주차장 개방하면 용적률 혜택…오세훈표 아파트 리모델링, 재건축 대안 될까

[비즈한국] 서울시가 노후 아파트 리모델링 활성화를 위해 용적률 인센티브를 꺼내들었다. 개방형 주차장 조성 등 공공기여에 따라 인센티브를 추가로 받을 수 있게 했고, 조합 운영비와 설계 용역비도 지원한다. 기존 골조를 그대로 두고 증축하는 리모델링은 재건축에 비해 조건이 덜 까다롭고 진행 속도가 빠르다. 하지만 설계나 증축에 제약이 많아 사업성이 낮다는 단점이 있다. 이 때문에 시장에서는 리모델링을 재건축의 대안으로 보는 것은 시기상조라는 평가가 지배적이었다. 

서울시는 새 리모델링 기본계획을 통해 장기적으로 노후 아파트 주거환경을 개선하고 공공성을 확보하겠다는 방침이다. 최근 대규모 리모델링 사례가 나오는 상황에서 이번 계획안이 리모델링 활성화에 불을 지필지 관심이 모아진다.

#어린이 놀이터·개방형 주차장…공공기여 세부 항목 다양화

서울시가 최근 발표한 ‘공동주택 리모델링 기본계획’에는 노후 아파트의 리모델링을 추진할 때 공공성을 높이면 용적률 조정 혜택을 받을 수 있도록 하는 내용이 담겼다. 이 기본계획은 9월 21일 서울시 제10차 도시계획위원회에서 수정 가결됐다.

이번 계획안은 2016년 수립한 ‘서울시 공동주택 리모델링 기본계획’에 사회적·제도적 여건 변화를 반영한 것이다. 당시 서울시는 ‘서울형 리모델링’이라는 개념을 내놨다. 공공의 지원을 받아 아파트를 리모델링하고, 리모델링을 통해 증축된 단지 내 주차장 또는 부대·복리시설 일부를 지역 사회에 개방·공유해 아파트의 공공성을 확보하는 방식이다.

도시계획위원회는 △세대수 증가형 리모델링 수요 예측 △공공성 확보 △공공지원제도 확보 등 서울시가 마련한 주요 내용을 유지했다. 여기에 더해 공공성 확보에 비례해 항목별 용적률 증가 허용량 등 조정을 쉽게 하는 방안을 반영했다. 최종적으로 리모델링을 할 때 용적률을 상향할 수 있는 총 한도는 11% 늘었고, 공공기여의 세부 항목은 기존 7개에서 15개로 세분화됐다.

계획안에 따르면 주택법에 따라 최대 30% 이내(전용면적 85㎡ 미만 최대 40% 이내)로 적용되는 주거전용면적 증가범위는 동일하지만 단지 개방과 친환경 건축 분야 등 인센티브 항목이 다양화됐다. △녹색건축물+에너지효율등급 최대 5% △제로에너지건축물(ZEB) 인증 최대 12% △신재생에너지공급률 적용 최대 3% △전기차 충전소 설치 최대 4% 등이 추가됐다.

항목별로 살펴보면 어린이 놀이터 등 단지 시설을 개방하거나 상업용 가로 활성화 시설 등을 조성하면 ‘지역 친화’ 용적률 인센티브가 최대 30%에서 36%로 확대된다. 노후 주거지의 고질적 문제인 주차장도 주민들과 공유하면 인센티브를 받는다. 개방형 주차장이나 보도형·차로부속형 전면공지를 조성할 경우 각각 최대 8%의 인센티브가 부여된다. 

서울시가 사업 운영을 지원하는 제도화 방안도 포함됐다. 주택도시보증공사(HUG) 등을 통한 조합 운영비, 설계 용역비, 이주비 등 사업비를 지원할 제도적 근거를 마련하기로 했다. 인허가 기간을 단축하기 위해 건축·교통 통합 심의도 운영한다.

#리모델링 주 고객층 ‘노후 중층 아파트’​ 계산기 두드릴까  

이번 계획안으로 재건축과 리모델링 사이에서 고민하던 노후 아파트 주민들이 계산기를 꺼내 들고 실익을 비교할 것으로 보인다. 리모델링 업계에 따르면 전국적으로 아파트 리모델링 추진 단지는 2019년 37개에서 지난해에는 94개로 2년 만에 2.5배 이상 증가했다. 서울 시내 아파트 총 4217개 단지 가운데 리모델링이 가능한 단지는 3096곳으로 파악된다.

이 중 수평·수직 증축으로 가구 수를 늘리는 세대수 증가형 리모델링이 가능한 단지는 898곳으로 추정된다. 업계 관계자는 “리모델링을 검토하는 단지들은 보통 재건축을 추진하기에는 사업성이 부족하거나 준공 시기 등 재건축 요건을 충족하지 못하는 경우가 대다수다. 공동시설을 지어 용적률을 보완해주는 방식을 적용하면 사업성이 개선돼 유인책으로 작용할 수 있을 것”이라고 내다봤다.

아파트 리모델링은 재건축과 달리 기존 골조는 그대로 두고 나머지 부분을 개선하는 공사다. 통상 10년 이상 소요되는 재건축에 비해 사업기간도 5년 정도이고 공사기간도 짧다. 재건축은 준공 후 30년 조건을 충족하고, 안전진단 D·E 등급을 받아야 하지만 리모델링은 준공된 지 15년 이상, 안전진단 C등급 이상이면 사업을 추진할 수 있다. 조합 설립을 위한 주민 동의율도 재건축은 75%인 데 비해 리모델링은 주민 수의 3분의 2를 넘기면 된다. 재건축보다 기준이 느슨하지만 그만큼 단점도 뚜렷하다.

리모델링은 기존 구조를 크게 바꾸기 어려워서 확장에 한계가 있고 세대 수도 15% 이내에서만 늘릴 수 있다. 무엇보다 용적률이 문제로 꼽힌다. 리모델링을 추진하던 단지들은 대부분 중층 아파트로 용적률이 180%가 넘어 완공 후 300% 수준의 재건축으로는 수익성 확보가 어려웠다. 통상적으로 용적률이 낮은 단지가 향후 재건축이나 리모델링 후 일반분양으로 더 많은 수익을 거둘 수 있다. 업계에서는 재건축이 가능한 용적률 상한선은 약 200%로 본다. 이번 계획안이 용적률 인센티브 항목을 세분화하고 한도를 늘린 이유다. 

하지만 실제로 리모델링 활성화를 이끌 수 있을지는 지켜봐야 한다는 말도 나온다. 업계 관계자는 “용적률 인센티브가 완화된 부분이 있지만 여전히 중층 아파트에 적용해 사업성을 끌어올리기에는 충분하지 않은 수준이다. 개방형 주차장 등은 유지보수에도 꾸준히 비용이 든다. 투자 대비 실익이 크지 않다고 판단하는 경우가 많을 것”이라고 말했다.

송승현 도시와경제 대표는 “노후 아파트의 주거질 개선 측면에서 리모델링이 재건축의 대안이 될 수 있다. 인근 주민들과 공유하는 개방형 인프라를 통해 공공성을 보완한 것도 긍정적”이라면서 “다만 자재비 인상, 금리 인상 등과 함께 부동산 시장이 위축되는 상황에서 조합들의 적극적인 참여를 이끌어내기는 쉽지 않아 보인다”고 전망했다.​ 

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