광주 아파트 붕괴사고로 다시 뜬 '후분양', 부실시공 대안 될까

[비즈한국] 광주 아파트 외벽 붕괴사고 후 후분양제를 요구하는 목소리가 커지고 있다. 서울주택도시공사(SH공사)​는 건축공정률 90% 시점에 입주자를 모집하며 후분양제를 강화한다고 나섰다. 하지만 전문가들은 후분양제가 부실 시공을 막을 수 있는 대안이 되긴 어렵다고 평가한다.

#광주 아파트 붕괴사고 이후 ‘후분양제’ 요구 높아져

지난 11일 광주광역시 화정아이파크 23층에서 38층까지 외벽이 무너지는 사고가 발생했다. 붕괴사고로 인해 아파트 부실공사에 대한 우려가 커졌고, 불안감이 높아진 수요자 사이에서는 후분양제 도입을 요구하는 목소리가 나온다. 건설사가 분양일정에 쫓겨 무리하게 공사를 강행하면서 부실 시공이 될 수 있다고 본 것이다.

후분양제 도입은 아파트 부실 시공이 논란이 될 때마다 거론된다. 2020년 입주한 현대건설의 향산 힐스테이트 리버시티는 부실 시공 지적이 끊이지 않았다. 난간 균열, 누수 등이 이어졌고 거실 천장에서 폐기물이 대량으로 발견돼 입주민들의 불만이 쏟아졌다. 당시에도 아파트 부실 시공의 원인으로 선분양제가 지적됐고, 후분양제 도입 요구가 커졌다. 

국내 건설 시장은 아파트를 짓기 전 먼저 분양하는 선분양제가 적용되고 있다. 아파트를 먼저 분양한 뒤 입주자가 낸 계약금과 중도금으로 건설비용을 충당한다. 이와 반대로 후분양제는 건축공정률이 60% 이상 진행된 후 아파트를 분양하는 방식이다. 

서진형 경인여대 교수(대한부동산학회 회장)는 “해외에서는 후분양제가 보편적이다. 대부분 주택을 완성한 후 상품을 확인하고 분양하는 방식”이라며 “우리나라는 급격한 도시화와 산업화로 인해 주택 수요가 급증하면서 건설회사가 먼저 자금을 받고 주택을 지어주는 형태로 발전했다”고 설명했다.

서 교수는 “후분양제는 완성된 아파트의 품질을 소비자가 확인하고 구매할 수 있으며, 분양에 대한 불안감을 해소할 수 있다는 장점이 있다. 반면 건설비용, 즉 아파트의 가격이 증가할 수 있다는 단점이 있다”고 말했다. 

2018년 정부는 ‘후분양 로드맵’을 발표하며 공공부문부터 후분양을 단계적으로 늘려 2022년에는 분양 물량의 70%를 채우겠다는 목표를 세웠다. 하지만 현재 후분양 방식은 일부 임대주택에만 적용될 뿐 민간 부문의 참여는 저조하다. 삼성물산 건설부문, 현대건설, GS건설, 포스코건설 등 국내 4대 건설사(2021년 시공능력평가액 기준)의 최근 2년간 후분양 건수는 단 한 건이다. 포스코건설의 부평 더샵센트럴시티가 민간임대사업으로 후분양을 진행한 것 외에는 모두 선분양을 선택했다. 

건설사 관계자는 “후분양은 여러 문제가 맞물려 있다 보니 진행이 쉽지 않다. 최근 후분양에 대한 요구가 있는 것은 알고 있다. 하지만 건설사에서 후분양을 확대할지는 확답을 하기 어렵다”고 전했다. 

건설사에서 후분양제를 선호하지 않는 것은 자금 조달에 대한 부담이 크기 때문이다. 서진형 교수는 “선분양제는 토지 매입과 건설비용을 계약금, 중도금으로 충당할 수 있으나 후분양제를 선택하면 건설사의 자금 부담이 커진다. 그래서 민간에서 후분양제에 대한 선호도가 낮다”고 설명했다. 

#전문가들 “후분양제론 해결 못해, ​관리·감독이 우선”

SH공사는 분양하는 주택의 건축공정률 90% 시점에 입주자 모집 공고를 시행하기로 했다. 60~80% 공정이 완료됐을 때 후분양하던 것보다 기준을 끌어올렸다. SH공사는 설립 이래 지난해까지 8만 8416가구를 후분양으로 공급했다. 건축공정률 90% 시점의 공급은 SH공사가 국내 최초로 시행한다.

SH공사 관계자는 “공정률 90%는 보통 준공 전 3개월 전 시점이 된다. 마감 공사도 일부 진행되고 있을 것으로 예상한다”면서 “선분양은 분양 계획이 잡혀 있어 공기에 쫓기는 경우가 많다. 그로 인해 부실 시공이 생기곤 하는데 후분양을 하면 공기에 쫓기지 않아도 되기 때문에 부실 시공을 줄일 수 있다고 본다”고 말했다. 

부실 시공의 보완책이 후분양제인 것처럼 바라보는 시각이 많지만 업계 전문가의 의견은 다르다. 서진형 교수는 “부실 시공은 공기 단축과 관련 있다. 공사기간을 줄여야 건설비용도 적게 들다 보니 시간 단축 과정에서 부실 시공이 나오는 것”이라며 “후분양제를 선택한다고 해도 비용 축소를 위해 공사기간을 줄이면 부실 시공이 나올 가능성도 크다. 부실 시공을 줄이기 위해서는 공사 현장 관리와 감리 강화 및 체계화가 우선돼야 한다”고 설명했다. 

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원도 “‘하자’라고 불리는 사안은 마감 공사에서 집중적으로 발생하기 때문에 마감 공사가 진행되지 못한 수준에서 진행되는 지금의 후분양제는 건축물의 품질 확보에 미치는 영향이 한정적”이라며 “공정률이 90%까지 올라가도 마찬가지다. 특히 결로, 층간소음, 지하주차장 누수 등은 입주를 해야만 확인되는 경우도 많다. 건축물의 품질 확보를 위한 목적이라면 후분양제가 도입되더라도 효과는 미미할 수 있다”고 전했다. 

부실 시공의 원인을 한 가지로만 꼽을 수 없다는 점도 간과할 수 없다. 전영준 한국건설산업연구원 연구위원은 “부실 시공의 원인을 어느 한 가지로 꼽긴 어렵다. 비용 절감을 위한 하도급 업체의 편법 활용도 문제고, 최근에는 건설 물량이 늘며 숙련 인재가 부족해지는 상황도 더해졌다. 공동주택 현장의 경우 준공일이 정해져 있어 시공사가 공사 지연의 원인을 떠안고 가면서 생기는 구조적 문제도 있다”고 말했다.

전 연구위원은 “준공일 변동이 가능한 문제는 후분양제로 일부 해결이 가능하겠지만 근본적 문제 해결방식이라 보긴 어렵다”면서 “부실 시공을 막기 위한 제도와 규제는 계속해서 강화돼왔다. 관리·감독의 사각지대가 없어야 한다는 것이 중요하다”고 지적했다. ​

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