[부동산 인사이트] 가격보다 거래량 살아야 '정상적 조정 시장'이 된다

[비즈한국] KB경영연구소의 부동산 시장 동향 자료다. 9월 대비 10월의 주택 매매 가격의 시세가 크게 하락했다. 가장 큰 하락을 한 지역은 세종이다. 전월에 있어 하락률 1위 지역이다. 매도 수요가 매수 수요보다 압도적으로 많다는 것이다. 그 이유는 양도세 비과세를 받기 위해 처분기한이 임박한 매물들 위주로 급매물만 간혹 거래가 이뤄지고 있다.

해운대구 일대 아파트와 고층빌딩 모습. 기사의 특정 내용과 관련 없다. 사진=연합뉴스

눈에 띄게 하락률이 높아진 지역은 경기와 인천이다. 금리인상으로 인한 대출이자 부담, 추가적인 가격조정에 대한 우려로 매수심리가 급격히 냉각됐다. 게다가 15억 원 초과 아파트에 대한 주택담보대출이 여전히 허용되지 않고 있어, 15억 원 이상 단지가 많은 서울은 DSR 규제로 갈아타기 수요가 제한적이라 전고점 대비 큰 폭으로 하락한 매도호가에도 적극적인 매수대기자가 거의 없다.

전세 시황을 보면 현재 매매 시장의 결과를 설명할 수 있다. 세종시의 전세가 하락률이 가장 크고, 이어 경기, 인천, 대구 등의 순이다. 매매 수요는 물론 전세 수요까지 크게 축소된 것이다.

하지만 시세 변동보다 더 중요한 것이 있다. 바로 거래량이다. 대구의 경우 하락률이 높지만 거래량은 상대적으로 크게 줄지 않았다. 실제 조정되고 있는 시장이라는 것이다.

하지만 광주, 경남, 서울, 울산, 인천, 경기는 타 지역 대비 거래량이 매우 크게 감소한 지역이다. 거래가 안 되는 이유들이 별도로 있다는 것이다. 이 이유들이 현재 부동산 시장을 이해하고 준비하는 키가 될 것이다.

부산, 경남, 제주라는 시장은 정상적인 시장이다. 적정하면 거래되고 비싸면 거래가 되지 않는 시장이다. 특히 청약경쟁률이 매우 높다. 좋은 입지에 적정한 분양가로 제공되면 지금 같은 시기에도 분양은 잘 된다.

하지만 울산, 충북, 인천, 경북, 광주, 전남처럼 직접 분양한 단지들보다 비싸다는 판단이 들면 여지없이 미분양이 난다. 지금도 가격이 부동산 매매 의사결정의 가장 중요한 요인이라는 것이다.

현재 입주 물량이 크게 줄고 있다. 아마 수요가 줄었다 하더라도 입주물량과 기존 매물 공급에 문제가 발생한다면 시장은 또 다른 변화가 있을 것이다.

마지막으로 주택담보대출과 전세자금대출의 추이다. 신규 대출 증가율이 급격히 감소하고 있다. 정부의 규제 완화에도 이 추세가 한동안 이어질 듯하다.

아마도 이것이 가장 큰 문제가 될 것이다. 이사를 못하고 있다는 의미니까. 매매든 전세든 말이다.

특히 월세가 크게 증가하고 있다. 월세가 최근 거래가 많이 되는 이유는 대한민국의 월세가 그동안 저렴했기 때문이다. 하지만 이렇게 월세 쪽으로 수요가 몰리면 월세 시세는 결국 상승할 수밖에 없다.

국토교통부에서 10여 년째 조사하는 주거실태조사를 보면 월세를 더 선호하는 임차 세대보다는 전세를 희망하는 세대가 월등히 더 많다. 전세 제도 자체가 임차세대에게 더 유리한 제도이기 때문이다. 그럼에도 불구하고 전세를 포기하고 월세를 선택한다는 것은 매우 불편한 선택을 한다는 의미다. 결국 이 월세 거래 추세는 오래 갈 수 없다는 것이다. 이 부분이 향후 임차 시장에 있어 두고두고 문제가 될 것이다.

이사 수요가 계속 위축되고 있다. 어떻게든 이사를 정상적인 수준으로 할 수 있도록 지원해야 하고 시장 매물이 회전될 수 있도록 수단과 방법을 가리지 않아야 할 때다.

예를 들면 대출 규제를 제대로 풀어야 한다. 15억 원 초과 금지라는 세계적으로 유례 없는 ‘묻지 마 규제’는 철폐하고, 지금처럼 금리가 높을 때엔 원리금 상황이 아니라 이자만 납부하게 해야 한다. 적어도 무주택자들이나 1주택자들에게는 말이다.

나머지는 시장에 맡기면 된다. 자가로 가든 임차로 가든 서울을 선택하든 지방을 선택하든 정부는 선택의 대안이 많은 시장으로 만들기만 하면 되니까.

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘인천 부동산의 미래(2022), ‘김학렬의 부동산 투자 절대 원칙’(2022), ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장 writer@bizhankook.com