[부동산 인사이트] 20년 뒤 서울서 뜨는 곳 미리 보기

[비즈한국] 서울시가 ‘2040 서울도시기본계획(안)’을 발표했다. 서울시가 추진할 각종 계획의 지침이 되는 최상위 공간계획이자 ‘국토계획법’에 따른 법정계획이며, 향후 20년 서울이 지향할 도시공간의 미래상을 담은 장기계획이다. 이번 계획은 1990년 최초의 법정 도시기본계획이 수립된 이후 다섯 번째로 수립되는 계획이다. ‘국토계획법’ 상 5년마다 재정비해야 하는 규정에 따라 2014년에 수립된 ‘2030 서울플랜’을 대체하는 계획이다.

‘2040 서울도시기본계획(안)’은 향후 20년 서울이 지향할 도시공간의 미래상을 담은 장기계획이다. 사진=서울시청

다음 세대를 위한 사회적‧환경적 지속가능성을 담아내는 등 우리 주변을 둘러싼 사회여건을 반영했다. 또한 기존의 경직적‧일률적 도시계획 규제에서 탈피해 다양한 미래의 도시모습을 담을 수 있는 유연한 도시계획 체계로 전환하며, 시민들의 일상생활공간 단위에 주목해 시민 삶의 질을 높이고 서울의 도시경쟁력을 강화하는 데에도 무게를 더했다고 발표했다.

이를 위해 6대 공간계획을 제시했다. ①‘보행 일상권’ 도입 ②수변 중심 공간 재편 ③중심지 기능 강화로 도시경쟁력 강화 ④다양한 도시모습, 도시계획 대전환 ⑤지상철도 지하화 ⑥미래교통 인프라 확충이 그것이다. 6개 공간 계획을 하나씩 정리해 보자.

먼저 주거‧업무 등 공간경계가 사라지고 ‘나’ 중심의 라이프스타일이 강해진 디지털 대전환시대를 맞아 ‘보행 일상권’ 개념을 새롭게 도입한다고 한다. 주거 용도 위주의 일상공간을 전면 개편해 서울 전역을 도보 30분 범위 내에서 주거‧일자리‧여가를 모두 누리는 공간으로 만든다는 것이다.

두 번째로 서울 전역에 고르게 분포돼 있는 61개 하천의 잠재력을 끌어내 수변을 시민의 일상을 풍요롭게 하는 생활공간으로 만든다. 안양천‧중랑천‧홍제천‧탄천 등 4대 지천은 특화거점을 찾아 명소화 하고 접근성을 강화할 계획이다.

세 번째로 성장이 둔화된 3도심(서울 도심‧여의도‧강남)은 기능을 고도화해 서울의 도시경쟁력을 높이는 계획이 포함됐다. 서울 도심의 경우 보존 중심의 규제, 정비사업 제한으로 떨어진 활력을 되살리기 위해 남북 4대 축(광화문~시청 ‘국가중심축’, 인사동~명동 ‘역사문화관광축’, 세운지구 ‘남북녹지축’, DDP ‘복합문화축’)과 동서 방향의 ‘글로벌산업축’의 ‘4+1축’을 중심으로 서울도심 전체를 활성화할 구상이라고 한다.

네 번째로 도시를 주거와 공업, 산업, 녹지로 구분하는 ‘용도지역제’는 새로운 도시계획 패러다임인 ‘비욘드 조닝(Beyond Zoning)’으로 전면 개편한다. 용도 도입에 자율성을 부여하고 복합적인 기능 배치를 가능케 하는 새로운 도시계획체계다. 일률적이고 절대적인 수치기준으로 작용했던 ‘35층 높이기준’도 삭제해 보다 유연하고 창의적인 건축이 가능한 스카이라인 가이드라인으로 전환할 계획이다.

다섯 번째, 지상철도는 지하화해 신 도심활력을 이끄는 새로운 공간으로 전환하기로 한다. 여섯 번째로 자율주행 등 새로운 미래교통 인프라를 도시계획적으로 확충한다. 서울 전역에 ‘모빌리티 허브’를 구축하고 서로 연계해 입체적인 도시로 개발할 계획이라고 한다.

2040년까지 펼쳐나갈 다양한 계획이다. 하지만 뉴스에서 이 다양한 계획을 다룬 방식은 좀 아쉽다. 일괄적으로 같은 보도자료를 기사화한 것처럼 35층 규제 완화에 대한 헤드라인으로 도배됐다. 거의 모든 언론사가 같은 주제를 다뤘다.

많은 기사들이 35층 규제 완화에 대한 헤드라인으로 도배됐다. 하지만 ‘2040 서울도시기본계획’에는 35층 규제 완화보다 더 큰 이슈들이 많다.

물론 35층 규제 완화는 중요한 이슈다. 서울의 스카이라인을 바꿀 수 있는 계기가 된 것이므로. 하지만 2040 서울도시기본계획에는 35층 규제 완화보다 더 큰 이슈들이 많다.

가장 중요한 이슈는 서울의 일자리 3대장이라고 할 수 있는 서울도심, 여의도, 강남의 기능을 다시 집중시키고 이 3대 일자리 지역으로 연결되는 교통망을 확충하겠다는 것이 메인 이슈다. 결국 더 확장이 불가능한 서울의 경우 이용할 수 있는 모든 입지들을 활용하겠다는 목적이고, 신규 택지가 아니라 기존 부지들의 효용성을 극대화하겠다는 것이 가장 중요한 주제다.

그렇다면 지금부터는 어떤 부동산에 집중해야 할까? 지금과 다른 변화를 보일 부동산에 집중해야 한다. 주거는 당연히 정비사업이고, 새로운 역할이 추가되는 한강변과 한강의 지류 주변의 변화에도 집중해야 한다. 아울러 서울의 마지막 활용 부지라고 할 수 있는 지상철 구간이 지중화되는 것이 가속화될 가능성이 높아졌다. 그렇다면 자상철 주변 지역도 주목해야 한다.

그동안 서울은 이해관계가 다른 정치적 집단들 때문에 발전적인 미래상이 보이지 않았다. 이제 서울은 새로운 정부와 함께 이전과는 다른 발전 방향으로 나아가길 기대한다. 새로운 정부와 함께 이제는 대통령, 정부, 서울시장, 서울시의회가 똘똘 뭉쳐 대한민국을 대표하는 국제도시 서울로서 자랑스러운 도시로 개발하는데 힘을 모아 주었으면 한다.

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘대한민국 부동산 투자’(2017), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장 writer@bizhankook.com