[비즈한국] 2022년 9월 26일부터 규제지역이 추가적으로 해제된다.
투기지역 16개 곳 중 1개 지역이 해제됐다. 하지만 현 시점에서 투기지역은 의미 없다. 투기과열지구와 규제 내용이 똑같기 때문이다. 투기과열지구 43곳 중 4곳이 해제됐다. 인천 연수구, 남동구, 서구와 세종시가 조정대상지역으로 강등됐다. 조정대상지역은 101곳 중 41곳이 해제됐다. 경기도에서는 안성, 평택, 양주, 파주, 동두천시가 해제됐고, 부산, 대구, 대전, 광주, 울산 등 광역시 전 지역과 충북, 충남, 경북, 경남, 전북, 전남 등 모든 도 지역도 해제됐다. 세종시를 제외하면 지방은 모두 규제지역에서 해제된 것이다.
이번 규제지역 해제로 인해 부동산 시장에 어떤 영향이 있을까?
결과부터 말하자면 규제지역을 해제해도 부동산 시장에 특별한 변화는 없을 것이다. 규제의 영향을 크게 받는 수도권 대부분은 해제되지 않았고, 규제의 영향이 거의 없는 지방만 해제했기 때문이다. 투자자들이 지방 부동산 시장에 진입할 수도 있지 않냐고 반문할 수 있지만 투자자들이 지금 타이밍에 지방 시장에 진입하기가 어렵다. 취득세 등 세금 제한과 DSR등 대출 규제는 규제지역과 상관없이 그대로 유지되기 때문이다. 결국 향후 부동산 시장의 키는 서울, 경기, 인천, 세종의 부동산 시황이 가지고 있다.
이번 규제지역 해제 조치로 이전 정부 시장보다는 확실히 정상적인 시장으로 복귀하고 있다는 것을 확인할 수 있다. 추후 정상적인 시장에서의 움직임에 대해 준비를 해야 할 것이다.
정상적인 시장에서는 어떻게 움직여야 할까? 실거주 목적, 투자 목적에 따라 대응전략이 달라야 할 것이다. 규제지역 지정이 해제되면 크게 2가지가 달라진다. 바로 대출과 세금이다.
먼저 부동산 대출이다.
투기과열지구에서 조정대상지역이 되면 LTV(가격 대비 대출 비율) 40%가 50%로 확대되고, 조정대상지역에서 비규제지역이 되면 다주택자도 LTV 60%가 가능해진다. 아울러 15억 원 초과 주택의 경우도 대출 받을 수 있다. 하지만 DSR은 1금융권에서 1억 초과 대출 받을 때 40%, 2금융권 50% 제한을 받는 것은 그대로다.
두 번째로 부동산 세금이다.
먼저 취득세다. 조정대상지역에서 해제되면 증여 취득세 및 매매 취득세 중과가 완화된다. 일반적인 증여취득세는 3.8%(4%)다. 하지만, 조정대상지역 내 시가표준액 3억 원 이상인 주택을 증여하면 전용면적 85㎡ 이하는 12.4%, 85㎡ 초과는 13.4%로 중과된다. 다만, 증여자가 1주택 세대이면서, 배우자나 직계존비속에게 증여하는 경우에는 중과되지 않았다. 조정대상지역이 해제되면 증여 취득에 따른 중과세율을 적용받지 않게 되므로 취득세에 대한 부담이 줄어든다.
매매 취득세는 일시적 1세대 2주택으로 신규 주택 취득 후 종전 주택을 3년(비조정대상지역) 또는 2년(조정대상지역) 이내 처분하는 경우에는 1주택과 같이 일반 세율을 적용한다. 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우에는 2년의 기간을 적용받으므로, 조정대상지역이 해제된 지역의 신규주택을 취득하면 종전 주택 소재지와 관계없이 3년의 기간을 적용받게 된다.
조정대상지역 내에서 주택 매매 취득 시 2주택부터 중과세율이 적용되지만 조정대상지역 외의 지역에서 주택 매매 취득 시에는 3주택부터 중과세율이 적용된다. 따라서 매매 취득 시 주택 수에 따라 매매 취득에 따른 취득세도 완화된다.
조정대상지역이 해제된 지역 내 주택을 취득하면 2년 이상 거주요건을 충족하지 않아도 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있다. 하지만 주의해야 할 포인트는 주택 취득시점에 조정대상지역이었다면, 양도시점에 조정대상지역이 해제되더라도 보유기간 중 2년 이상을 거주해야만 비과세가 가능하다는 것이다. 양도 당시 조정대상지역이 해제됐더라도 기존 거주요건은 계속 적용된다.
다음은 양도소득세다.
국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 신규주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 종전의 주택을 양도하는 경우 비과세를 적용받을 수 있다. 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역 내에 위치하고 있을 경우에는 신규주택을 취득한 이후 2년 이내에 종전주택 양도 시 비과세가 가능하다. 즉, 조정대상지역이 해제된 지역의 주택을 신규 취득하게 되면 종전주택 양도 시 비과세를 적용 받을 수 있는 양도기간은 3년을 적용 받는다.
하지만 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도하면 비과세 요건을 충족하지 않을 시 모두 중과세율을 적용 받고 장기보유특별공제를 적용 받을 수 없다. 그러나 조정대상지역 해제일 이후로 당해 지역에서 다주택자가 주택을 양도해도 중과세율을 적용 받지 않고, 장기보유특별공제도 적용 받을 수 있어 세 부담이 줄어들게 된다.
하지만, 조정대상지역 내 2년 이상 보유 주택을 양도하는 경우에는 2022년 5월 10일부터 2023년 5월 9일까지 한시적으로 중과세율 적용이 배제된다. 즉, 해당 기간 내에 양도하는 주택은 조정대상지역 내 다주택자이더라도 보유기간 2년 요건만 충족하면 중과세율 적용 배제 및 장기보유특별공제 적용이 가능하다.
이렇게 규제지역 해제에 따른 대출, 세금 활용방법을 소개했다. 여기에 분양권 전매 전략도 있다. 다만 규제지역에서 해제됐다고 해도 수도권 과밀억제권역 및 공공택지개발지, 그리고 지방 광역시에서는 여전히 분양권 전매가 금지이므로 이 부분을 꼭 체크하길 바란다.
부디 이번 지방 규제지역 해제 조치가 부동산 시장 정상화에 기여하길 진심으로 바란다.
필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘인천 부동산의 미래(2022), ‘김학렬의 부동산 투자 절대 원칙’(2022), ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장
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