[부동산 인사이트] '50% vs 80%' 전세가율로 미래가치 판단하기

[비즈한국] 2022년 9월 14일 국토교통부는 전세보증금 미반환 피해를 예방할 수 있도록 임대차계약을 체결할 때 활용할 수 있는 지역별 전세가율, 보증사고 현황 및 경매낙찰 통계 정보를 지속적으로 제공하기로 했다. 

이 중 전세가율은 매매가 대비 전세가 비율로, 해당 지역의 아파트와 연립·다세대 주택의 매매·전세 실거래 자료를 활용해 산정했으며, 통계의 신뢰성 확보 차원에서 일정 수준 이상의 실거래가 발생한 지역을 분석했다고 한다.

해당 지역의 전세가율 상승 추이 등 최근 시장 동향을 확인할 수 있도록 최근 1년 및 최근 3개월 전세가율을 제공했다. 전국은 시·군·구 단위까지, 수도권은 읍·면·동 단위까지 제공됐다. 

전세가율이 높을수록 매매가 하락 시 전세보증금을 돌려받지 못할 우려가 크므로, 전세계약 체결 전 해당 지역의 전세가율을 참고할 필요가 있다는 취지다.

이번 발표 자료에 따르면 최근 3개월 기준 전세가율은 아파트의 경우 전국 74.7%, 수도권 69.4%, 비수도권 78.4%이며, 연립·다세대는 전국 83.1%, 수도권 83.7%, 비수도권 78.4%로 나타나, 연립·다세대의 전세가율이 아파트에 비해 상대적으로 높았다. 

서울의 최근 3개월 기준 아파트 전세가율은 금천구(76.6%), 강서구(71.9%), 은평구(70.2%) 순이었고, 연립·다세대는 강동구(88.7%), 광진구(86.5%), 강서구(86.4%) 순이었다고 한다. 

전세가율을 해석하는 노하우를 구체적인 지역 통계를 가지고 정리해 보자. 이보다 먼저 연립 다세대의 전세가율은 큰 의미가 없다는 것을 설명하고자 한다. 국토교통부에서 지적한대로 연립 다세대의 전세가율은 아파트의 전세가율보다 높다. 임차 비율 자체가 높기 때문이다. 게다가 연립 다세대의 경우 한시적으로 거주하는 주택으로 간주하는 비율이 높다. 향후에 아파트로 이사하려는 수요가 많기 때문이다. 따라서 연립 다세대의 전세가율 해석 시에는 한시적인 거주 주택임을 감안하고 해석해야 한다. 결국 전세가율을 분석할 때는 아파트만을 가지고 평가하는 것이 정확하다.

국토교통부에서는 전세가율이 높을수록 깡통전세가 될 확률이 높다고 분석했다. 결국 전세가율이 낮을수록 거주 안전성이 높다고 할 수 있다. 이는 계속 거주할 수요가 있다는 것이으로 미래가치가 높은 지역이라 할 수 있다. 

국토교통부에서 한국부동산원을 통해 발표한 전세가율 자료를 서울, 경기, 인천으로 살펴보자.

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먼저 서울이다. 아파트 통계만 보자. 최근 1년 기준으로 전세가율이 가장 낮은 지역은 용산구다. 2위 강남구, 3위 성동구, 4위 송파구, 5위 노원구, 6위 서초구다. 노원구를 제외하면 절대 시세 자체가 높은 지역들이다. 결국 시세가 높은 곳의 미래가치가 더 높다고 평가할 수 있다. 

다음은 경기도다.

​전세가율이 가장 낮은 지역은 과천시다. 2위 분당구, 3위 안양 동안구, 4위 구리시, 5위 성남 중원구다. 서울과 유사한 결과다. 거의 시세 순이다. 

마지막으로 인천 전세가율을 보자. 

​인천은 서울과 경기도에 비해 상대적으로 리스크가 크고 미래가치 평가도 낮다. 이 점을 감안했을 때 인천에서 가장 리스크가 낮은 지역은 연수구다, 2위 중구, 3위 계양구, 4위 서구다. 

그런데 인천 전세가율을 보면 서울, 경기처럼 50%대의 낮은 지역이 없다. 연수구가 가장 낮지만 무려 65.7%다. 서울이나 경기도의 시군구와 비교했을 때 낮다고 할 수 없는 수준이다. 

이 부분의 해석의 중요하다. 서울, 경기도 마찬가지겠지만, 시군구 전체 평균은 큰 의미가 없다. 읍면동 단위로 더 세부적으로 분석해야 한다. 바람직하게는 읍면동보다 개별 단지별로 세부 분석해야 한다.

연수구의 읍면동 단위 분석을 해 보자. 

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연수구에서는 송도동의 전세가율이 50%대다. 위의 부동산 분석방법대로면 가장 리스크가 낮고 미래가치가 높은 지역이다. 송도동을 제외하면 다른 동들은 전세가율이 높은 수준이다. 

인천 중구의 읍면동 단위 전세가율을 보자. 

중구에서는 송월동1가가 유독 전세가율이 낮다. 송월아파트 1개만 있는 지역이고, 이 단지는 현재 재개발 추진 중에 있어서 지역 단위 분석을 하기에는 표본수가 작기 때문에 분석에서 제외하자. 

​인천 중구에서는 중산동과 운남동의 리스크가 상대적으로 낮고 미래가치가 높다고 추정할 수 있다.

물론 전세가율이 낮다고 무조건 리스크가 낮고 미래가치가 높은 것은 아니다. 그럴 확률이 높다는 것이다. 그래서 이번에 국토교통부가 제공하기로 한 전세가율 통계는 의미가 있다. 깡통전세가 될 리스크 있는 전세 물건을 선별하는 데에도 유용하지만, 미래가치가 높은 주택을 매수하는 자료로도 충분히 의미가 있기 때문이다.

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘인천 부동산의 미래(2022), ​‘김학렬의 부동산 투자 절대 원칙’(2022), ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​

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