[부동산 인사이트] 거래량 반등 시기? '10.27 비상경제회의'에 힌트 있다

[비즈한국] 2022년 10월 27일 대통령 주재로 제11차 비상경제민생회의가 열렸다. 국토교통부, 기획재정부, 금융위원 담당자들이 모인 가운데 방송으로 생중계 됐다. 특히 부동산 이슈가 많았는데, 실수요자 보호를 위한 거래정상화 방안 관련 추진 내용들이 제안됐다.

정부는 지난 1년간의 거래위축과 지난 정부 5년간의 과도한 규제 등으로 실수요자가 내 집 마련과 주거이동에 어려움을 겪고 있는 상황을 해소하기 위해 청약당첨자 기존주택 처분기한 연장, 중도금 대출 보증확대, 금융규제 정상화 등의 조치를 추진할 계획이다.

크게 4개 파트가 발표됐다.

가장 먼저 청약당첨자 기존주택 처분기한을 연장키로 했다. 현재 투기과열지구에서 기존주택 처분을 조건으로 청약에 당첨된 1주택자는 입주가능일 이후 6개월 내 기존주택을 처분해야 했다. 이를 개선하기 위해 주택공급에 관한 규칙을 12월 개정해 처분기한을 6개월에서 2년으로 연장했다. 법 개정 이전이라도 10월 27일 기준 처분기한이 도래하지 않은 기존 의무자에게도 소급 적용하기로 했다.  

두 번째로 중도금 대출보증을 확대하기로 했다. 2016년 8월 이후로 규제지역 여부와 무관하게 주택도시보증공사(HUG)와 주택금융공사(HF)의 중도금 대출 보증은 분양가 9억 원 이하 주택에만 적용해 왔었다. 하지만 HUG 내규와 HF 지침을 개정해 12억 원 이하 주택까지 확대했다. 

세 번째로 규제지역 추가 해제를 검토하기로 했다. 9월 21일 주거정책심의위원회에서 조정대상지역 101곳 중 41곳과 투기과열지구 43곳 중 4곳을 해제해 현재는 투기과열지구 39곳, 조정대상지역 60곳이다. 11월 중 주거정책심의위원회 개최해 추가로 투기과열지구 해제나 조정대상지역 해제를 제안하기로 했다.

마지막으로 금융규제 정상화 방안이다. 현재 LTV 규제는 보유 주택 수, 규제지역 여부, 주택가격별로 차등해 적용해 왔다. 예를 들어 무주택자 및 처분조건부 1주택자들은 비규제지역에서는 70%, 규제지역 내에서는 20~50%를 적용했으며, 다주주택자의 경우 비규제지역에서는 60%, 규제지역에서는 대출이 나오지 않았다. 개선안이 시행되

면 규제지역 내 무주택자와 기존주택 처분조건부 1주택자에 대해 LTV를 주택가격과 무관하게 50%로 단일화하기로 했다. 다주택자에 대한 규제는 현행 유지된다. 

추가로 15억 초과 아파트에도 주택담보대출을 허용하기로 했다. 현재는 투기지역 및 투기과열지구 내 15억 원 초과 주택담보대출은 금지돼 있었다. 하지만 무주택자와 기존 주택 처분조건부 1주택자는 투기지역 및 투기과열지구 내 15억 원 초과 아파트에 주택담보대출을 허용하기로 했다. 물론 LTV는 50% 적용되고, DSR는 그대로 유지된다.

이번 회의는 대통령이 있는 현장에서 국민들이 보는 TV 앞에서 관련 부서 장관들이 선언한 것이다. 야당의 반대를 여론의 힘으로 무마시켜면서 대통령 선거 공약에서 제안했던 규제 완화책을 펼치려는 시도로서는 좋은 방법이라고 생각한다.

11월에 구체적인 안들이 나와야 알겠지만 방향성은 모두 맞다. 지난 5년 동안 문제만 발생시켰던 각종 규제를 개선해 조금씩 시장이 정상화되는 과정이라고 생각된다. 2021년부터 ‘부동산인사이트’ 칼럼을 통해 말씀드렸던, 현재 가장 심각한 부동산 문제 하나를 꼽으라면 ‘거래량 급감’이다. 2022년부터 시작된 것이 아니라 이미 2021년부터 문제가 생겼던 것이다.

지금은 가격 상승·하락이 중요한 시장이 아니다. 거래량부터 살려야 하는 시장이다. 정부도 이 사실을 확실히 알고 있다. 그래서 각 부서의 이익을 내려놓고 부동산 거래 활성화를 위한 아이디어를 한두 개씩 내놓은 결과가 10월 27일 대통령 앞에서의 국민과의 약속이었던 것이다.

거래량을 늘리는 방법으로 대출 규제 완화안을 내놓은 기재부가 있고, 규제 지역 추가 해제를 약속한 국토교통부가 있었다. 

금리가 이렇게 오른 상황에서, 그리고 DSR이 아직 존재하는 조건으로는 대출 완화를 해도 효과가 없다는 의견도 있다. 하지만 절대 그렇지 않다. 시장이 동시다발적으로 움직이지 않는다 하더라도 일부라도 위아래로 좌우로 한 칸씩 이동할 수 있기 때문에 어느 정도는 효과를 발휘할 것이다. 아울러 규제지역 추가 해제는 매수 수요층들을 다시 시장에 끌어낼 가능성이 생긴 것이다.

하지만 이번 대책에서 빠진 하나가 있다. 거래량 증가의 마중물 역할을 할 카운터 펀치가 없다는 것이다. 특히 거래량의 급감이 지역 문제로 연결되는 지역은 투자자들의 초기 진입이 필요하다. 임대 물건을 공급해야 임대 시장도 안정된다.

이 다주택자 대책까지 추가된 11월 정책이 발표된다면 거래량이 어느 정도는 증가할 것이다.

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘인천 부동산의 미래(2022), ​‘김학렬의 부동산 투자 절대 원칙’(2022), ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​

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