[비즈한국] ‘묻지 마 투자’는 언제라도 해서는 안 된다고 여러 번 말씀 드렸다. 아무리 수요가 많은 입지 내 인기 있는 단지에서도 주변에 경쟁 물량이 단기간 증가하면 역전세도 발생할 수 있기 때문이다.
과거에도 몇몇 전문가들이 나쁜 상품은 없고 나쁜 가격만 있다며 투자 금액이 무조건 작은 매물을 매수하는 것이 가장 중요하다고 말하는 강의들이 인기 있을 때도 있었다. 그 묻지 마 투자의 휴유증으로 고생한 경험이 있는 분들은 대부분 공감할 것이다.
그런데 최근에도 이처럼 금액만 보고 투자를 유도하는 강의하는 부동산 강사들이 있다. 진짜 고수는 이제 그런 투자를 하지 않는다. 이제 투자를 배우려는, 전업 투자자가 아닌 월급쟁이 직장인이나 자영업들을 대상으로 그럴 듯한 과거 실적으로 묻지 마 강의만 팔고 있는 것이 아닌가 한다.
이미 여러 번 이야기했지만 기본에서 크게 벗어난 투자를 해서는 안 된다. 적은 금액으로 매수하는 것이 중요한 것이 아니라 수익이 나는 금액으로 매도하는 것이 더 중요하다는 말이다.
단지 내 전세가를 최고가로 세팅하는 투자, 즉 투자 금액을 최소화 하는 것이 중요한 것이 아니라 내가 매수한 금액보다 확실하게 매매 시세가 상승할 수 있는 아파트를 선정하는 것이 더 중요하다는 의미다.
전세가 최고가 세팅 노하우를 강의하는 부동산 투자는 이제 지양해야 한다. 빨리 투자금을 회수해야 다른 투자를 할 수 있다며 높은 전세가를 받아달라며 중개업소를 압박하는 투자는 이제 해서는 안 된다.
물론 수요는 많은데 공급이 적다면 전세가가 상승하는 것이 당연하다. 이런 당연한 전세가 상승이 옳지 않다는 의미가 아니다. 부동산 시장이라는 것이 늘 쉬지 않고 우상향만 할 수 없다는 것이다. 장기적인 우상향이 확정된 단지도 중간 중간 출렁거림이 있을 수 있다.
그런 기간을 버틸 수 없을 정도로 멘털이 약하거나 단기 투자만 하는 투자자라면 원칙에 충실한 보수적인 투자를 하라고 제안하는 것이다.
앞으로도 전세 끼고 매수 투자(갭투자) 할 투자자들은 늘 어느 정도의 준비해 두어야 한다. 역전세로 내어줄 보증금을.
그런데 이번 칼럼의 주제는 이것이 아니다. 역전세 대비하라는 조언은 이미 10년여 전부터 강조했던 내용이다.
얼마 전 황당한 한 부동산 전문가의 인터뷰를 보면서 깜짝 놀랐던 적이 있었다. 인터뷰에서 언급한 단지가 무려 잠실 엘스, 리센츠, 그리고 헬리오시티였다. 모두 송파구를 대표하는 최고 인기 단지들이었다.
2021년 전세가 전고점 대비 현재 전세가가 2억 원 전후 호가가 내려왔다며 역전세로 전세금을 내어 주느니 가격을 낮춰서라도 당장 그 단지를 팔라는 제안이었다.
지금으로부터 14년 전인 2007~2009년 송파구 대규모 입주, 즉 잠실 엘스, 리센츠, 트리지움, 레이크팰리스, 파크리오 입주 대란 때 우리는 어떤 교훈을 얻었을까? 더 최근인 2018년 송파구 헬리오시티과 강동구 재건축 아파트 대규모 입주 때 우리는 어떤 다짐을 했었나. 역전세가 발생했던 시기가 지나면 어떤 일들이 있었나. 역전세가 발생되면 매도해야 한다는 교훈을 얻었나?
단기 투자자가 아니라면 일반인들의 부동산 투자는 중장기 투자여야 한다. 실거주 목적으로 자신은 전월세 주택에 거주하면서 향후 입주 목적으로 사둔 아파트의 경우는 더 그렇다.
위에서 언급한 지역과 단지들은 실거주 수요가 대단히 많은 곳이다. 단기 투자자들에게나 해당되는 문제를, 그것도 수요가 많지 않은 지역의 단지들의 문제를, 전체 시장을 그럴 것이라고 확대하는 건 실제 시장을 리서치하고 분석하는 것이 아니라 그렇게 되는 것이 바람직한 것이다라는 완전무결한 새로운 세상을 만들고 싶어 하는 듯하다.
강남권 아파트에 갭투자를 하려면 최소한 몇 억 단위 투자금이 필요하다. 역전세 리스크를 사례로 인용하려면 갭 비용이 몇 천만 원 이하인 단지들을 사례로 설명하는 것이 오히려 더 적당할 것이다.
지금도 갭투자 휴유증으로 심각한 문제들이 발생한 지역들이 꽤 있다. 자가 실수요는 적고, 매매가와 전세가 갭이 작기 때문에 단기 투자자들만 들어갔던 그런 지역들을 소개해 준다면 시장과 소비자들에게 오히려 도움이 될 것이다.
솔직한 이야기를 해보자. 잠실 아파트 정도를 갭투자 할 정도의 경제력을 갖춘 투자자라면 우려해야 할 투자자가 아니다. 오히려 부러워할 대상이다.
실거주 목적인 아파트 중 입지나 상품에 대한 대기 수요가 있다면 가격이 빠지지 않을 것이다. 오히려 상승할 가능성이 높다. 신규 입주 물량이 전무하기 때문이다.
하지만 단기적인 투자 수요가 몰렸던 아파트 혹은 부동산이라면 가격이 조정될 가능성이 높다. 이 두 가지 기본만 지켜도 이 시장의 전망은 어렵지 않다.
필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘김학렬의 부동산 투자 절대 원칙’(2022), ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘대한민국 부동산 투자’(2017), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장
writer@bizhankook.com[핫클릭]
·
'광주 아파트 붕괴' HDC현대산업개발, 건설업계 퇴출 면할까
·
주차는 미화원 개인이 알아서? 불법주차로 내몰린 청소차들
·
한은 총재 "빅스텝 배제 안 해"…885조 국고채 이자 부담 눈덩이
·
[단독] 장동건·박인비 사는 최고가 아파트 PH129 '호화주택' 중과세 추징당했다
·
[백사마을 재개발②] 오세훈이 시작하고 박원순이 본격화, 다시 오세훈 오니 '삐걱'
