[비즈한국] 밥을 자주 얻어먹는다. 밥을 사 주시는 분들은 대부분 부동산 관련 의사결정에 대한 도움을 받은 분들이다. 유료 컨설팅이 아닌 지인들에게 작은 도움을 주었을 뿐이기 때문에 금전적인 사례를 받기 보다는 식사 대접을 받는 것으로 감사함을 보상받을 것만으로도 충분히 행복하다. 

도움을 주고 그 성공적인 결과를 직접 듣게 되는 것이 내가 하고 있는 일에 대한 가장 큰 보상이 아닐까 한다. 내가 다른 사람들의 보금자리 마련에 도움을 주고 있다는 사실만으로 내 존재 이유가 증명이 된 것이니까.

2017년 7월 용산국제빌딩4구역 재개발로 분양되는 용산센트럴파크해링턴스퀘어가 분양했다. 1140세대로서 용산구에서 1000세대가 넘는 대단지 분양은 정말 오랜만이었기 때문에 인기가 많을 것으로 예상되었다. 분양 결과는 완판이었다. 고분양가 논쟁이 있을 정도로 분양가에 대한 저항이 있었던 것을 감안하여 높은 청약 경쟁률은은 아니었지만 무난한 수준의 청약 결과였다. 

하지만 2017년 8월 2일 대책 발표 이후 청약 시장 분위기가 급랭하게 된다. 심지어는 중도금 대출이 나오지 않는다는 청천벽력 같은 소문이 돌기 시작했고, 청약으로는 완판이 되었으나 미계약 물량이 등장하기 시작한다. 아울러 조합원 물량까지 시장에 등장한다.

추가모집 공고가 나왔다. 친한 지인들에게 무조건 추가청약에 넣으라고 추천했고, 아직 내 집 마련을 하지 않은 몇몇 후배들에게는 직접 날짜, 시간, 장소까지 정리해서 직접 모델하우스로 보냈다. 모델하우스에 방문했던 후배 중 1명이 40평형대에 당첨됐다.

이 후배도 당첨이 되고도 중도금 대출이 나오지 않을까, 혹시 정부 규제로 시세가 빠지지 않을까 걱정했다. 그때 내 조언이 필요했다. “만약 입주할 즈음에 시세가 하락하면 네가 분양받은 금액에 나에게 매도해. 내가 살 테니까.” 2020년 10월 후배는 직접 입주했다. 시세는 분양가 대비 2배가 넘었다. 이 후배를 만나면 밥은 무조건 후배가 산다. 앞으로도 평생 밥은 사기로 했다. 

한 선배는 국제빌딩4구역 재개발 조합원이었다. 용산 참사(2009년 1월) 이전부터 조합원이었다. 용산 참사 이후 매수했던 금액보다 시세가 크게 떨어졌다. 그리고 꽤 오랫동안 회복을 못했다. 결국 그 선배는 큰 손해를 보고 매도했다. 끝까지 말렸다. 하지만 선배는 매도했고, 속 시원하다며 다시는 재개발 투자를 하지 않을 거라고 내 앞에서 다짐을 했었다. 

2017년 9월 이후 용산센트럴파크해링턴스퀘어 조합원 물량이 시장에 나오기 시작한다. 강남권 초기 재건축 아파트에 거주하던 한 지인에게 연락이 왔다. 아무래도 현재 살고 있는 아파트의 재건축은 10년 이상 어려울 것 같다. 국제빌딩4구역 조합원 분양 물량을 사면 어떻겠냐고 자문을 구했다. 대출이 충분히 나오지 않는다 하더라도 경제적으로 문제가 발생할 집은 아니었기에 적극적으로 추천했다.

다만 강남권 재건축 아파트만큼의 시세 상승을 기대하진 말라고 눈높이를 낮추어야 한다고 추가 설명을 했다. 왜냐하면 용산구 재건축·재개발 투자의 시세가 2배 오른다면 같은 조건이라면 강남권 재건축 시세는 3배 오를 수도 있다고. 하지만 둘 다 오르는 것을 정해진 방향성이고. 실거주 하기에는 용산구가 그 선배 부부에게는 좋을 수도 있다는 이야기를 해 주었다.

결국 그 선배 부부는 강남권 초기 재건축 아파트를 매도하고 용산센트럴파크해링턴스퀘어 조합원 물량을 매수하고 2020년 실입주를 했다. 지금까지도 매일 국립중앙박물관 주변을 산책하며 행복하게 살고 있다. 이 분도 만나면 밥을 사주시거나 선물을 주신다. 

다만 그때 매도했던 강남권 재건축 대상 아파트는 조합 설립이 되었고, 지난 2년 동안 20억 원 상승했다. 효성은 매수했던 금액 대비 21억 원 올랐다. 현 시점까지는 용산센트럴파크해링턴스퀘어 시세 상승이 승리다. 하지만 강남권 재건축 아파트는 단계를 통과할 때마다 계속 신고가를 경신할 것이고 용산센트럴파크해링턴스퀘어는 완만한 시세 상승을 이어갈 것이다. 

부동산 수요 조사를 20년 이상을 하고 있다. 입지 분석과 수요 분석을 통한 단기적인 등락이야 쉽게 예상할 수 있다. 장기적인 방향성까지도 거의 확정적으로 예측할 수 있다. 다만 얼마까지 상승하고 하락할지에 대한 구체적인 금액을 알 수 없다. 그건 상황에서 선택하는 사람들의 몫이니까.

투자자들은 확실한 안전마진이 보여야 매수한다. 가장 확실한 안전마진은 현 시세보다 싸게 사는 것이다. 경·공매를 하는 이유가 여기에 있다. 실수요자들은 투자자들이 평가했을 때는 다소 비싼 금액으로 보이는 가격대의 아파트를 사기도 한다. 왜냐하면 실거주 가치가 더 중요하다고 판단하기 때문이다. 

만약 투자자들의 관심이 있는 가격대이고, 실수요자들마저도 크게 메리트를 느끼는 가격대라면 어떨까? 당연히 매물은 사라지고 엄청나게 높은 프리미엄이 붙을 것이다. 지난 5년간의 시장이 그랬다. 투자자든 실거주자든 누가 보더라도 저평가되었다고 느낄 정도의 아파트라면 무조건 매수해야 한다. 용산센트럴파크해링턴스퀘어 사례가 그랬다. 그리고 웬만한 아파트들이 다 그랬다. 특히 신규 분양 아파트는 수요 분석을 할 필요도 없을 정도였으니까.

하지만 2022년 6월 현재는 조금 다른 시장이다. 신규아파트 시세가 그리 매력적으로 보이지 않는다. 지방은 더욱 그렇다. 지금 조정되고 있는, 그리고 청약이 잘 되지 않는 지역들은 가격 매력이 떨어진 상태라고 보면 된다. 

이런 시장에서는 어떻게 해야 할까? 가격이 높고 낮음에 대한 판단이 되지 않으면 철저하게 투자자의 입장이 되어야 한다. 싸다고 판단되지 않으면, 매수하지 말아야 한다. 

문제를 하나 내보자. 그럼 지금 서울의 신규아파트 분양가는 싼 편일까? 비싼 편일까? 서울 아파트는 지금 사야 할까? 사면 안 될까? 판단은 여러분들이 직접 하시길 바란다. 

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘김학렬의 부동산 투자 절대 원칙’(2022), ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘대한민국 부동산 투자’(2017), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장 writer@bizhankook.com

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