[부동산 인사이트] 새 정부 부동산 정책, 근본 문제 해법은 어디에?

[비즈한국] 추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 2022년 6월 21일 정부서울청사에서 제1차 부동산 관계장관회의(경제부총리(주재), 국토교통부 장관, 국무조정실장, 행정안전부 차관, 금융위 부위원장, 금융감독원장)를 개최했다. 이 회의에서 임대차 시장 안정 방안, 3분기 추진 부동산 정상화 과제, 그리고 분양가 제도 운영 합리화 방안을 논의했다. 

발표된 내용 중 가장 특징적인 부분이 상생임대주택에 대한 양도세 특례 확대 개편이다. 현재는 상생임대인(공공성 준수 사적임대인)이 2년 이상 임대한 주택에 대해 1세대 1주택 양도세 비과세 2년 거주요건(2017년 8월 3일 이후 조정대상지역 소재 주택 취득 시 2년 거주 필요) 중 1년만 인정해 주었었다. 개선안은 상생임대주택 요건을 완화하고 혜택을 확대하며 적용기한을 연장하는 안이 제안됐다. 

이로 인해 임대차 가격 인상 자제를 유도하고, 양도세 경감을 위해 실거주 의무 충족을 위한 자가 이주 과정에서의 연쇄적 임차인 퇴거 방지하는 효과를 기대한다고 발표했다.

또 눈길을 끄는 부분은 규제지역 주담대 처분에 대한 부분과 전입 의무 완화 부분 개선안이다. 현재는 규제지역 내 주택구입 목적 주담대를 받을 경우 6개월 내 기존주택을 처분(기존 1주택자 대상)했어야 했다. 하지만 이번 개정안으로 기존주택 처분기한은 6개월에서 2년으로 완화됐고, 신규주택 전입 기한을 폐지하기로 했다.

아울러 분양가상한제 적용 주택의 수분양자는 시세 대비 분양가 수준에 따라 해당 주택의 최초 입주가능일로부터 최소 2년에서 최대 5년간 실거주 의무가 있었다. 이번 개선안에는 최초 입주가능일 즉시가 아닌, 해당 주택의 양도‧상속‧증여 이전까지 언제든 후발적으로 실거주 기간을 준수해도 되도록 규정이 바뀌었다. 

이번 정책의 목적은 2가지였다. 먼저 임대차 시장 안정의 목적이다. 임대차 시장이 안정되려면 수요보다 공급이 많아야 한다. 공급에는 신규 입주와 기존 매물이 시장에 많이 유통되도록 유도하는 것이 있다. 신규 입주는 물리적인 절대 시간이 필요하다. 지난 5년 동안 물리적인 공급 노력이 없었기 때문에 단기간 입주 물량 증가는 어렵다. 따라서 기존 임차 매물을 많이 시장에 유통시키기 위해 상생 임대인 제도를 만들어낸 것이다. 결국 일종의 다주택자 양성 방안이다. 

다주택자들이 최종 1주택으로 양도세 감면을 받으려면 상생임대를 해야 한다는 것으로, 신규 입주 물량 부족으로 인한 임대 가격 상승이라도 막으려는 것으로 보인다. 말 그대로 단기적인 방법일 뿐이다. 신규 물량이 뒤따라 주지 않는다면 단기간 임대차 시세 상승 억제에는 도움이 되겠으나 궁극적인 해결책은 안 된다. 빠른 시간 내에 신규 공급을 증가시키고 광역교통망을 하루라도 더 빨리 만들어 수요가 몰린 지역을 분산시킬 필요가 있다.

두 번째 목적은 부동산 시장 정상화다. 과도한 세 부담을 완화하겠다는 것이다. 향후 1년 동안은 다주택자에게도 양도세 중과를 배제시켜주겠다고 한다. 하지만 이 또한 다주택자 중과 배제가 아닌 한시적 유예만이 있을 뿐이고 궁극적인 대책이 아니다. 아울러 상생임대인도 결국 1주택자가 되어야 혜택을 받을 수 있는 것이기 때문에 다주택에게 중과된 과도한 세 부담을 개선하는 것도 아니다. 

다주택자는 임대 물건의 대부분을 공급한다. 다주택자들을 규제할수록 임대 시장은 악화될 뿐이다. 지난 5년간의 정책 시행착오를 통해 충분히 경험했다. 같은 실수를 반복하지 않기 바란다. 

가장 좋은 방법은 다주택자들을 제도권으로 편입시키는 것이다. 아파트 임대사업자 제도를 부활시키든지, 아니면 상생임대조건으로 임대를 주는 동안에는 종부세 감면이나, 일정기간 이상 상생임대조건을 유지한 후 매도하는 경우 양도세 감면 혜택이 있어야 할 것이다. 

지금처럼 단기적인 대책으로는 부동산 시장의 고질적인 문제를 해결하기 어렵다. 이번 대책도 그렇게 될까 우려된다.

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘김학렬의 부동산 투자 절대 원칙’(2022), ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘대한민국 부동산 투자’(2017), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​

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