주택 규제지역 대폭 해제, 매수 심리 살아나기엔 금리가…

[비즈한국] 서울과 경기 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명을 제외한 우리나라 모든 지역이 부동산 규제지역에서 해제된다. 수도권 30개 지역과 세종시가 기존에 적용 받던 주택 규제에서 벗어나게 되지만, 금리 인상과 집값 하락 추세가 지속되는 상황에서 주택 수요는 쉽게 살아나지 않을 것으로 분석된다.

정부는 지난 10일 추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 열린 제3차 부동산관계장관회의에서 부동산 규제지역을 추가 해제하겠다고 발표했다. 올해 6월과 9월에 이어 정부 출범 이후 세 번째 규제지역 해제다. 국토교통부는 앞서 지난 9일 주거정책심의위원회를 열고 ‘투기과열지구 및 조정대상지역 조정안’을 심의·의결했다. 규제지역 해제 효력은 관보가 게재되는 오는 14일부터 발생한다.

이번 규제지역 조정안 핵심은 서울과 경기 과천시, 성남시(분당구·수정구), 하남시, 광명시를 제외한 우리나라 전역을 규제지역에서 해제하는 것이다. 정부는 투기과열지구인 경기도 9개 지역과 조정대상지역인 경기도 22개 지역, 인천 전체 지역(8개 지역), 세종 등 31개 지역을 부동산 규제지역에서 해제하기로 했다.

투기과열지구에서 해제된 지역은 수원, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지‧기흥, 동탄2, 조정대상지역에서 해제된 지역은 경기 수원팔달‧영통‧권선‧장안, 안양만안‧동안, 안산, 구리, 군포, 의왕, 용인수지‧기흥‧처인, 고양, 남양주, 화성, 부천, 시흥, 오산, 광주, 의정부, 김포, 동탄2, 광교지구, 성남(중원)과 인천 중·동·미추홀·연수·남동·부평·계양·서구 등이다.

규제지역이 비규제지역으로 바뀌면 주택 금융 규제에서 벗어난다. 먼저 투기과열지구에서 해제되면 15억 원 이상 주택에도 주택담보대출이 허용되고 주택담보대출비율(LTV)은 10%포인트 완화돼 9억 원 이하 주택일 경우 50%, 9억 원 초과에 대해서는 30%를 적용 받는다. 조정대상지역 해제 시에는 LTV가 50%에서 70%로, 총부채상환비율(DTI) 한도는 50%에서 60%로 완화된다. 

집과 관련한 각종 세금 규제도 완화된다. 조정대상지역에서 양도세 비과세 혜택을 받으려면 2년 보유, 2년 실거주 요건을 충족해야 하지만 비규제지역에서는 실거주 없이 보유만 해도 비과세 혜택을 받는다. 조정대상지역에서 다주택자가 집을 양도할 때 2주택자는 기본세율에 20%P를 3주택자 이상은 기본세율에 30%P를 중과하지만, 비규제지역에서는 다주택자 양도세 중과 규제가 없다. 비규제지역에서는 조정대상지역에서 다주택자가 받을 수 없었던 장기보유특별공제 혜택도 받을 수 있다.

문제는 치솟는 금리와 내리는 집값이다. 한국은행은 지난 10월 기준금리를 3%로 0.5%P 올렸다. 올해 4월과 5월, 7월, 8월에 이은 다섯 번째 인상 결정이다. 9월 기준 시중 예금은행의 주택담보대출 금리는 연 4.79%로 한 달 새 0.44%포인트 높아졌다. 금리 인상 여파로 우리나라 주택 매매 가격은 올해 6월(-0.01%, 한국부동산원 기준) 하락 전환해 9월까지 0.85% 내렸다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “규제지역 해제가 수요 진작에 도움을 주려면 금리 상황이 예측 가능해야 한다. 대기 수요가 실제 구매로 이어지려면 집값이 떨어지지 않을 것이라는 근거가 필요하다”며 “입지나 인프라 등에 비해 가격 거품이 많이 꼈던 지역은 부동산 침체기에 상대적으로 집값이 빠르게 떨어지기 때문에 단순히 집값 하락 폭이 컸던 지역을 찾아 매수하는 접근법은 위험할 수 있다”고 지적했다.

임병철 부동산114 리서치팀장도 “경기 둔화와 금리 인상이 지속되는 상황에서 규제지역 해제나 대출 규제 완화가 수요를 진작하는 데는 한계가 있을 것으로 보인다. 지역마다 싸게 나온 매물이 거래되는 수준으로 숨통이 틀 것”이라며 “규제 해제 지역에서도 GTX 노선과 같은 사회기반시설 구축이 확정돼 미래 가치가 담보된 지역의 급매물들을 찾는 수요는 이어질 것으로 보인다”고 덧붙였다.​ 

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