[부동산 인사이트] '거래량 없는 하락장'은 진검승부의 기회

[비즈한국] KB 부동산 9월 5일 조사일 기준 17개 광역 지자체별 매매 시세 상승·하락률을 정리하면 강원, 제주, 전북은 상승, 그 외 지역은 모두 하락이다.

현재 가장 하락률이 높은 세종·대전의 입주 물량이다. 2022~2023년은 큰 문제는 없어 보인다.

가장 문제가 심각해 보이는 대구는 경북 입주 물량과 같이 보자. 2022년 현재보다 2023~2024년이 더 어려워 보인다.

그리고 공통의 관심사인 수도권을 보자. 2021년까지가 오히려 문제였고, 2022년부터는 수도권 전체로만 보면 안정되어 보인다. 인천의 물량을 서울, 경기가 어떻게 수용할 것인지만 판단하면 되니까.

부울경 지역을 보자. 2019년 이후로 상당히 안정되어 보인다. 말 그대로 정상적인 시장이다.

지금의 시황으로 하락이니 상승이니를 따질 필요가 없다는 의미다. 거래량이 급감한 상태에서의 극단치 거래 몇 개로 나온 평균 수치일 뿐이니까. 전국 대부분이 그렇다.

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구축, 신축, 분양 물량이 모두 많은 대구를 제외하면, 다른 지역은 튀는 거래 몇 건 때문에 잘못된 판단을 하기 쉬운 시기다. 이 때문에 엉뚱한 분석이 난무하고 있고, 얼마 지나지 않아 후회할 의사결정을 하는 분도 있을 것이다.

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한 발 물러나 시장을 보길 추천한다. 전국이 다 하락하는 것처럼 보여도 모두 다른 조건을 가지고 있다. 거래량 없는 시기가 끝나고 정상적인 거래량이 나오면 바로 시황이 바뀔 지역이 꽤 많다. 

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부디 여러분의 보금자리 선택에 있어서는 언제 매도를 할 것인지에 기준을 두고 판단하기 바란다. 투자와 보금자리의 매매 결정 조건은 완전히 달라야 한다. 그것을 동일시하는 순간 단기 시황에만 집중하게 된다. 보금자리는 장기적인 시각을 가지고 결정해야 한다. 그걸 잊으면 안 된다.

추가 하락이 두려워 좋은 가격의 부동산을 포기한다면 후에 더 큰 대가를 치를 것이다. 투자의 성공 여부는 얼마나 세상의 비관론을 무시할 수 있는지에 달려있다. 1억이 하락하든, 3억이 하락하든, 결국 미래가치가 높은, 대기 수요가 많은 부동산은 상승하고, 수요가 없는 부동산은 인플레이션을 헤지(hedge) 하지 못할 것이다. ​여러분들이 어떤 의사결정을 하든 그에 합당한 보상을 받게 될 것이다. 

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하락장처럼 보이는 지금도 ‘줍줍’ 하는 분들이 있다. 그렇다면 지금 하락하는 부동산은 무엇일까? 초보 투자자들이 하는 가장 큰 실수는 무언가 매수를 하고 바로 시세가 오르면 자신이 투자를 잘 했다고 믿는 태도다. 호재 등으로 단기 투자 수요가 몰리면 시세는 빠르게 상승한다. 하지만 단기 투자 수요 때문에 상승한 부동산은 투자 수요가 빠지면 바로 그만큼, 혹은 그 이상 하락할 가능성이 높다. ​안타깝게도 일반인들이 부동산 불패를 외치기 시작하는 순간부터 부동산 시세가가 하락하는 것은 수시로 있는 결과라는 것이다.

따라서 미래가치, 즉 안정적인 수요가 있는 부동산을 선별하는 노력은 어떤 시장에서든지 중요하다. 미래가치, 즉 안정적인 수요의 부동산에 확신이 있는 사람들에게는 지금이 오히려 더 좋은 시장이 될 것이다, 

남들만 따라하는, 즉 공부 없고 인사이트 없는 의사결정을 한 투자자들은 희생될 수밖에 없다. 반드시 시장에서 확인해야 한다. 네이버에 나온 매물과 시장의 매물은 일치하지 않는다. 특히 희망하는 매물은 더 그렇다.

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘인천 부동산의 미래(2022), ​‘김학렬의 부동산 투자 절대 원칙’(2022), ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​

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