[부동산 인사이트] 부자의 투자법, 가치투자가 정답이다

[비즈한국] 1997년 대학을 졸업하고 대기업에서 직장 생활을 시작한 후 처음으로 시작한 재테크는 주식투자였다. PBR(주가순자산비율), PER(주가수익비율) 개념도 명확히 구분하지 못할 때였고, 거시경제는 물론 개별기업 가치분석도 하지 못할 때였다. 

결국 누구나 알만한 유명 대형 주식만을 매수했고 투자한지 얼마 되지 않아 생각보다 큰 수익이 났다. 저축을 하면 안 되는 거구나. 무조건 주식을 투자해야 하는 구나라는 생각을 하게 되었다. 바로 다른 종목을 매수했다. 처음 샀던 종목보다는 덜 유명한 주식이었다. 하지만 또 수익이 났다. 이번에는 공격적으로 그동안 오르지 않았던 다른 종목을 샀다. 이번에 더 큰 수익이 났다.

아무래도 나 주식 천재인가봐. 절대 부도날 리 없는 기업의 주식을 사니까 그런가봐.

이렇게 하면 금방 부자가 될 수 있겠다. 그렇게 10번 정도 투자로 꽤 큰 수익을 본 후 11번째 투자를 했다. 공격적 투자를 한다고 뉴스에 많이 나오던 기업이었다. 눈치 챘겠지만 그 투자로 그동안 올렸던 수익뿐 아니라 투자 원금까지 거의 날리게 됐다. IMF가 왔기 때문이다. 다시는 주식을 하지 말아야지 하면서 회사 일만 열심히 했다.

김대중 대통령이 취임하고 IMF가 예상보다 빨리 극복되면서 주식시장이 다시 살아나기 시작했다. 특히 신생 IT 기업 주가는 연일 신고가 행진이었다. 기억하는 사람들은 알겠지만 아마도 2000년 전후가 주식의 최고 전성기가 아니었을까 한다. 그때 주식 투자를 다시 시작했고, 꽤 많은 수익을 올리다가 2002년 홀딱 말아먹고 말았. 이번에는 아예 상장폐지.

당시 아내는 만삭이었다. 다시는 주식을 하지 않겠다고 아내에게 서약서도 쓰고 새로 이직한 회사 일에 매진했다.

업무 자체가 리서치 업무였기 때문에 특정 분야 기업 활동에 대한 분석을 업무적으로 했다. 기업이 영위하는 분야의 현황, 미래 가치를 스스로 따져보게 되었다. 전업주부인 아내에게 해당 기업을 설명했다. 아내는 잃어도 될 만한 작은 돈으로 주식을 투자를 했다. 아내는 놀랍게도 지금까지 단 한 번도 손해를 보지 않았다. 

단기적으로 조정되기도 했지만, 아내는 중장기 투자만 하므로 결국 수익이 났다. 여전히 큰 금액이 아니라 소액으로 주식을 하지만 아내의 주식 계좌는 꽤 괜찮은 실적의 주식들을 보유하고 있다.

단기적인 주가만 보거나 차트를 보는 것이 아니라 기업의 현재 위상와 미래 성장 가능성만 보는 것이 오히려 마음이 편하더라는 것이다.

기업체 분석에서 얻은 인사이트를 부동산 투자에도 적용해 보았다. 전국을 답사하면서, 각 도시를 비교하면서, 그리고 해당 지역 아파트들을 분석하면서 현재가치, 즉 장단점들을 자연스럽게 파악할 수 있었다.

서울과 비서울이 다를 수밖에 없는 이유, 서울의 가치와 비서울 지역의 가치를 다른 기준으로 파악해야 하는 이유, 수요 규모를 측정하고, 적정 가격을 산출하고, 미래가치를 추정하는 일들을 꾸준히 축적해오고 있다. 이런 루틴이 20년 넘다 보니 부동산 시장과 입지라는 것이 어느 정도 눈에 들어오게 됐다. 

주식 투자와 부동산 투자의 원리는 같다고 생각한다. 단기 수익을 내는 스킬적인 측면은 다를 수 있겠지만 중장기 투자를 하시는 분들에게 그 원리는 같다고 생각한다.

요즘 가장 많이 질문 받는 내용이 “지금 부동산 투자를 해도 될까요”다. 지난 5년 동안 강력하게 추진된 규제책, 그리고 현재 일부 지역의 부동산 시장 조정 등으로 불안감과 피곤감이 상당한 듯하다.

지난 5년간 ‘부동산 인사이트’ 칼럼을 통해 이렇게 말씀드렸다. 아파트 시세는 원가와 프리미엄으로 구성되어 있다! 원가보다 프리미엄이 훨씬 중요하다! 프리미엄은 상품 가치가 아니라 입지 가치가 더 중요하다! 입지 가치가 높아질 지역에 집중하자! 그러니 만약 어떤 이유로든 단기적으로 시장이 조정된다면 만세를 부르라고 말씀드렸다.

입지 가치가 바뀌는 것이 아니기 때문이다. 지금 입지 가치가 좋은 것, 미래 입지가 확실하게 더 좋아질 것들을 골라 담으면 된다고 말씀드렸다. 그렇게 판단한 수십 개 입지와 수십 개 단지까지 간접적으로 추천도 드렸다.

만약 입지 가치마저 하락하면 어떻게 하냐고? 입지 가치가 하락하는 경우는 거의 없다. 입지 가치는 지금이 최악의 상태일 가능성이 훨씬 높다. 더 높아질 가능성이 매우 높다는 것이다.

아파트가 낡아지면 상품 가치는 떨어질 수 있다. 하지만 이것도 리모델링이나 재건축을 하면 오히려 상승할 수 있다. 

입지 가치를 떨어뜨릴 수는 없다. 잘 모르겠다면 무작정 입지를 믿기를 바란다. 

결국 지난 5년간의 수요 억제 정책 같은 임시방편적인 방법으로는 절대 집값을 장기적으로 잡을 수 없다. 그렇게 하면 할수록 집값은 더 높아질 것이다. 

아울러 부동산 가치는, 아파트 시세는 분양가상한제에 적용하는 원가와는 아무 상관이 없다. 원가 자체가 존재할 수 없는 입지 가치가 더 중요하기 때문이다.

흔들리지 마시길 바란다. 무조건 올라야 한다는 단기적인 욕심만 버리면 된다. 오히려 좋은 입지가 조정된다는 그 시장을 즐기길 추천한다. 나 역시 강남이 조정되기만을 간절히 기다리고 있다. 그렇게 될 가능성은 낮겠지만.

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘김학렬의 부동산 투자 절대 원칙’(2022), ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘대한민국 부동산 투자’(2017), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​

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