[부동산 인사이트] 미래가치를 구분하는 방법

[비즈한국] 부동산의 경제적 개념은 자산, 자본, 생산요소, 소비자, 상품으로서의 의미를 포함하고 있다. 특히 자산으로서의 개념이 가장 중요한데, 자산이란 개인이나 법인이 소유하고 있는 경제적 가치가 있는 유무형의 재산을 의미한다. 영어로는 에셋(assets) 이라는 용어를 쓴다.

자산은 다시 ‘사용가치’로서의 자산성과 ‘교환가치’로서의 자산성으로 나눌 수 있다. 사용가치는 소유·이용의 대상이고, 교환가치는 거래·투자의 대상이다. 이 두 개념만 확실히 구분하면 부동산의 이해도가 훨씬 더 높아진다. 활용도도 높일 수 있다.

압구정현대아파트 모습. 아크로리버파크, 래미안 퍼스티지보다 반포주공1단지나 압구정현대아파트에 더 많은 교환가치를 부여해야 하는 이유는 미래가치에 있다. 사진=비즈한국 DB

#사용가치-단위 면적 당 발생하는 부가가치

먼저 사용가치에 대해 설명해 보자. 사용가치는 부동산의 최유효이용의 원칙과 관련이 있다. 부동산을 소유하고 있는 부동산을 어떻게 하면 잘 이용할 것인가에 그 목적이 있다는 것이다.

부동산은 이용을 해야 한다. 나대지 상태로 방치하는 것은 자산으로 가치를 낮추는 것이다. 개인이든, 기업체든, 정부든 부동산을 활용해야 한다. 이 활용 과정에서 부가가치가 발생하는 것이 가장 좋은 효용이다. 땅의 활용도나 부가가치 발생 측면에서 가장 효율성이 높은 것이 도시다.

예를 들어 보자. 연면적 42만㎡의 송파구 롯데월드타워에는 약 1만 명이 근무하고 있다. 강남구 삼성동에 개발중인 GBC(글로벌 비즈니스 센터)는 연면적으로 롯데월드타워의 3배 규모로 개발될 예정이다. 그렇다면 롯데월드타워와 GBC 중 사용가치가 높은 부동산은 어디일까? 같은 바닥 면적이라고 한다면 당연히 GBC가 된다.

같은 서울 내 고층빌딩끼리도 이렇게 사용가치의 격차가 큰데 서울과 비서울의 격차는 더 클 것이다. 업무용 부동산, 즉 용도지역 내 상업지역 부동산이라면 이 사용가치를 정확히 이해해야 한다. 그래야 적정한 현재가치를 도출할 수 있으니까.

#교환가치-부동산을 찾는 수요와 비례

두 번째로 교환가치다. 교환가치는 거래질서의 확립 하에서 생각해야 한다. 왜냐하면 거래와 투자 시 반드시 거쳐야 하는 과정이기 때문이다. 투명하고 합리적으로 과정이 진행되어야 한다. 그래서 거래질서가 반드시 필요하다.

교환가치는 자산으로서의 가치가 있을 때만 성사가 된다. 현재 시세가 낮은 부동산의 경우는 교환가치가 없는 것이다. 반면 시세가 높은 부동산의 경우는 교환가치가 높은 것이다.

예를 들어 보자. 지리산 속의 특정 부지, 아무것도 개발되지 않고 그저 식물만 있는 입지에는 아무도 관심이 없다. 아마도 대한민국에서 가장 공시지가가 낮은 곳일 것이다.

반대로 하루에도 적게는 수십만 명, 많게는 수백만 명이 오가는 중구 명동 상업지역은 말 그대로 가치가 가장 높은 곳이다. 네이쳐 리퍼블릭 부지는 2021년 기준으로 공시가격으로만 3.3㎡(평)당 7억 원이다. 실제 거래를 하기 위해서는 아마도 그 2배 가까운 비용을 지불해야 할 것이다. 교환가치가 평당 10억 원이 넘는 부동산이라는 것이다.

교환가치는 그 부동산을 찾는 수요와 비례한다. 교환가치를 제대로 평가하려면 수요의 규모를 알아야 한다. 가장 관심이 많을 아파트로 이러한 가치를 정리해 보자.

아파트는 사용가치가 높아야 한다. 우리가 생활하는 거의 모든 것을 다 할 수 있어야 한다. 이것이 아파트의 사용가치다.

아울러 교환가치도 높아야 한다. 적어도 내가 산 가격보다 더 높은 가격으로 매도해야 한다. 그래야 교환가치가 있으니까. 결국 아파트는 매수할 때부터 매도 때의 가치를 예상해야 한다. 손해 볼 것을 예상하면서 매수하는 경우는 없기 때문이다.

#교환가치는 사용가치에 미래가치까지 포함

그렇다면 매수할 때 어떤 아파트를 선택해야 할까? 사용가치가 높은 아파트는 현재 기준으로 가장 비싼 아파트를 기준으로 평가해 보면 된다. 서초구 반포동의 아크로리버파크의 34평형이 46억 원에 거래가 되었는지 세부적인 사용가치를 분석해 보면 알 수 있다. 래미안 퍼스티지가 왜 2010년부터 2016년까지 강남구가 아닌 입지에서 전국 1위 아파트가 될 수 있었는지 생각해 보면 된다.

교환가치가 높은 아파트는 현재가치보다 미래가치를 더 많이 고려해야 한다. 아크로리버파크보다, 래미안 퍼스티지보다 반포주공1단지나 압구정현대아파트에 더 많은 교환가치를 부여해야 하는 이유가 여기에 있다. 현재 가격으로 미래가치를 매수하는 것이기 때문이다.

현재가치가 가장 높다고 미래가치도 가장 높은 것은 아니다. 같은 비용이 들어간다면 당연히 미래가치가 더 높은 부동산을 매수해야 한다.

한 유명한 경제 전문가가 이렇게 주장을 한다. 통계 자료를 분석했더니 은퇴 후에 대분 집을 팔 것이라는 결과가 나왔다고, 그래서 이제 집값이 폭락을 할 것이라고.

그 통계를 보았다. 모집단이 집 소유 여부와 관계없이 20세 이상 성인남녀다. 즉 집을 소유하고 있지 않은 대상자가 상당히 많이 포함되어 있다는 것이다. 정확한 통계조사도 아니고 해석도 틀렸다. 집을 팔지 말지 결정할 수 있는 사람들은 현재 집을 가지고 있는 사람들이다. 집이 없는 사람이 은퇴 후에 집을 팔지 말지 어떻게 이야기할 수 있을까?

뉴스나 많은 전문가들이 인용하는 통계 수치에 너무 민감하게 반응하지 않길 바란다. 부동산은 생활이고 상식이다. 사야 할지 팔아야 할지 판단이 서질 않는다면 오늘 이 칼럼에서 설명한 사용가치와 교환가치로 직적 판단해 보시길.

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘김학렬의 부동산 투자 절대 원칙’(2022), ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘대한민국 부동산 투자’(2017), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장 writer@bizhankook.com