[가장 보통의 투자] 고금리 시대, '리츠'가 주목받는 이유

[비즈한국] 한국은행이 총재 공석 상태에도 기준금리를 연 1.5%로 올리면서 투자자들의 셈법도 복잡해지고 있다다. 한국은행 금융통화위원회가 14일 전격적으로 기준금리 추가 인상한 것은 지난달 소비자물가가 4%를 넘어서는 등 인플레이션 우려가 커지고 있고, 미국 등 전 세계 주요국들의 긴축 속도가 빨라질 것이란 전망 때문이다.

금리가 인상되면 주식시장에는 어떤 영향을 미칠까. 이에 대한 의견은 분분하다. 금리 인상이 증시 자금이 예금과 달러 등으로 자금이 이동돼 주가 하락과 채권 투자 감소로 이어진다는 의견이 있는 반면, 금리 인상이 경기 회복 시기에 이뤄져 주가에 긍정적이라는 분석도 있다. 통계적으로는 어떨까. 장보성 자본시장연구원 연구위원은 “기준금리 인상 시 코스피 지수의 하락 빈도가 15회, 상승 빈도가 6회로 하락이 더 빈번했지만, 낙폭(-0.38%)은 미미했다”​며 “​기준금리 인하 시 코스피 지수가 상승한 빈도는 12회, 하락한 빈도는 14회로 대칭적이었다”​고 말했다.

일단 과거 기준금리 결정 여부가 증시에 큰 영향을 미치지 않았던 만큼 이번에도 비슷한 결과를 보일 전망이다. 실제로 이날 금리 인상은 시장의 예상과는 달랐지만, 불확실성이 해소됐다는 안도감에 코스피는 2700선을 유지했다. 결국 경기상황 변동이 국내 통화정책보다 주가에 미치는 영향이 더 클 것이란 관측이다. 장보성 연구위원은 “통화정책의 경우 관련 지표와 증시 수익률 간 상관관계가 상대적으로 약하고 영향의 지속 기간도?1~2개월에 불과하다”​고 분석했다. 

오히려 금리 인상의 영향으로 장기적으로는 안전 자산인 채권 가격이 하락해 주식 등 위험자산에 대한 선호도가 높아질 수 있다. 이 때문에 증시로의 자금 이동 가능성도 눈여겨봐야 한다는 분석도 나온다. 어쨌거나 미국 이외에도 유럽 등 주요국 중앙은행들도 긴축을 고려하고 있는 상황이기 때문에 ‘금리 인상’​은 올해 계속될 이슈일 전망이다.

금리 인상기 투자자들은 수익을 낼 수 있는 투자법에 대해 관심이 많다. 일반적으로 금리 인상기 수혜 주로는 금융주와 보험주, 통신 등 경기방어주, 리츠 등이 꼽힌다. 특히 최근 주목받고 있는 것은 리츠다. 리츠는 투자자들로부터 자금을 모아 부동산이나 관련 지분·자본에 투자해 수익을 배당하는 상품이다. 부동산 직접투자는 리스크도 크고 거액의 투자금이 필요하지만, 리츠는 소액으로도 부동산에 투자하는 효과를 낼 수 있다. 주식처럼 사고팔 수 있어 소액으로도 투자가 가능하다. 게다가 배당률이 높은 편이라 안정적으로 일정 수익을 얻을 수 있다. 주가 변동과 상관없이 이익의 90%를 반드시 배당해야 하기 때문에 안정적 배당 성향의 중위험·중수익 상품으로 평가된다. 한국리츠협회에 따르면 지난 2020년 기준 상장 리츠의 평균 배당률은 7.1%다. 이 때문에 경기 회복에 대한 기대감과 함께 인플레이션도 방어할 수 있는 상품으로 주목받고 있다. 특히, 이달 들어 상장 리츠의 주가는 고공행진을 보이고 있는데, 이지스레지던스리츠, 제이알글로벌리츠는 이날 장중 신고가를 경신했다.

삼성증권은 지난해 ‘금리 상승 시 리츠의 영향’​을 분석한 바 있다. 역사가 짧은 국내 리츠 대신 60년 역사를 지닌 미국 리츠의 금리 인상기 성과를 살펴봤다. 미국의 6회 금리 인상기 중 3회는 리츠가 벤치마크(S&P 500)를 웃돌았고 2회는 동일했으며 1회는 하회했다. 즉, 금리 인상은 경기회복을 시사하기 때문에 부동산의 펀더멘털 개선을 반영해 금리와 리츠 주가는 동행하는 모습을 보였다는 것이다. 하위 섹터별로 금리 인상기에도 양호한 성과를 보인 섹터는 주택과 스토리지 섹터였다. 여타 자산 대비 주택은 임대료 인상이 가장 빠르고 용이해 임대료에 금리 인상분의 전가가 가능하기 때문에 인플레이션 헤지에 완벽한 자산으로 평가받는다는 게 삼성증권의 설명이었다. 부동산 가격과 임대료를 끌어올리는 경기 회복이 금리 인상에 대한 시장의 우려보다 더 큰 영향을 미친 것이다.

물론 물가 상승과 경기 침체가 동반되는 스태그플레이션 상황에서는 경계할 필요가 있다. 홍지환 NH투자증권 연구원은 “일반적으로 인플레이션 환경하에서 리츠가 보유한 부동산의 가치가 상승하고, 임대료가 상승되며 리츠의 이익이 증대한다”​면서도 “​물가 상승에도 경기가 침체되는 스태그플레이션 상황에서 리츠 성과가 부진할 것”​이라고 밝혔다. 여러 종류의 리츠 가운데서도 경기 민감 리츠에 주목해야 한다는 게 홍 연구원의 조언이다. 그는 “​높은 물가 환경에서 좋은 성과를 거둬왔던 호텔·쇼핑센터·노인주거시설·오피스 등 경기 민감 리츠 섹터에 집중할 필요가 있다”​​고 했다. ​

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