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[부동산 인사이트] '거래량 없는 하락장'은 진검승부의 기회

극단적 몇 거래가 대세처럼 보이는 시기…거래량 터지면 숨은 보석은 빛을 발할 것

2022.09.13(Tue) 09:58:44

[비즈한국] KB 부동산 9월 5일 조사일 기준 17개 광역 지자체별 매매 시세 상승·하락률을 정리하면 강원, 제주, 전북은 상승, 그 외 지역은 모두 하락이다.

 

9월 5일 기준 주간 매매·​전세 하락률이 가장 큰 세종시의 아파트 전경. 사진은 기사의 특정 내용과 관련 없다. 사진=임준선 기자


9월 5일 기준 주간 광역지자체별 매매·​전세 상승률 순위. 자료=KB부동산


현재 가장 하락률이 높은 세종·대전의 입주 물량이다. 2022~2023년은 큰 문제는 없어 보인다.

 

자료=부동산지인


가장 문제가 심각해 보이는 대구는 경북 입주 물량과 같이 보자. 2022년 현재보다 2023~2024년이 더 어려워 보인다.

 

자료=부동산지인


그리고 공통의 관심사인 수도권을 보자. 2021년까지가 오히려 문제였고, 2022년부터는 수도권 전체로만 보면 안정되어 보인다. 인천의 물량을 서울, 경기가 어떻게 수용할 것인지만 판단하면 되니까.

 

자료=부동산지인


부울경 지역을 보자. 2019년 이후로 상당히 안정되어 보인다. 말 그대로 정상적인 시장이다.

 

자료=부동산지인


지금의 시황으로 하락이니 상승이니를 따질 필요가 없다는 의미다. 거래량이 급감한 상태에서의 극단치 거래 몇 개로 나온 평균 수치일 뿐이니까. 전국 대부분이 그렇다.

구축, 신축, 분양 물량이 모두 많은 대구를 제외하면, 다른 지역은 튀는 거래 몇 건 때문에 잘못된 판단을 하기 쉬운 시기다. 이 때문에 엉뚱한 분석이 난무하고 있고, 얼마 지나지 않아 후회할 의사결정을 하는 분도 있을 것이다.

한 발 물러나 시장을 보길 추천한다. 전국이 다 하락하는 것처럼 보여도 모두 다른 조건을 가지고 있다. 거래량 없는 시기가 끝나고 정상적인 거래량이 나오면 바로 시황이 바뀔 지역이 꽤 많다. 

부디 여러분의 보금자리 선택에 있어서는 언제 매도를 할 것인지에 기준을 두고 판단하기 바란다. 투자와 보금자리의 매매 결정 조건은 완전히 달라야 한다. 그것을 동일시하는 순간 단기 시황에만 집중하게 된다. 보금자리는 장기적인 시각을 가지고 결정해야 한다. 그걸 잊으면 안 된다.

 

추가 하락이 두려워 좋은 가격의 부동산을 포기한다면 후에 더 큰 대가를 치를 것이다. 투자의 성공 여부는 얼마나 세상의 비관론을 무시할 수 있는지에 달려있다. 1억이 하락하든, 3억이 하락하든, 결국 미래가치가 높은, 대기 수요가 많은 부동산은 상승하고, 수요가 없는 부동산은 인플레이션을 헤지(hedge) 하지 못할 것이다. ​여러분들이 어떤 의사결정을 하든 그에 합당한 보상을 받게 될 것이다. 

하락장처럼 보이는 지금도 ‘줍줍’ 하는 분들이 있다. 그렇다면 지금 하락하는 부동산은 무엇일까? 초보 투자자들이 하는 가장 큰 실수는 무언가 매수를 하고 바로 시세가 오르면 자신이 투자를 잘 했다고 믿는 태도다. 호재 등으로 단기 투자 수요가 몰리면 시세는 빠르게 상승한다. 하지만 단기 투자 수요 때문에 상승한 부동산은 투자 수요가 빠지면 바로 그만큼, 혹은 그 이상 하락할 가능성이 높다. ​안타깝게도 일반인들이 부동산 불패를 외치기 시작하는 순간부터 부동산 시세가가 하락하는 것은 수시로 있는 결과라는 것이다.

 

따라서 미래가치, 즉 안정적인 수요가 있는 부동산을 선별하는 노력은 어떤 시장에서든지 중요하다. 미래가치, 즉 안정적인 수요의 부동산에 확신이 있는 사람들에게는 지금이 오히려 더 좋은 시장이 될 것이다, 

 

남들만 따라하는, 즉 공부 없고 인사이트 없는 의사결정을 한 투자자들은 희생될 수밖에 없다. 반드시 시장에서 확인해야 한다. 네이버에 나온 매물과 시장의 매물은 일치하지 않는다. 특히 희망하는 매물은 더 그렇다.

 

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘인천 부동산의 미래(2022), ​‘김학렬의 부동산 투자 절대 원칙’(2022), ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장

writer@bizhankook.com

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