[비즈한국] 국토교통부는 1기 신도시 등 노후계획도시의 광역적 정비를 질서 있고 체계적으로 추진하기 위한 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’의 주요 골자를 확정했다. 1기 신도시를 비롯한 노후계획도시는 단기에 공급이 집중된 고밀 주거단지로 자족성이 부족하고, 주차난·배관 부식·층간소음·기반시설 노후화에 따라 주민들의 정비에 대한 요구가 높은 곳이다. 하지만 현행 법률 체계로는 신속하고 광역적인 정비가 어렵고, 이주수요의 체계적인 관리도 어려운 측면이 있었다.
이에 노후 계획도시의 특수성을 고려해 도시 차원의 체계적이고 광역적인 정비와 미래도시로의 전환이 속도감 있고 질서 있게 추진될 수 있도록 특별법 추진을 추진하고 있고, 그 주요 내용은 다음과 같다.
특별법이 적용되는 ‘노후계획도시’ 란 ‘택지개발촉진법’ 등 관계 법령에 따른 택지조성사업 완료 후 20년 이상 경과한 100만㎡ 이상의 택지 등을 의미한다. 통상적인 시설물 노후도 기준인 30년이 아닌 택지조성사업 완료 후 20년 이상으로 기준을 설정해 도시가 노후화되기 이전에 체계적인 계획수립과 대응이 가능하도록 했으며, 면적기준인 100만㎡는 수도권 행정동 크기(인구 2.5만 명, 주택 1만 호 내외)로 도시 단위 광역적 정비가 필요한 최소 규모에 해당한다.
1기 신도시를 비롯해 수도권 택지지구, 지방 거점 신도시 등이 특별법이 적용되는 주요 ‘노후계획도시‘들이며, 택지지구를 분할해 개발한 경우를 고려해 시행령을 통해 하나의 택지지구가 100만㎡에 미치지 못하는 경우라도 인접·연접한 2개 이상의 택지 면적의 합이 100만㎡ 이상이거나, 택지지구와 함께 동일한 생활권을 구성하는 연접 노후 구도심(시행령에서 구체화) 등도 하나의 노후계획도시에 포함될 수 있도록 할 계획이다.
질서 있고 체계적인 정비를 위해 국토부 수립 가이드라인인 ‘노후계획도시정비기본방침’과 지자체가 수립하는 세부계획인 ‘노후계획도시정비기본계획’의 근거를 명확화 함으로써 국토교통부장관이 수립하는 기본방침은 지자체가 수립하는 기본계획의 가이드라인이 된다. 노후계획도시정비의 목표와 기본방향, 기본전략, 기반시설 확보와 이주대책 수립, 선도지구 지정의 원칙, 도시 재창조 사업 유형 등이 제시된다.
기본계획은 특정 노후계획도시를 대상으로 시장·군수가 수립하는 행정계획으로 기본방침과 같이 10년 주기로 수립하며 5년마다 타당성을 검토하기로 했다. 기본계획에는 노후계획도시의 공간적 범위, 해당 지역 내 특별정비(예정)구역 및 선도지구 지정계획, 기반시설 확충 및 특례 적용 세부 계획 등이 담기며, 시장·군수가 수립한 이후 도지사의 승인(도지사는 국토부 장관과 협의)을 받아 최종적으로 확정되는 것이다.
시장·군수 등 지정권자가 기본계획에 따라 도시 재창조를 위한 사업이 이뤄지는 구역으로 ‘노후계획도시특별정비구역’을 지정할 수 있도록 했다. 구역은 주민 지정 제안 또는 지정권자 직권으로 지방위원회 심의 및 시·도지사 협의를 거쳐 지정·고시되며, 특별정비구역 지정 시 해당 구역에 대한 구체적인 개발계획인 특별정비계획을 수립해야 한다.
특별정비구역으로 지정되면 용적률·건폐율 등 도시·건축규제와 안전진단 규제 등이 완화 적용되는 등 특별법에서 정하는 각종 지원 및 특례사항이 부여되며, 원칙적으로 시장·군수 등 지정권자가 특별정비구역 지정과 계획수립 등을 주도하되 국가에서도 관계 지원체계를 마련해 구역지정, 계획 수립, 인·허가 절차 등을 지원받게 된다.
마지막으로 가장 중요한 특별정비구역에 대한 특례 및 지원 내용이다. 특별정비구역은 도시기능 향상, 도시 재창조, 이주대책 실행 등 공익적 목적을 가지는 사업들이 함께 진행되는 구역이라는 점을 고려해 각종 특례와 지원사항을 부여한다.
