[부동산 인사이트] '잔치는 끝났다' 앞으로 투자 전략은?

[비즈한국] 부동산 관련 의사결정은 장기적인 관점으로 해야 한다. 단기적으로 의사결정을 하려는 순간, 투자는 ‘묻지 마 투기’로 변모할 가능성이 매우 크다. 국가적인 손해는 물론이고 개인적으로도 리스크가 큰 비합리적 태도다.

#상승장에서 지역장으로 변화…‘조정 이후’ 보는 장기적 관점 필요

정상적인 매매 시장과 거품 시장을 구분하는 방법으로 가장 좋은 것은 매매가와 전세가의 추이를 지속해서 관찰하는 것이다. 매매가는 시간에 따라 우상향하는 게 일반적 흐름이다. 전세가 역시 정상적인 시장이라면 인플레이션만큼 상승한다.

매매가 그래프는 오르고 내리고를 반복하지만 20년간의 흐름을 놓고 보면 결국 우상향으로 가는 모습이다. 물론 모든 입지, 모든 아파트가 그런 것은 아니다. 정상적으로 ​꾸준히 ​거래가 되는 입지의 아파트라면 그렇다는 것이다. 그래서 매매가를 그 순간, 단기로만 보게 되면 판단이 어려워질 수밖에 없다. 조정기인지 상승기인지를 알기도 쉽지 않다. 이것은 전세 시장도 마찬가지다. 

지난 3년의 전국적인 상승장은 이제 지역장으로 변화되고 있다. 철저하게 입지 경쟁력, 상품 경쟁력으로 분화가 될 것이다. 이러한 분화 시장에서 중요한 것은 현재의 하락, 조정의 모습이 아니라 조정 이후의 전개 방향이다. 그래서 부동산은 장기적인 시각이 필요한 것이다.

내 집 마련도 투자다. 투자는 미래가치가 기대될 때 하는 것이다. 현재 가격이 중요한 것이 아니다. 미래가치 성장 가능성이 더 중요하다. 우리가 미래가치에 집중해야 하는 이유가 여기에 있다. 

#살까 말까 고민하는 무주택자를 위한 조언 

2021년까지 대한민국 부동산 집값은 정말 미쳤다고 할 정도로 많이 뛰었다. 정부는 이에 대한 대책을 수없이 쏟아냈다. 2022년 진정 국면으로 접어들기까지 참 오랜 시간이 걸렸다. 

서울은 이미 투자 목적으로 사기에는 가격이 많이 올랐다. 하지만 실거주 목적이라면 지금이라도 사야 한다고 생각한다. 앞으로 사람들이 선호하는 입지나 선호하는 아파트는 점점 더 매수 기회가 희귀해질 것이기 때문이다.

비서울 지역은 투자에 좀 더 높은 비중을 두고 접근해야 한다. 오르지 않을 것 같은 아파트를 매수해서는 안 된다. 서울의 인기 아파트는 조정기가 있어도 시간이 지나면 회복되지만, 비서울은 회복이 안 될 지역이 너무 많다. 단, 광역시까지는 서울과 똑같은 전략으로 접근하길 추천한다. 

싼 구축의 갭투자, 묻지 마 갭투자보다는 신축 위주의 공략이 필요하다. 대도시 이상의 인기 지역에서는 장기적으로는 가격이 올라갈 수 있다. 지방에서 시세가 꾸준히 오르는 아파트는 대부분 새 아파트다. 그런 아파트 위주로 접근하면 지방에서도 실패하지 않는 투자를 할 수 있다.

이번 정부의 수혜자는 무주택자면서 청약 가점이 높은 층이다. 지금도 인기 있는 아파트는 가점이 만점에 가까운 70점대 전후가 나온다. 가점 높은 무주택자라면 청약으로 좋은 입지의 좋은 상품을 선택하길 바란다. 분양가 상한제 지역은 특히 더 그렇다. 

저가점대 세대는 일반 구축 매수를 추천한다. 구축 중에서도 입지가 좋고 새 아파트에 가까울수록 좋다. 서울 인기 없는 지역의 구축보다는 입지가 좋은 경기도나 인천의 새 아파트를 사는 편이 더 유리하다.

2022년 최대 화두였던 둔촌주공아파트가 곧 분양 예정이다. 일반 청약 세대만 4000세대가 넘는다. 예상 분양가는 3.3㎡(평)당 3900만 원 수준이다. 예상하는 가격대로 분양한다면 일반 분양분 당첨세대는 몇억 원 이상의 프리미엄을 갖게 된다. 

반포주공 1단지도 일반 분양 물량이 많을 것으로 보인다. 이 단지 역시 로또아파트 수준의 프리미엄을 줄 것이다. 지금도 사야 할 아파트는 많다. 상급 입지나 상급 아파트로 갈아타는 것은 언제든 환영이다. 감당할 수 있는 대출이라면 말이다. 

1주택자는 여전히 세제 혜택이 많다. 비과세도 받을 수 있고 종부세, 양도세 혜택을 받을 수도 있다. 대신 무분별한 주택 수 늘이기 투자는 지양해야 한다. 앞으로는 세금을 줄이는 방향이 해법이다.

정부는 무주택자들과 1주택자들에게 굉장히 좋은 혜택을 주고 있다. 그 기회를 놓치지 않길 바란다. 2021년 대비 생각보다 주목해야 할 입지와 상품이 많아지고 있다. 자신 있고 당당하게 내 집을 마련하길 바란다. 미래의 열매는 선택한 자의 몫이다. 

필명 ‘빠숑’으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘인천 부동산의 미래(2022), ​‘김학렬의 부동산 투자 절대 원칙’(2022), ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​ 

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