[비즈한국] 6월 30일 국토교통부는 2022년 제2차 주거정책심의위원회를 개최해 ‘투기과열지구 및 조정대상지역 조정(안)’을 심의·의결·발표했다. 주거정책심의위원회 심의 결과, 주택가격 상승폭이 비교적 낮았고 미분양 증가세가 뚜렷한 지방을 중심으로 투기과열지구 및 조정대상지역을 일부 해제했다.
주거정책심의위원회에서는 금리 인상 및 경기침체 우려, 주택가격 급등에 따른 피로감 등으로 매수세가 위축되면서 최근 주택가격이 전반적으로 안정세를 보이고 있지만, 국지적으로는 집값 과열의 여파가 잔존하면서 주거 선호지역 및 일부 비규제지역 등을 중심으로 상승세가 지속되는 등 시장 상황이 매우 예민하다고 평가했다.
당분간 금리 인상 기조가 지속되고 DSR 3단계 시행 등으로 대출 규제도 강화되는 등 주택시장 안정요인이 있는 만큼, 미분양 주택이 증가하고 있는 지방 일부 지역은 규제 강도를 조정할 필요성이 있다고 판단한 것이다.
하지만, 주택가격 상승률, 청약경쟁률, 미분양주택 추이 등 정량적 요소 외에도 정비사업 등 개발호재 기대감, 지역적 특성, 외지인 매수세 등도 충분히 고려해 규제지역 해제 여부를 결정한 것으로 보인다.
금리 인상 등 주택시장 안정요인, 지방의 미분양 증가 등을 고려했을 때 수도권의 해제는 거의 없었고, 지방의 6개 시군구는 투기과열지구 지정을 해제했다. 투기과열지구 해제지역은 대구 수성구, 대전 동구, 중구, 서구, 유성구, 경남 창원 의창구였다.
또한 장·단기 주택가격이 지속적으로 안정세를 보인 지방 11개 시군구에 대해서 조정대상지역을 해제했다. 해제 지역은 대구 동구, 서구, 남구, 북구, 중구, 달서구, 달성군, 경북 경산시, 전남 여수시, 순천시, 광양시 등 11개 시군구다.
2022년 시황에서 가장 큰 하락을 했던 지역은 대구와 세종이었다. 이 중 대구 수성구는 투기과열지구에서 조정대상지역으로 한 단계 낮은 규제를 받게 됐고, 나머지 7개 구군은 완전히 규제지역에서 벗어났다.
하지만 대구와 함께 규제지역 해제의 강력한 후보지역이였던 세종시는 그대로 투기과열지구 및 조정대상지역으로 유지됐다. 세종시의 경우, 최근 주택가격 하락세가 지속되고 있으나 청약경쟁률이 여전히 높게 유지되고 있는 점을 감안했고 잠재적인 매수세가 유지 중인 것으로 보고, 현행 규제지역 지정을 유지키로 했다고 발표했다.
아울러 수도권 중에서도 하락지역들이 있기 때문에 규제지역 해제를 기대한 지자체도 있었다. 하지만 수도권은 다수 지역에서 주택가격 상승세가 지속되고 있고, 하락 지역도 기간이 오래 되지 않았고, 미분양 주택도 크게 증가하지 않은 점을 감안해 당분간 규제지역 지정을 유지하고 시장상황을 추가 모니터링하기로 했다고 발표했다.
전 정부의 시군구 단위 규제지역 지정 과정에서 아파트가 없는 도서 지역임에도 불구하고 규제지역으로 지정된 안산·화성의 일부 지역만 거주 주민 불편을 감안해 투기과열지구·조정대상지역을 해제했다. 투기과열지구 중 안산 단원구 대부동동, 대부남동, 대부북동, 선감동, 풍도동과 조정대상지역 중 안산 단원구 대부동동, 대부남동, 대부북동, 선감동, 풍도동, 화성 서신면이 해제됐다.
한편, 최근 주택가격이 안정세를 보이는 만큼 하반기 지역별 주택시장 상황을 면밀히 모니터링하면서 필요한 경우 연말 이전이더라도 적기에 이번 해제에서 제외된 지방 중소도시 등 규제지역을 추가 조정할 필요성이 있다는 지적이 많았다.
이번 주거정책심의위원회에서 의결된 투기과열지구 및 조정대상지역 조정안은 7월 5일부터 효력이 발생한다.
이번 규제지역 해제로 인한 전국 부동산 움직임들을 파악해 보았다.
먼저 서울, 경기, 인천은 달라진 것이 없다. 여전히 거래량이 급감한 상태에서 꼭 이사를 가야하는 지역들만 미미한 거래가 이루어지고 있다. 부산, 광주, 울산 등 광역시 지역도 큰 다른 움직임이 없다. 대전은 투지과열지구에서 조정대상지역으로 한 단계 낮은 규제를 받게 됐다. 하지만 대부분은 규제는 조정대상지역에서 이뤄지고 있긴 때문에 대전 역시 이전과 차이가 없을 것으로 보인다.
광역시 중에서는 대구의 문의가 급증하고 있다. 6월 30일 호갱노노 실시간 검색 단지상위 20위 단지 중 10개 이상이 대구 지역 아파트다. 며칠이 지난 현재도 상위 순위에 대구 지역 아파트가 상당수다.
도 지역 중 충남, 충북 역시 변화가 없기 때문에 별다른 영향이 없다. 하지만 경남의 대장 지역인 창원시 의창구는 투기과열지구에서 비규제지역으로 변경됐기 때문에 거래량이 증가하진 않았지만 매도 매수에 대한 문의량이 증가했다고 한다. 경북의 경우 대구 영향권인 경산시가 규제지역에서 해제됐다. 검색량이 증가하고 있다. 전라남도 여수, 순천, 광양도 조정대상지역 해제가 됐으나 별다른 변화는 없다. 오히려 원래 비규제지역이었던 목포시의 거래량만 증가하고 있을 뿐이다.
규제지역 해제로 인해 침체되고 있는 지방 부동산이 지역 경기 활성화에 도움이 되길 바란다.
필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘김학렬의 부동산 투자 절대 원칙’(2022), ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘대한민국 부동산 투자’(2017), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장
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