부동산 PF대출 부실 불똥 무분별 사업 확장한 증권·캐피탈·저축은행 강타

[비즈한국] 부동산 경기 침체 불똥이 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출 부실로 확산돼 제 2금융권까지 직격탄을 맞게 되는 것 아니냐는 우려가 현실화되고 있다. 고금리 지속에 올 1분기에만 무려 20조 원에 육박하는 PF 유동화증권 만기가 돌아오기 때문이다. 

2021년까지 수 년간 이어진 부동산 경기 호황에 부동산PF 취급을 대폭 확대한 증권업, 여신전문금융업(캐피탈), 저축은행 등은 직격탄을 맞게 된다. 이런 가운데 신용평가사로부터 PF 부실 리스크가 커진 특정 금융사 리스트마저 나오고 있어 불안감을 증폭시키고 있다. 

부동산 PF대출은 부동산개발사업의 사업성을 담보로 금융권으로부터 대출을 받아 사업자금 조달 후 사업을 통해 상환하는 방식이다. PF대출은 사업인가 전 토지매입 자금 등을 공급하는 브릿지론과 사업인가 후 준공시점까지 브릿지론 상환과 공사비 등을 공급하는 본 PF대출로 구분된다. 특히 브릿지론은 부동산경기 외에도 사업 인허가 리스크까지 상존해 위험성이 높은 분야다.

2011년부터 2013년 사이 벌어진 PF대출 부실사태 후 은행권은 금융당국의 규제와 보수적 영업방식으로 상대적으로 위험성이 낮다. 그러나 부동산 경기 호황에 고 이자를 받을 수 있다는 장점에 주목한 제 2금융권은 사업을 무분별 확장했다. 

업계에 따르면 현재 진행 중인 부동산 PF는 대부분 기준금리 1% 안팎 시기에 시작됐지만 한국은행이 지난해 4월 이후 이달까지 사상 첫 7연속 기준금리를 인상하면서 사업성이 급격히 악화됐다. 특히 위험성이 높은 브릿지론까지 대거 취급해 온 증권, 캐피탈, 저축은행은 PF대출 연착륙 여부에 촉각을 곤두세울 수밖에 없는 실정이다. 

최근 한국은행 금융안정보고서를 보면 지난해 3분기 말 기준 채무보증을 포함한 은행권과 제 2금융권을 포함한 PF대출 규모는 140조 6000억 원에 달한다. 주목할 점은 2011년 저축은행 사태 이후 2013년까지 벌어진 PF대출 부실사태 이후 늘어난 각 금융업권 PF대출 규모다. 

은행의 PF대출 잔액은 30조 8000억 원으로 PF 부실사태 당시인 2013년 말 21조 5000억 원에 비해 43.6% 늘었다. 이에 반해 캐피탈, 보험, 저축은행, 증권 등 제 2금융권은 109조 8000억 원으로 2013년 말 13조 8000억 원에 비해 무려 700% 가까이 급증했다. 

업계 관계자들은 “지난 2021년까지 무려 8년여 지속된 이례적인 집값 상승에 건설·관련 업종들의 부동산 PF 대출 수요가 늘었고 제 2금융권도 사업 다각화와 수익성 제고 차원이라는 이해관계가 맞아 떨어져 발생한 결과”라고 입을 모은다. 

제 2금융권별로 같은 기간 PF대출 잔액 변동 추이를 보면 캐피탈은 2조 7000억 원에서 27조 2000억 원으로, 보험은 5조 7000억 원에서 44조 6000억 원, 저축은행은 2조 1000억 원에서 10조 6000억 원, 증권은 9조 1000억 원에서 27조 4000억 원으로 급증했다. 

