[비즈한국] 사람들은 가능하면 아파트를 싸게 사고 싶어한다. 그래서 언제가 시장의 바닥이고 어디가 저점인지에 관심을 집중한다. 무릎에 사서 어깨에 팔라는 투자 격언도 있지만, 이 또한 어디가 무릎이고 어깨인지를 파악해야 하는 숙제가 남는다. 그렇다면 저점이라는 것이 존재하기는 할까? 아파트 시세의 저점은 어떤 의미를 가지는지 알아보자.
2022년 1년간의 아파트 시세 변동률이다. 통계 데이터는 KB부동산을 월간 시계열 통계자료를 사용했다.
2022년 전국이 3.12% 하락했다. 서울도 2.96% 하락했다. 대부분 지역이 모두 하락했다. 하지만 용산구는 오히려 2.41% 상승했고, 서초구 역시 0.71% 상승했다. 강남구 역시 하락폭이 0.31% 수준이니 전국이나 서울시 평균에 비해서는 선방을 한 셈이다.
용산구, 서초구, 강남구의 공통점은 무엇인가. 여전히 투기지역 및 투기과열지구로 온갖 규제를 받고 있으며, 일부 지역은 토지거래허가구역으로 지정돼 거래가 거의 막힌 곳이다. 일반적인 경우라면 이 3개 지역이 더 많이 시세가 빠져야 하는데도 지지선을 유지하고 있고, 오히려 더 상승하는 결과를 보이기도 했다. 왜 그랬을까?
상위권 지역 아파트를 소유한 층들은 팔 생각이 별로 없다. 시세가 상승하든 하지 않든 그냥 평생 살아도 되는 곳이라 판단했을 가능성이 높다. 그래서 다른 지역의 하락과는 다른 양상을 보인다. 이 지역 아파트 소유자들은 부채도 많지 않다. 금리 상승으로 인한 원리금 상환에 대한 압박도 적을 가능성이 높다.
최근 큰 폭의 조정이 있던 지역들은 상대적으로 시세가 낮은 지역이 대부분이다. 부동산 담보대출 비율도 상대적으로 더 높을 가능성이 높다. 이 지역들은 시세가 하락하거나 담보대출 금리가 상승하면 매도하고 싶은 심리가 생길 수 있다.
이렇게 지역별로 다른 분위기일 때 우리는 어떤 의사결정을 해야 할까? 강남구 매수 희망자라면 지금 사고, 도봉구 매수 희망자라면 더 기다려야 할까?
만약 내 집 마련을 하려는 후배가 필자에게 이런 질문을 한다면 지역별 시황의 등락에 너무 매달리지 말라고 제안하고 싶다. 언제가 바닥일지, 즉 저점일지 그것을 맞추기 위해 고민하지 않길 바란다. 그건 맞출 수 없는 신의 영역이기 때문이다. 실거주 목적의 이유로 반드시 바닥일 때 사야 하는 건 아니기 때문이다.
국토교통부에서 매년 조사해 발표하는 주거실태조사 결과를 보면 자가로 아파트에 거주하는 경우 평균 10년 이상을 거주하는 것으로 파악된다. 지금 당장의 등락이 아니라 10년 후에도 충분히 수요가 있을 주택을 매수할 수 있다면 그것으로 충분히 매수의 이유가 될 수 있다. 현재 가치보다 미래 가치가 더 높다, 즉 인플레이션(물가인상율)을 헤지(hedge) 할 수준의 아파트라면 주저할 필요가 없다.
다만 지나친 상승장에 주택을 매수하는 것은 아주 좋은 선택은 아니다. 지나친 상승장이란 객관적으로 비교했을 때 가치가 더 높은 아파트보다 더 높게 시세가 상승하거나 거의 준하는 수준으로 시세가 상승할 정도로 묻지 마 폭등하는 시장을 의미한다. 그때는 한발 물러서 내가 모르는 다른 이유가 있는지 확인할 여유를 가져야 한다.
하지만 지금처럼 조정이 단기간 되는 시장이라면 10년 정도의 시세 변동을 충분히 검토한 후, 과거에 매수하려던 금액 정도까지 내려온 수준이라면 기꺼이 매수해도 된다고 판단된다.
중요한 것은 미래가치가 있는, 즉 미래 수요층들이 내 아파트를 내가 매도할 때 매수할 매력이 충분히 있는 입지의 아파트를 매수하는 것이다. 미래가치 대비 싸게 살 수 있으면 된다. 그런 아파트를 적당한 가격에 내가 준비된 시기에 사면 그만이다. 굳이 최저점을 맞출 노력은 하지 않았으면 한다. 그건 단기 수익을 내야 하는 단기 트레이더에게 필요한 능력이다.
다시 이야기하지만 저점을 정확히 예측할 수 있는 사람은 아무도 없다. 지금 거주하는 아파트를 당장 팔고 미래의 특정 시기를 지정해 그때 사라는 제안을 하는 전문가들의 콘텐츠들이 종종 보인다. 이 칼럼을 읽을 정도의 관심을 가진 분이라면 자신만의 인사이트로 스스로 결정하길 바란다.
필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 유튜브 '스마트튜브tv'를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘서울 부동산 절대원칙(2023), ‘인천 부동산의 미래(2022), ‘김학렬의 부동산 투자 절대 원칙’(2022), ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018) 등이 있다.
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장
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