[부동산 인사이트] '서울+경기 5곳' 마지막 남은 규제지역은 '정부 공인 입지'다

[비즈한국] 2022년 11월 9일 국토교통부 제4차 주거정책심의위원회에서 투기과열지구 및 조정대상지역 조정(안)을 심의·의결하고, 11월 10일 제3차 부동산관계장관회의에서 그 결과를 발표했다. 이번 규제지역 조정(안)은 10월 27일 대통령 주재로 개최된 제11차 비상경제민생회의에서 논의된 실수요자 보호 및 거래정상화 방안의 후속조치다.

이번 심의를 통해, 서울 25개구, 그리고 서울과 인접한 경기도 5개 시구, 즉 과천시, 성남시 분당구, 성남시 수정구, 하남시, 광명시를 제외한 경기도 전체 지역, 인천광역시 전체 지역, 세종특별시를 규제지역에서 해제하기로 결정했다.

구체적으로 보면 투기과열지구의 경우에는 경기도 9곳(수원, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지‧기흥, 동탄2)을 해제했고, 조정대상지역은 경기도 22곳(수원팔달‧영통‧권선‧장안, 안양만안‧동안, 안산, 구리, 군포, 의왕, 용인수지‧기흥‧처인, 고양, 남양주, 화성, 부천, 시흥, 오산, 광주, 의정부, 김포, 동탄2, 광교지구, 성남(중원)) 및 인천 전 지역(중·동·미추홀·연수·남동·부평·계양·서구), 세종 등 총 31곳을 해제키로 했다.

지난 6월과 9월 두 차례에 걸쳐 비수도권 전체(세종 제외)가 규제지역에서 해제된 데 이어 이번에 수도권도 대부분 지역을 해제했다. 이제 규제지역은 서울 25개구와 과천시, 성남시 분당구, 수정구, 하남시, 광명시만 남게 됐다.

한편, 주거정책심의위원회에서는 서울과 경기 4곳에 대해 규제지역을 유지하기로 결정했다. 이 지역들을 규제지역으로 남긴 이유에 대해 국토교통부는 서울시는 주변지역 파급효과, 개발수요, 높은 주택수요 등을 감안해 투기과열지구 및 조정대상지역을 유지할 필요가 있다고 발표했다. 경기도 규제지역의 경우도 서울과 인접해 집값 수준과 개발수요가 높고 서울과 유사한 시기에 규제지역으로 지정된 과천시, 성남시 분당구, 수정구, 하남시, 광명시는 투기과열지구 및 조정대상지역을 유지하기로 했다고 한다.

“주거정책심의위원회에서 서울이 가지고 있는 파급 효과나 상징성, 서울 대기 수요를 고려했을 때 한 번에 풀기 어렵고 단계적으로 풀어야 한다는 것이 공통된 의견이었다. 서울과 영향을 주고받는 규제 해제 지역이 어떻게 움직이는지도 살펴봐야 한다.”

​국토교통부는 이번 규제지역 해제 조치 중 서울과 경기도 5개 지역(광명, 과천, 분당, 수정, 하남)을 투기과열지구로 남긴 것에 대해 질문하는 기자단들에게 위와 같이 답변했다고 한다.

“서울이 가지고 있는 파급 효과나 상징성”

그렇다. 서울은 그런 지역이다. 서울은 대한민국 모든 입지의 중심이자 상한선이다. 지방의 등락을 보면 서울의 부동산 행태들을 시차를 두고 따라하는 경향들을 보여준다. 서울이 가진 상징성은 그런 것이다. 조정, 하락, 폭락을 해도 결과로 보면 지속적으로 서울은 우상향해온 것이다.

“​서울과 영향을 주고받는 규제 해제 지역이 어떻게 움직이는지도 살펴봐야 한다.”

​경기도와 인천 지역을 의미하는 설명이다. 서울은 점점 더 광역화되고 있기 때문에 행정구역으로서의 서울보다는 서울 역할을 하는 ‘서울이 아닌 지역들’까지 서울의 영역에 넣어서 설명을 하고 있는 것이다. 그 대표적인 지역이 경기도 광명시, 과천시, 성남시 분당구, 하남시라고 이전 칼럼에서 언급했었는데 이번에 수정구가 포함됐다. 수정구 위상이 그만큼 상승한 것이다. 

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결론적으로 서울은 전국적인 수요가 뒷받침하는 지역이다. 그 수요가 지금 당장 매수를 할지 안할지의 여부는 한 번 더 따져볼 문제이고, 대기수요로만 놓고 판단하면 서울의 주요 지역은 매우 안정적인 입지다. 현재 시세는 흔들리겠지만 3년 후, 5년 후 미래가치 측면에서 지금 조정은 충분히 극복될 것이다. 모든 정부가 이 지역들은 가격이 너무 많이 오를까봐 늘 특별한 관리를 하는 곳들이다. 그리고 그 서울의 주요 입지 위상으로 경기도 5곳(광명, 과천, 분당, 수정, 하남)이 이번 정부 최초로 공인이 된 것이다.  ​

부동산 관심층들은 늘 질문한다. 어떤 부동산을 선택해야 하는지. 이 질문에 대해 20여 년째 같은 답변을 한다. 정부가 계속 공인해 주는 지역들을 선택하면 실패할 가능성이 매우 낮다고 말이다. 

많은 일반인들은 편협하고 지엽적이며 단기적인 시각으로 부동산으로 보는 경향들이 있다. 하지만 정부는 대한민국 전체를 아우르는 광역화된 그리고 장기적인 인사이트를 가지고 있기 때문에 입지를 다루는 정책들을 보면서 오히려 미래가치가 있는 부동산 입지들을 선택해 가면 된다. 

우리는 늘 그 정답을 알고 있었다. 그걸 인정하기 싫었을 뿐이다. 내가 소유하기가 어렵기 때문에. 규제지역은 그런 곳이다.​

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘인천 부동산의 미래(2022), ​‘김학렬의 부동산 투자 절대 원칙’(2022), ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​

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