[부동산 인사이트] 이번 주 (2022년 8월 22일 조사일 기준) 한국부동산원 주간 아파트 매매 동향 결과에 대해 대부분의 헤드라인 기사들이 난리도 아니다. 기사들만 보면 이미 대세 하락장이 돌입한 듯싶다. 실제 그럴까?
한국부동산원 보도자료를 보자. 수도권은 0.18% 하락했다. 2013년 1월 14일 이후 가장 큰 하락수치다. 수도권은 서울, 경기, 인천을 의미한다. 광역시도별로 쪼개서 보자. 서울은 –0.11%, 경기는 –0.20%, 인천은 –0.26%다. 전국 평균이 –0.14%이므로 인천과 경기도의 하락폭이 타 지역 대비 크다.
특히 이번 주는 8.16 대책에서 1기 신도시 재건축 정책이 포함되어 있지 않다는 이유로 실망 매물이 쏟아지면서 더 많은 하락이 있었다는 기사들이 많았다. 팩트체크를 해 보자.
안양 동안구(평촌신도시) -0.21%, 성남 분당구(분당신도시) -0.13%, 군포(산본신도시) -0.16%, 부천(중동신도시) -0.12%, 고양(일산신도시) -0.12%다. 전국 평균 대비 안양 동안구와 군포의 하락률이 상대적으로 더 낮다. 현재 1기 신도시 재건축의 핵심 지역은 분당과 일산이다. 따라서 1기 신도시 실망 매물 탓은 아닌 듯하다.
그렇다. 지금 뉴스들은 무언가 홀린 듯 보도자료 옮기기에만 몰입돼 있는 듯하다. 사실확인에 미흡한 듯하다. 현재 기사의 논조들이 일방적이고 과장되어 있음에 대한 더 결정적인 이유를 하나만 더 확인해 보자.
2022년 1월부터 8월까지의 누적 변동률을 확인해 보자. 전국 –0.65%, 수도권 –1.11%, 서울 –0.72%, 경기 –1.25%, 인천 –1.18%다. 2021년 1년간의 누적 변동률과 비교해 보자. 전국 9.05%, 수도권 11.11%, 서울 3.85%, 경기 14.46%, 인천 15.66%다.
이번 주 최대 관심 지역인 분당구와 고양시의 지난 1년간 변동률을 비교해 보자. 분당구는 2021년에 7.67% 상승했고, 심지어 2022년 누적으로도 0.13% 상승했다. 고양시는 2021년 14.70% 상승했고, 2022년은 –0.73% 하락했다. 1기 신도시 특별법 누락으로 인한 실망 매물 때문에 하락했다는 기사를 실을 정도는 아니지 않는가. 서울, 경기, 인천 역시 2021년에 상승률과 비교해 보면 현재의 하락 정도는 여전히 미미한 수준이다.
물론 더 하락할 수도 있다. 하지만 하락으로 가기 위해서는 몇 가지 조건들이 있다. 이에 대해 조금 더 자세하게 설명해 보자.
올 초까지만 해도 전국 대부분 지역 집값이 오르는 ‘불장’이었다. 반면 2022년 하반기 들어서는 집값 상승세가 꺾이는 모양새다. 이에 부동산 시장이 대세 하락장에 들어간 것 아니냐는 말이 나오고 있다.
실제 조정 중인 지역도 있지만, 급매물만 거래돼 가격이 하향 조정되는 것처럼 보이는 지역도 있다. 두 지역은 명확하게 구분해야 할 것이다. 예를 들어 아파트 공급 물량이 많아 매매와 전세가격이 다 하락세를 보이는 대구시는 실제 조정중인 시장이 맞다. 반면 이른바 ‘상급지’로 통하는 일부 지역에선 여전히 신고가를 경신하는 단지들이 나오고 있다. 이 같은 지역은 집값이 조정을 받고 있다고 판단할 수 없다.
2021년은 정부의 비정상적인 부동산 규제책 때문에 집값이 급등한 이상 시장이었다. 따라서 시세를 정확하게 파악하려면 지난해 유독 높은 금액에 거래된 ‘튀는 가격’은 제외하고, 중간가격들로만 평균을 낸 수치를 시세라고 봐야 할 것이다.
앞으로 가격 조정을 거칠 지역이 어디일지 미리 알 수 있는 방법은 없을까. 그동안의 집값 상승 정도, 입주 물량, 거래량, 실수요 기준으로 구분 가능하다.
대구·세종처럼 지난해까지 집값이 큰 폭으로 상승했으면서 여전히 입주 물량이 많은 지역이거나, 지방 소재 시·도지역처럼 집값이 많이 오르지는 않았지만 입주 물량이 많은 곳이라면 가격 하락 압박을 받을 수밖에 없다.
반면 지난해까지 집값이 올랐지만 입주물량이 충분하지 않은 서울 같은 지역이나, 집값이 상승하지 않았더라도 입주량이 부족한 이천 등 비규제지역이라면 앞으로도 부동산 가격이 상승할 가능성이 있다.
한 주 한 주 변동률이 쌓여서 전반적인 시장이 된다. 하지만 아직 대세 하락장이니 폭락장을 이야기할 만큼의 조건들은 아무리 따져 봐도 아닌 듯하다. 더군다나 9월 추석 이후 학교 배정을 위한 학군 이사가 본격적으로 시작될 것이다. 그 이후 하락 여부를 평가해도 늦지 않다.
필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘인천 부동산의 미래(2022), ‘김학렬의 부동산 투자 절대 원칙’(2022), ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장
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