[현장] '용적률 품앗이' 성북2·신월곡1구역 '결합개발' 어디쯤 왔나

[비즈한국] 경관상 활용하기 어려운 용적률을 사업성이 낮은 역세권에 ‘품앗이’ 해 ‘윈윈(win-win)’ 할 수 있을까. 서울시는 2011년부터 성북2구역과 신월곡1구역을 대상으로 결합개발을 추진하고 있다. 각종 제약이 많은 구릉지 저밀보존구역과 상가 비율이 높아 진행이 지지부진했던 역세권 고밀개발구역에 용적률 이양의 길을 열어준 것이다. 당시 정비업계는 두 구역의 사례를 계기로 결합정비 사업이 활성화될 것이라며 기대에 부풀었다. 2019년 성북2구역의 정비계획이 변경·결정됨에 따라 서울시의 첫 실험도 스타트를 끊었다. 추진 4년, 결합개발은 순항하고 있을까.

서울시는 성북2구역(위)과 신월곡1구역을 통해 결합개발 실험을 하고 있다. 구릉지와 역세권의 품앗이 전략은 매끄럽게 전개될까. 사진=강은경 기자

19일 정비업계와 관계 기관 등에 따르면, 최근 신월곡1구역과 성북2구역은 이전 면적 배치와 비용 처리에 관한 협의를 진행했다. 신월곡1구역으로 이양된 용적률만큼 가구 물량을 어떻게 배분할지, 비용을 어떻게 산출하고 처리할지 등에 대한 실무 차원의 논의가 이뤄졌다. 협의 끝에 신월곡1구역이 먼저 배정을 받고 성북2구역 몫의 물량은 나중에 배치하기로 정해졌다. 이후 일반 분양이 진행되는 순서다. 비용은 아직 정확히 산정하기 어려운 데다 신월곡1구역이 착공도 하지 않은 상태라 추후 다시 논의하기로 했다.

두 구역의 결합개발은 저층 주거지로 탈바꿈하는 성북2구역에서 남는 용적률을 신월곡1구역에 넘겨 고밀도 개발을 가능토록 하는 방식이다. 성북2구역에서 감소한 용적률은 38%이지만, 정비구역 대지면적이 신월곡1구역보다 넓기 때문에 이전 용적률은 두 배 이상 대폭 상승했다. 이에 신월곡1구역의 용적률은 600%에서 680%로 높아져 고층 주상복합이 들어서게 됐다. 증가 용적률 80% 중 48.5%는 성북2구역에 배분되고 31.5%는 신월곡1구역이 갖는다. 신월곡1구역 아파트 2200여 가구 가운데 201가구가 성북2구역 조합원의 몫으로 돌아갈 것으로 보인다.

#숨통 트였지만 이익·비용 배분 넘어야

정비업계는 서로 다른 두 구역이 함께 추진하는 결합개발에서 이 같은 협의는 꼭 필요한 수순이라고 말한다. 정비업계 관계자는 “같은 구역에서 입장이 비슷한 조합원들끼리도 첨예하게 갈등하는 게 일반적이다. 인접하지도 않은 두 구역이 비용과 지분으로 묶여 사업을 진행하니 이해관계가 다르다. 나중에 탈이 나지 않으려면 이익 배분과 관련해 사전에 충분한 협의가 필요할 것”이라고 설명했다.

실제로 협의 시행 전 잡음이 일기도 했다. 앞서 올해 상반기 성북2구역은 신월곡1구역에 배정 층수 명문화 등을 요구하는 공문을 보냈다. 비용 문제도 거론됐다. 서울시 조례에 따라 관리처분계획을 함께 고민해야 한다는 것을 피력한 대목이다. 이후 진행된 논의에서 두 집행부가 이익과 비용 배분에 관해 큰 틀에서 합의하면서 일단락됐다. 다만 아직 합의 내용이 구체화되지 않았고 기준과 시점을 정한 수준이라 추가 협의 사항은 남아 있다.

재개발·재건축 등 도시정비사업지에서는 조합원, 현금청산자, 세입자, 조합 임원 등의 주체들이 권리관계나 역할에 따라 저마다 이해관계가 다르다. 이 때문에 집행부와 조합원 사이에 분쟁이 발생하거나 사업 진행에 차질이 생기기도 한다. 성북2구역과 신월곡1구역은 각각 서울 성곽 인근과 길음역 주변에 위치해 입지와 도시계획용도, 사업형태 등 차이가 많다. 성북2구역이 용적률을 이양하는 대가로 신월곡1구역 새 아파트에 대해 일정 지분을 얻게 되는 구조상 두 구역의 수익성과 비용 조정은 반드시 거쳐야 하는 절차였다는 평가가 나온다.