먼저 재건축 안전진단을 면제 또는 완화한다. 재건축 안전진단은 도시기능 강화를 위한 통합 개발을 유도하는 한편, 주민 생활안전과 삶의 질 개선을 위해 면제 또는 완화해 적용한다. 기본계획에서 정하는 특별정비예정구역으로 지정되면 시장·군수 등 지정권자는 ‘도시정비법’에서 정하는 기준보다 완화된 안전진단 기준(시행령 규정 예정)을 적용할 수 있으며, 특별정비예정구역 내에서 자족기능 향상, 대규모 기반시설 확충과 같이 사업 공공성이 확보되는 경우(세부요건은 대통령령·기본방침에서 제시), 안전진단을 면제하고 곧바로 특별정비구역 지정·계획수립 등 사업 절차를 진행할 수 있도록 했다.
둘째, 용적률, 용도지역 등 도시·건축규제를 완화한다. 자족기능 강화와 기반시설 구축을 위한 유휴부지를 확보하고 주택 10만 호 공급 기반 마련이라는 공약사항 실현 등을 위해 용적률 규제는 종상향 수준(예: 2종→3종·준주거 등, 시행령 규정)으로 완화하며, 용도지역도 지역 여건에 따라 변경이 가능하도록 규정을 마련했다.
또한 1기 신도시를 비롯한 노후계획도시에 직주근접, 고밀·복합개발 등 새롭고 창의적인 공간전략이 제시될 수 있도록 특별정비구역을 ‘국토계획법’ 상 ‘입지규제최소구역’으로 지정 가능하도록 했으며, 지난 1월 5일 발표한 ‘도시계획 혁신 방안’에 포함된 ‘도시혁신구역, 도시계획시설 입체복합구역’ 등은 ‘국토계획법’ 개정에 맞춰 특별법에도 반영할 계획이다.
리모델링의 경우에도 특별정비구역 내 세대수 추가 확보 효과를 고려해 현행(15% 이내 증가)보다 20%로 세대수 증가를 허용하기로 했다.
셋째, 특별정비구역 내에서 진행되는 모든 노후계획도시정비사업에는 통합심의 절차를 적용해 보다 신속한 사업 추진이 가능하도록 할 계획이다.
‘건축법’, ‘경관법’, ‘국토계획법’, ‘광역교통법’ 등 개별사업법에서 정하는 인·허가의 각종 심의·지정·계획 수립 등을 통합해 심의하며, 각 지자체에 ‘통합심의위원회’를 구성해 심의절차를 진행·완료한 경우, 개별법에 따른 위원회 심의를 모두 거친 것으로 보는 규정을 담았다. 노후계획도시 정비에 필요한 기본계획 수립 등에 수반되는 각종 비용을 국가 또는 지자체가 지원할 수 있도록 보조 및 융자 규정을 마련했으며, 사업을 촉진하고 사업시행자의 부담을 경감하기 위해 다른 사업법과 유사한 수준으로 각종 부담금 등을 감면할 수 있는 조항을 마련했다.
이번 특별법 대상이 되는 택지는 전국에 총 49개다. 광역시도별로 보면 14개 지자체가 수혜지가 된다. 물론 가장 관심이 가는 지역은 서울이겠지만 서울은 특별법 여부와 무관하게 이미 어느 정도 속도를 내고 있다. 그래서 서울이 아닌 지역 중 가장 주목해 볼 지역을 찾아야 한다. 당연히 경기도다. 가장 많은 택지와 가장 많은 면적과 그리고 가장 많은 수요층을 가지고 있다.
경기도 중에서도 1기 신도시에 가장 많은 관심이 몰릴 듯하다. 1기 신도시 중에서도 분당이 압도적인 인기가 있을 것이고, 그리고 고양시를 주목할 필요가 있다. 왜냐하면 가장 많은 수혜를 받을 단지들이 있기 때문이다 일산신도시(일산서구, 일산동구)는 기본이고, 고양시 덕양구 소재의 화정지구와 능곡지구 역시 해당된다.
주택 공급을 늘이기 위해 ‘묻지 마’ 신도시 사업을 하는 것보다 이렇게 기존 기반시설을 충분히 활용하면서 민간의 비용으로 대규모 공급을 확대할 수 있는 노후 계획도시 특별법이 부디 빠른 시일 내 통과돼 추진되길 기대한다.
필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 유튜브 '스마트튜브tv'를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘서울 부동산 절대원칙(2023), ‘인천 부동산의 미래(2022), ‘김학렬의 부동산 투자 절대 원칙’(2022), ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018) 등이 있다.
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장
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