금융당국 한 관계계자는 “캐피탈업은 주력사업인 자동차 할부 금융시장에 다른 업종들까지 진출하면서 발생한 경쟁 과열에 PF대출로 눈을 돌렸다. 증권업은 2016년 정부의 투자은행(IB) 육성 추진으로 어음발행 허용, 레버리지 규제 완화 등을 계기로 채무보증 분야를 중심으로 PF대출 사업을 크게 확장했다”고 밝혔다. 반면 금융당국은 제 2금융권 중 보험계약자들로부터 안정적인 현금 유입 경로를 확보한 보험업종의 경우 PF대출에 대한 한도제한 규정이 없고 위험도도 낮은 것으로 평가한다. 

PF대출과 관련 증권, 캐피탈, 저축은행이 위험도가 높을 수밖에 없는 이유도 한국은행 보고서를 통해 구체적으로 드러나고 있다. 은행과 보험사는 환금성과 안정성이 상대적으로 높은 아파트와 대형 사업장을 중심으로 PF대출을 운영하고 있지만 캐피탈, 증권, 저축은행은 아파트 외 주택, 오피스텔이나 상업용 시설 등 위험성이 높은 중·소규모 사업장을 중심으로 운영하는 것으로 나타났다. 

상황이 이렇다 보니 기준금리 상승에 따른 PF대출금리 상승, 부동산 침체와 맞물리면서 연체율도 현격한 차이로 나타나는 실정이다. 3개월 이상 연체된 PF대출 부실채권 비율은 은행(0.1%), 보험사(0.5%)로 조사됐다. 반면 캐피탈은 0.9%였고 증권은 무려 11.4%, 저축은행은 2021년 말 1.2%에 비해 두 배 급증한 2.4%에 달했다.

특히 미분양 주택의 급증은 PF대출과 관련 일부 제 2금융업종의 위기감을 증폭시킨다. 국토교통부(국토부)에 따르면 지난해 12월 말 기준 전국 미분양 주택은 총 6만 1000가구로 집계됐다. 전월 5만 8027가구보다 5.12% 늘었다. 전국 미분양 물량이 6만 가구를 넘어선 것은 2015년 6만 1512가구 후 7년 만으로 국토부가 내부적으로 미분양 위험수위라고 정한 6만 2000가구에 육박한다. 지금 추세라면 연내 10만 가구를 넘어설 것이란 전망까지 나온다. 건설업계 관계자들은 “무엇보다 사업성이 좋았던 수도권을 중심으로 ‘악성 미분양’인 준공 후 미분양이 빠르게 늘고 있다”며 우려감을 감추지 못한다. 

국내 3대 신용평가사인 나이스신용평가는 PF 부실과 관련해 취약한 개별 제 2금융권 회사를 지목했다. 증권사 중에서는 수년간 PF 취급을 대폭 확장한 하이투자증권, BNK투자증권, 다올투자증권 등이 꼽혔고 캐피탈 업계에서는 M캐피탈, 웰컴캐피탈이 지목됐다. 

부동산신탁 업계에서는 우리자산신탁이 시공사들의 어려움이 커지면서 책임준공확약형 관리형토지신탁 관련 우발채무의 현실화 위험이 높아지고 있다고 지적됐다. 나이스신용평가는 저죽은행 중에서는 2022년 9월말 기준 BIS자본비율 금융당국 권고치인 11%를 밑도는 한국투자저축은행(9.8%), 대신저축은행(10.3%), 애큐온저축은행(10.3%), 페퍼저축은행(10.5%) 등을 꼽았다. 

금융당국은 PF대출 부실에 대한 관리 강화를 강조하고 있다. 이복현 금융감독원장은 지난해 11월 외신기자 간담회에서 “단기 성과에만 집착해 부동 PF 등에 따른 충격 흡수 능력을 충분히 확충하지 않는 금융사들에 대해 조치에 나서겠다”고 경고했다. 이 원장은 신년사에서도 “부동산 PF, 해외 대체투자 등 고위험자산의 리스크를 집중 점검해 손실흡수 능력을 확충하는 등 선제적 관리에 만전을 기하겠다”고 강조했다. ​ 

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