떼인 보증금 '역대 최대'…깡통전세, 전세사기 속에서 내 보증금 지키는 법

[비즈한국] 집주인이 세입자에게 돌려주지 않은 전세금이 역대 최대치를 기록하고 있다. 집을 팔아도 세입자에게 보증금을 돌려줄 수 없는 ‘깡통전세’ 사례는 물론 계약단계부터 임차인을 속여 보증금을 떼먹는 전세사기 사례도 늘어나는 추세다. 세입자가 보증금을 떼이지 않으려면 어떤 노력을 기울여야 할까.  

보증금을 떼이지 않으려면 가장 먼저 집을 담보로 한 기존 채권을 확인해야 한다. 보증금은 세입자 집을 빌려 쓰는 대가로 집주인에게 무이자로 대여하는 돈(채권)이다. 채권자는 채무자가 정해진 기한에 빚을 갚지 못하면 담보물을 처분해 돈을 돌려받는데, 이때 처분 대금은 담보물의 채권자들이 채권 발생 순서대로 나눠 갖는다. 임차보증금보다 먼저 집을 담보 잡은 채권이 있다면 이를 상환하고 남은 돈을 돌려받게 된다. 선순위채권과 임차보증금을 합한 금액이 집값을 넘어서면 보증금을 떼일 우려가 있는 셈이다. 통상 깡통전세라고 부른다.

김예림 법무법인 덕수 변호사는 “주택 경매 낙찰가격이 시세보다 낮은 것을 고려하면 임차보증금과 기존 근저당금액이 집값의 70%를 넘어서면 보증금을 떼일 우려가 있는 것으로 본다”며 “이마저도 빌라나 다가구주택은 경매에서 낙찰되는 사례가 적기 떄문에 경매가 유찰을 거듭하면 세입자가 경매 물건을 넘겨받는 방식으로 채권을 회수해야 하는 사례가 많다”고 말했다.

주택 임대차계약을 맺을 때는 계약당사자가 임대할 권리가 있는지를 반드시 확인해야 한다. 주택 임대차계약 당사자는 원칙적으로 주택 소유주이지만, 소유주에게 임대 권리를 위임받은 사람도 예비임차인과 임대차계약을 맺을 수 있다. 담보신탁 된 신축 주택에 세를 드는 경우나 집주인 개인 사정으로 직접 계약을 맺을 수 없는 경우 등이 대표적인데 소유주와 직접 계약하지 않을 때에는 소유주의 위임 여부를 반드시 확인해야 한다. 임대 권한이 없는 자와 맺은 임대차계약은 원칙적으로 무효이고, 이런 계약을 맺고 점유를 시작하면 ‘불법 점유’가 된다.

임대인의 기망행위를 막는 조치도 필요하다. 주택임대차보호법에 따라 세입자는 부동산에 임차 등기를 하지 않더라도 △전입신고를 마치고 △임대차계약서에 확정일자를 받아 △점유를 시작한 ‘다음 날’부터 보증금을 채권으로 인정받는다. 하지만 전세 사기를 벌이는 일부 임대인은 이를 악용해 임차인과 임대차계약을 맺은 뒤 전입날 물건에 근저당권을 설정해 보증금을 후순위채권으로 만들고 떼먹는다. 임대차계약을 맺을 때는 특약사항에 잔금일(전입일) 다음날까지 임대인이 근저당권 등 제한물권을 설정하지 않도록 단서를 달 필요가 있다.

임대인의 보이지 않는 채무, 미납세금도 확인할 필요가 있다. 임대차계약 전에 임대인이 납부하지 않은 세금은 임차보증금보다 우선 변제 대상이다. 하지만 미납세금은 시중은행이나 사인 간 채권과는 달리 국세청이 부동산을 압류하기 전까지 부동산등기 등에 ​공시되지 않는다. 임차인이 부동산등기만 확인할 경우 보증금을 떼일 우려가 있는 셈이다. 예비임차인이 임대인의 미납 세금을 확인하는 방법은 임대인에게 납세증명서를 받거나 직접 임대인의 미납 세금(국세 및 지방세)을 열람하는 것뿐인데, 모두 임대인 동의가 필요하다.

김예림 변호사는 “임대차계약을 맺을 때에는 기본적으로 계약당사자가 해당 물건의 소유자가 맞는지 확인해야 한다. 요즘 늘어나는 전세 피해 유형 중 하나가 임대인이 계약 이후 잔금이 지급되기 전에 집을 팔고 잠적하는 것인데, 임대인이 변경될 경우 변경 사실을 통지해주는 특약도 넣을 필요도 있다”며 “등기상 표기되지 않는 부동산 담보 채권을 확인하려는 노력도 필요하다. 계약 시에 미납세금 완납내역서를 첨부하도록 하고, 다가구주택의 경우 확정일자를 받은 뒤 전입세대 열람내역서를 발급해 선순위 채권규모를 확인할 필요가 있다”고 덧붙였다. 

전세보증금반환보증은 전세보증금을 지키는 가장 확실한 수단이다. 전세보증은 임차인이 일정 보증료를 납부하고 보증에 가입하면 보증기관이 전세계약 만기에 임대인으로부터 돌려받지 못한 전세금을 반환해주는 보증상품이다. 2013년 9월 처음 출시된 전세보증은 현재 공공 보증기관인 HUG와 한국주택금융공사(HF), 민간 보증기관인 SGI서울보증에서 취급하고 있다. 통상 임차인은 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날로부터 전세계약기간 절반이 경과하지 전까지 전세보증을 신청할 수 있다.

주택도시보증공사(HUG) 관계자는 “최근 다세대주택과 연립주택을 중심으로 매매가보다 전세가가 높아져서 집주인이 집을 팔아도 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는 ‘깡통전세’ 위험이 급증하고 있다. 이와 함께 임대인이 보증금을 돌려줄 능력 없이 전세계약을 체결하거나 무리한 갭투자로 다수의 주택을 취득하고 연쇄적으로 보증금을 미반환하는 사례부터 임대인과 임차인이 공모한 대출사기까지 다양한 유형의 전세사기 피해사례가 발생하고 있다”며 “임차인이 전세금을 돌려받는 가장 확실한 방법은 바로 전세보증금반환보증에 가입하는 것”이라고 전했다.

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