북정마을로도 불리는 성북2구역은 경관 보존 등의 이유로 활용하지 못하는 용적률을 신월곡1구역에 주고 개발이익을 얻는 방식으로 결합개발을 추진하고 있다. 사진은 결합개발 계획도. 사진=서울시 제공

#활용 못하는 용적률 내주고 개발 이익 대가로

성북2구역과 신월곡1구역의 결합정비는 노후 주택 정비와 역사문화자원 보존이라는 두 마리 토끼를 잡는다는 취지로 시작됐다. ‘북정마을’로 불리는 성북2구역(성북구 성북동 226-106 일대)은 성곽에 맞닿아 있는 구릉지형에 저층 주택들이 밀집한 곳이다. 1종 전용주거지역, 역사문화미관지구, 자연녹지지역, 자연경관지구 등 제약 요건이 혼재해 일반 재개발 방식으로는 사업이 어려웠다. 2008년 업무 중지 행정 조치 등 몇 차례 고비도 겪었다. 이에 서울시가 성북2구역에 결합개발을 먼저 제시했다. 최초 선정 예정지에는 신월곡1구역 외에도 길음2구역이 있었는데 길음2구역은 장기전세주택(시프트)으로 방향을 틀었다.

성북2구역과 직선거리로 3km가량 떨어져 있는 신월곡1구역(성북구 하월곡동 88-142 일대)은 과거 성매매업소 밀집지인 일명 ‘미아리 텍사스촌’이 위치했던 곳이다. 길음역~미아사거리역 사이 역세권에 입지했음에도 부동산 경기침체로 10년간 개발이 답보 상태였다. 상가 비율이 38%에 달하는 것도 발목을 잡는 요인 중 하나였다. 서울시는 주거환경이 낙후돼 개발사업이 절실함에도 부분적인 요인 때문에 묶여 있는 두 구역의 효율성을 높이기 위해 다소 생소한 사업방식을 꺼내들었다. 도시및주거환경정비법 제18조 제1항을 근거로 삼은 서울시 정비 조례 제13조 ‘구역의 결합’이다.

결합개발은 개발 수요를 충족하면서도 기존 도시계획에 비해 밀도를 높이지 않는다는 장점이 있다. 결합개발 시행으로 사업성을 끌어올린 두 구역은 매끄러운 사업 진행을 기대하고 있다. 성북2구역 측은 “이전 면적 배치, 비용 협의 시점 등 가장 중요한 두 가지 사안에 대한 논의를 마쳤다. 신월곡1구역은 현재 관리처분인가를 앞두고 있는데 검증과정에서 이와 관련한 확약이 들어갈 것으로 보인다. 신월곡1구역, 성북구청과 지속적으로 소통하고 있다”고 말했다. 신월곡1구역 측은 “아파트 평형 배분 등 상호 협의를 마치고 진행 내용을 결정했다. 사업비는 추후에 확실히 나오면 정확하게 계산해서 나눌 예정”이라고 말했다.

하지만 한때 결합개발이 추진됐던 서울 용산구 한남뉴타운 등이 사업에서 발을 뺀 배경에도 개발이익 배분 문제가 있다. 신월곡1구역의 경우 시공사가 이미 선정된 상태인 데다 관리처분인가를 앞두고 있어 개발 자체가 번복될 가능성은 낮지만 여전히 조율이 필요한 부분이 있다.

정비업계는 이 과정에서 성북구청 등 관할 기관의 역할이 중요하다고 강조한다. 이익공유 기준을 만들고 실제로 적용할 수 있도록 적절한 개입이 필요하다는 것이다. 성북구청 측은 물량 배정과 정비비용 배분 기준 등 구역 간 이해관계 충돌이 예상되는 부분과 관련해 두 조합의 자율에 맡기지만 협조할 사안이 있을 경우 조율에 참여하겠다는 입장을 밝혔다. 성북구청 관계자는 “원칙적으로 결합개발 정비 사업은 협약서에 따라 양 조합이 협의해 결정해야 한다. 다만 협의가 원만하게 진행되지 않아 양 조합이 구청에 협조를 요청한다면 검토해 재협의할 수 있는 중재의 자리를 마련하고 있다”고 답했다.

강은경 기자 gong@bizhankook.com