[부동산 인사이트] 20대들에게 집을 사지 말라는 분들께

[비즈한국] 스마트튜브 부동산조사연구소 막내 연구원이 뜨금없이 질문을 한다. 

“소장님! ○○○이라는 베스트셀러 저자이자 특정 기업 대표님과 △△△이라는 교수님이 20대는 절대 집사지 말라는 하는데요.” 

“그래? 왜 그렇게 하래?” 

“집에 투자한 돈이 묶이면 아무것도 할 수 없기 때문에 계속 돈을 굴려서 투자하라고 하는데요.”

살짝 어이가 없었다. 자신의 기업 성공 경험을 바탕으로 자기계발서를 써서 베스트셀러 저자가 되고, 강연에 초대되고, 많은 사람들의 주목을 받게 되면 불특정 대다수를 대상으로 의견을 전달해야 하기 때문에 두리뭉실한 인생격언 같은 문구들을 이야기할 수는 있다. 하지만 그 문구를 듣고 무엇을 해야 하는지 알 수 없다면 뜬구름 잡는 이야기 밖에 안 된다. 혼란만 가중될 뿐이라는 것이다. 

지금부터 실질적인 이야기를 해보고자 한다. 과연 20대 젊은 청년들이 서울에 집을 살 수 있는 경제력을 갖춘 경우가 얼마나 될까? 부모님의 도움을 받을 수 있는 금수저 자녀이거나 코인, NFT 등을 개발하는 IT전문 사업가들을 제외하고 일반인 중에서는 거의 없을 것이다.

굳이 집을 사지 말라고 조언을 하지 않아도 집을 살 사람들은 많지 않을 것이다. 20대 중에서 부모 도움이 없이 서울에 부동산을 매수하는 층은 이미 돈이 많은 층이다. 그런데 이들에게 왜 집을 사지 말라고 하는지 이해를 못하겠다. 대한민국 금융제도 정책 상 외국처럼 대출도 많이 나오지 않은 조건으로는 어차피 집을 살수도 없는데, 약올리는 느낌마저 든다.

열심히 직장생활 해라, 월급을 모아서 저축해라, 종자돈을 모아라, 종자돈으로 투자를 하라는 조언이라면 이해할 수 있다. 하지만 집을 사지 말라는 조언은 뜬끔 없다. 집을 살 수 있는 종자돈이 있다면 무슨 고민이 필요하겠는가.

단순히 부동산을 매수하는 것은 투기 행위이고 영끌 해서는 안 되는 대상이라는 누명을 씌우는 것밖에 되지 않는다. 그렇다면 대출을 많이 받아 주식 투자를 하거나, 코인 투자를 하거나, NFT 투자를 하는 것이 훨씬 리스크가 낮고 확률이 높은 투자라고 단언할 수 있는가? 아니면 그분들처럼 사업을 해서 성공하라는 의미인가.

그분께 반문하고 싶다. 그럼 무엇에 투자를 하라는 것인가. 대안을 알려주셨으면 한다. 

나 역시 20대들은 무엇인가 끊임없이 배우고 도전하고 방향성을 찾는 일에 몰입하는 것은 추천한다. 더 좋은 직장을 갖기 위해서 자기계발을 하고 잘할 수 있는 분야가 있다면 사업에 도전하는 것도 추천한다. 

아울러 20대에 부동산 투자에 도전해 볼 수 있다고 생각한다. 묻지 마 투자를 하는 것이 문제지, 공부해서 확률 높은 수익이 보이는 부동산에 투자하는 건 지금 당장이라도 했으면 한다. 

독자들께 직접 여쭙고 싶다. 부동산, 국내 주식, 해외 주식, 코인, NFT 등 투자 대상들 중에 어떤 투자 대상의 리스크가 가장 커 보이는가? 가장 리스크가 낮다고 판단되는 대상은 무엇인가? 여러분들이 다시 20대가 된다면 어떤 투자를 할 것인가? 어떤 투자 공부를 할 것인가?

물론 정답은 없다. 내가 가장 잘 알고 가장 잘 할 수 있는 투자를 하고 사업을 하는 것이지, 묻지 마 투자나 뜬금없는 사업을 하는 것은 위험에 빠질 수 있는 행위가 될 것이다. 

20대 분들께 부동산 투자를 무조건 시작하라고 제안하는 것이 아니다. 어떤 투자를 해도 좋으니 제대로 공부하자는 말을 하고 싶은 것이다. 난 주식이나 코인은 잘 모른다. 하지만 부동산만큼은 누구보다도 잘 설명할 수 있다. 100%는 아니더라도 리스크가 낮고 확률이 높은 방법도 알고 있다. 

부동산에서 가장 중요한 것은 입지라고 한다. 그렇다면 입지 좋은 곳을 찾아 투자하는 것이 부동산 투자일까? 그렇게 단순하게 판단해서는 안 된다. 입지는 의사결정의 중요한 요소일 뿐이다. 입지에는 일자리가 있고, 교통환경이 있고, 교육환경이 있으며, 상권도 존재한다. 그리고 환경 쾌적성이라는 것도 존재한다. 이 모든 조건들의 조합으로 그 입지에 살고 싶어 하는 사람들이 많은지 적은지 그리고 앞으로도 많을지 아니면 줄어들지를 예상하는 것이 입지 공부다. 

부동산의 과거, 현재, 미래를 분석조차 하지 않고 묻지 마 투자를 하는 것에는 무조건 반대다. 하지만 내가 살고 싶고, 다른 사람들도 살고 싶어 하는 주택을 매수하는 것은 언제든 추천이다. 다만 본인이 감당할 수 있는 레버리지라면 말이다. 단기 투자 즉, 몇 개월 내에 수익을 내기 위한 투자를 하는 경우는 영끌 투자를 할 수도 있다고 생각한다. 하지만 내 집 마련 목적으로 집을 매수하는 경우 감당할 수 없을 정도로 대출 받는 경우는 거의 없다고 생각한다. 만약 감당할 수 없는 수준의 원리금 부담이 있는 부동산을 매수한 경우는 매도해야 한다. 그건 당연한 것이다.

하지만 모든 20대들이 감당할 수 없는 대출을 받아 묻지 마 부동산 투자를 하고 있다고 누명을 씌우는 일방적인 평가들은 비판받아야 한다.

집 사지 말고 펀드 가입을 하라든지, 20대는 무조건 집 사지 말라는, 부동산의 상식조차 없는 묻지 마 조언들은 그만 들었으면 좋겠다.

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘김학렬의 부동산 투자 절대 원칙’(2022), ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘대한민국 부동산 투자’(2017), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​

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