[부동산 인사이트] '버블 세븐'이 준 교훈과 침체기 시장 대응법

[비즈한국] ‘버블세븐’이라는 키워드가 있었다. 2006년 부동산 급등 시장에서 가장 거품이 많이 끼었다고 평가되었던 7개 지역을 의미한다. 강남구, 서초구, 송파구, 양천구, 용인시, 분당구, 평촌동(안양시)이 그곳이다.

이 7개 지역은 2005년 전후의 부동산 시세 폭등기에 주변 지역 부동산에까지 영향을 준다고 판단됐기 때문에 정부의 집중 관리를 받았던 지역이다. 부동산 규제 정책이 버블세븐 지역에 융단폭격처럼 떨어졌다. 그리고 금융위기가 발생하고, 결국 2009년부터 침체가 시작되었던 지역이기도 하다. 2012년까지 이 지역은 긴 침체시장이 지속된다.

2013년 전국 부동산 대세 상승기부터 이 지역들이 조금씩 움직이기 시작한다. 2015년 전후로 완전히 생기를 찾게 된다. 하지만 당시처럼 무조건 다 오르는 것이 아니라 같은 지역에서도 다른 양상으로 상승했다.

갑자기 왜 과거 부동산 시장 이야기를 했을까? 복기를 통해 지금 시장에서 어떻게 대응해야 할지 생각해보자는 것이다. 과거 사례의 핵심만 기억하면 된다. 버블이라고 했던 지역들의 특징은 모두 크게 오른 지역이라는 의미다.

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하락하기 전에 크게 오른 시기가 있었고, 오른 이유에는 또 두 가지가 있다. 하나는 수요가 계속 증가했다는 것이고, 또 하나는 살만한 물건이 존재했다는 것이다. 매수를 하는 투자자의 경우 매수 대상이 있었을 것이다. 그 매수 대상의 투자 목적과 대략적인 목표수익(률)이 있었다. 이 생각대로 투자한 수요층이 증가했다는 것이다.

​수요가 몰리면 크게 상승한다. 문제는 여기서부터 발생한다. 만약 예상했던 투자 수익에 대한 시나리오가 깨질 경우 어떻게 할 것이냐는 것이다. 투자자라면 매도를 한다. 아직 하락하기 전이면 여전히 수익 구간에서 매도할 수 있겠지만 하락이 시작하면 내가 산 금액 그대로 매도를 하거나 내가 산 가격에도 매수자가 없으면 손절매를 한다.

시장 수요가 급격히 줄면 가격과 상관없이 매수자가 전혀 없을 수 있다. 이 경우 거래량이 줄면서 폭락하게 되는 것이다. 

하지만 여기서 고려되지 않은 수요가 있다. 바로 실수요다. 하락장에도 매도를 거의 하지 않는다. 그냥 거주한다. 당연히 거래량이 급감한다. 꼭 이사를 해야 하는, 매도를 해야 하는 실수요층들은 급매물로 거래가 될 것이다.

물론 대한민국 전체가 동일한 모습으로 움직이진 않는다. 철저하게 개별적으로 분석해야 한다. 대한민국 절대 수요 강남구라 할지라도 투자 목적의 부동산이라면 큰 조정이 될 수 있다. 실거주 목적의 부동산이라면 약간의 하락 거래가 있을 뿐 전체 시장은 흔들리지 않을 것이다.​ 반면 수요가 많지 않은 지역이라면, 그것도 투자자들이 몰리지 않던 곳이라면 그냥 시세를 유지할 것이다.

​여기까지는 부동산 시장에 조금이라도 관심이 있으면 대부분 예상할 수 있는 내용이다. 그 다음이 중요하다. 그래서 지금부터는 어떤 의사결정을 해야 할까. 소유한 것을 매도할 것이냐, 하락한 가격대의 부동산을 (추가로) 매수할 것이냐, 아니면 그냥 한동안 시장을 떠나 있을 것이냐, 투자자라면 주종목을 바꿀 것이냐, 여러 가지 시나리오가 있을 수 있다.

​여기서부터는 인사이트를 통해 스스로 결정해야 한다. 전체 평균으로 공식처럼 전체가 동시에 움직일 수 있는 시장이 아니기 때문이다. 한 가지만 당부하겠다. 아직도 매매가와 전세가의 갭이 작은 것만 투자하려는 초보 투자자들이 있다. 투자 금액이 적을수록 좋은 투자라고 생각하는 것이다. ​

매매가와 전세가의 갭이 절대적으로 작은 경우는 미래가치와 현재가치가 같다는 뜻이다. 즉 미래를 보고 투자할 수 있는 대상이 아니라는 것이다. 말 그대로 트레이딩, 단타 투자만 가능하다. 초보 투자자들은 조심해야 한다. 투자 금액이 적으면 좋다는 것은 좋은 물건을 좋은 가격에 사라는 의미이지 절대금액이 싼 것을 사라는 의미가 아니다.

​지금은 초보도, 고수도 다 같이 더 많은 공부를 해야 하는 시기다. 단언 할 수 있는 것이 없다. 시장에는 늘 겸손해야 한다. 과거를 복기하는 이유는 과거의 특정 시기와 같다는 것을 밝히려는 것이 아니다. 과거의 케이스를 통해 지금 할 수 있는 최선의 방법을 찾는 것이 목적이 되어야 한다. 절대 과거의 특정 시기와 지금의 상황이 같을 수가 없다. 디테일하게 보면 모두 다른 시장이기 때문이다.

​특히 부동산은 입지의 수준이 달라졌다. 수요층도 달라졌다. 상품과 가격에 대한 수용 여부도 다르다. 공부하자. 계속 트렌드를 공부해야 하고, 계속 입지, 상품, 가격을 분석해야 한다.

​매주 비즈한국 ‘부동산 인사이트’와 함께 하자. 매주 조금씩 이 어려운 시장에서 살아남은 생존 전략을 고민하고 공유하겠다.

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘인천 부동산의 미래(2022), ​‘김학렬의 부동산 투자 절대 원칙’(2022), ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​

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