있다.​​​​​​ 

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