[비즈한국] ·내가 국토교통부 장관이면 어떤 방향의 부동산 시장이 되도록 하고 싶을까?
·내가 대통령이라면 어떤 방향으로 의사결정을 해야 할까?
·내가 시도지사이면 어떤 방향으로 인허가를 내줄까?
·내가 건설사라면 어떤 전략으로 공급을 할까?
이렇게 정부와 기업체 입장에서 생각을 해 보았다. 쉽지 않은 시장이다. 지역별로 완전히 다른 시장이 전개되고 있다. KB부동산 시황을 보면 여전히 상승세인 시장이 대부분이지만 하락 지역도 함께 공존하고 있다.
같은 방향일 때 정부에서는 정책 짜기가 좋고, 기업체 역시 공급 전략 짜기가 좋다. 현재 시장은 같은 방향으로 가는 곳이 거의 없다. 청약 시장에서조차 1순위 완판 단지와 미분양 단지가 혼재되어 나타나기 시작했다. 심지어는 같은 지역 내에서도 말이다. 놀라운 것은 정부 발표나 뉴스만 보면 미분양이 나야 하는 지역인데도 완판이 되는 단지들도 여전히 많다.
이런 혼란스러운 시장에서는 어떤 기준이 필요할까? 딱 하나만 보자면 부동산에 있어
최종 수요자는 실수요층이 되어야 한다는 것을 절대 잊어서는 안 된다. 투자층은 부동산 시장을 활성화하는 데에는 꼭 필요한 존재지만, 투자층이 압도적으로 많게 되면, 오히려 그 시장은 끝물이라고 보면 된다. 만약 끝물 시장이면 정부와 공급자에게도 어려운 시장이 된다. 물론 수요자 입장에서도 어려운 시장이 될 수밖에 없다.
최근 3~4년 동안 지방(특히 비규제지역)에서 유행했던 갭투자도 거의 사라지고 있다.
갭투자를 할 수 있는 물건이 없다는 것이 아니다. 갭투자든 아니든 매수할 만한 물건이 없다는 것이다.
서울 수도권에 몰려 있었던 투자층들이 지방으로 유턴을 하였다. 하지만, 2022년 현재 지방에도 갭투자 할 만한 물건이 거의 없을 것이다.
지방은 가격으로만 보면 늘 갭투자가 가능한 것처럼 보인다. 매매가와 전세가의 갭이 늘 크지 않았고 지금도 그렇다. 소위 천만 원 갭 전후 아파트들도 여전히 많다. 특히 광역시급이 아닌 중소도시는 지난 10년 동안 계속 지켜봐 왔지만 그 갭이 수도권 대비 늘 낮았다. 웬만한 서울 아파트 1채 투자할 금액이면 갭투자로 지방도시 10채도 더 살 수 있다. 절대적 투자액이 적다. 이 아파트들을 사야 하는 건가?
지금 싸다는 이유만으로 매수한다면 결국 선행 투자자들에게 투자 수익을 몰아주는 것밖에 안 된다. 투자가 아니라 기부 활동이 되는 것이다.
서울 수도권의 시세가 높다고 돈이 없는 2030들은 적은 금액으로 지방 갭투자부터 시작하라고 추천하는 전문가들이 등장했다. 결론부터 이야기하자면 공부하지 않고 무작정 투자하는 것은 무조건 반대다. 더군다나 그 전문가 강사들이 무조건 찍어주는 데로 매수해서는 안 된다.
스스로 자기평가를 해 보자. 그 도시의 인구수를 알고 있는가? 어떤 지역이 가장 인기가 있고, 그 인기가 있는 지역의 아파트들 시세를 알고 있는가? 그동안은 시세 변화를 체크해 보았는가?
해당 도시의 가장 비싼 아파트를 투자하진 않을 것이다. 그 도시의 랜드마크 아파트는 갭이 크다. 투자자들에게는 매력이 없어 보인다. 그래서 대부분 갭투자들은 랜드마크가 아닌 애매한 아파트들을 투자한다.
랜드마크 아파트와 매수하려는 아파트의 시세 차이를 한번이라도 비교해 보았는가? 그 아파트의 시세 변화 추이를 한번이라도 비교해 보았는가? 지난 1년 가지고는 부족하다. 최소한 5년 이상은 비교해 보아야 한다.
마지막으로 그 도시의 실제 거주민 입장에서 생각해 보라. 그 가격에 랜드마크 아파트를 살 것인지 갭투자 대상 아파트를 사겠는지 스스로 판단해 보라.
지방 갭투자는 입지 분석, 상품 분석, 가격 분석이 어려워서 포기하는 경우가 많다. 그래서인지 지방 역시 갭투자가 아닌 재건축·재개발 투자를 하는 사람들이 증가하고 있다.
재건축·재개발 투자는 준공일자가 확정돼 있으면 안전한 투자가 될 확률이 높다. 만약 일정이 확정된 단지·구역을 실거주 목적으로 매수하는 층들에게는 시간만 감당할 수 있으면 매수해도 된다고 추천할 수 있다.
하지만, 투자자는 다르다. 시간과 돈이 얼마나 소요될지 판단이 되지 않으면 투자해서는 안 된다. 특히 단기간에 수익을 올릴 목적으로 잘 모르는 지역의 재건축·재개발 투자를 하려는 투자자에게는 적합한 방법이 아니다.
그래서, 아예 분양권 투자를 하기도 한다. 현 시점에서 보면 가장 안전한 투자가 될 것처럼 보이는 투자 방법일 것이다. 계약금만 있으면 되니까.
그런데, 대출에 대한 규제가 계속 강화되고 있다. 대출 조건이 안 되는 경우 이에 대한 대비가 필요하다. 분양권 투자 역시 매우 어려운 시장이다.
1997년부터 2016년까지의 롤로코스터 같은 부동산 시장에 참여해 지금까지 살아남은 투자자들에게는 지금처럼 애매한 시기에 대한 어느정도 노하우가 있을 것이다. 대부분 무리하게 투자하진 않을 것이다.
지금 우려되는 투자자들은 시장에 처음으로 진입하려는 투자자들이다. 거의 모든 부동산의 시세가 올라 있다. 심지어는 거품인지 실수요인지 판단이 어려운 시장이다.
이 시장에 진입한지 얼마 되지 않으신 분들은 무작정 투자부터 하지 말고, 부동산 공부부터 해야 한다는 당부를 드리고 싶다.
가장 먼저 입지를 공부해야 한다. 입지 공부는 수요가 증가하는지 줄어드는지에 대한 미래가치 공부다. 입지 공부와 함께 상품 공부를 해야 한다. 지금 어떤 상품들이 핫한지, 단기 트랜드인지 장기 트랜드인지 공부해야 한다. 마지막으로 적정 가격 판단을 위한 공부를 해야 한다. 싼 가격을 찾는 것이 아니라 비싸더라도 더 비싸질 수 있는 가격대인지 판단하는 기준을 세워야 한다.
부디 매주 월요일마다 업로드되는 스마트튜브 부동산조사연구소 김학렬 소장의 ‘부동산 인사이트’ 칼럼이 부동산 공부하는데 조금이라도 도움이 되고 싶다.
필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘대한민국 부동산 투자’(2017), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장
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