[부동산 인사이트] 서울서 10년 간 급등한 지역, 10년 뒤 급등할 지역

[비즈한국] 10년간 서울 아파트 평균 매매 가격을 비교해보자. 다음 표는 2011년과 2021년을 비교한 결과다. 

가격의 변화만 살펴봐도 지역별 이슈를 파악할 수 있다. 성동구가 가장 크게 상승했고, 이어서 서대문구, 마포구, 강동구, 동작구, 동대문구, 종로구, 노원구 등의 순이다. 상승 폭이 가장 낮은 곳은 양천구다. 이어서 용산구, 강남구, 구로구 등의 순이다.

가격이 많이 오른 지역은 오른 이유를 보면 되고, 가격이 오르지 않은 지역은 오르지 않은 이유를 보면 된다. 

같은 생활권에 인접해 있는 서초구와 강남구를 비교해 보자. 지난 10년간 서초구와 강남구에는 어떤 변화가 있었을까? 랜드마크 아파트끼리 비교해보면 된다. 2011년 서초구에는 랜드마크 아파트로 특별히 부각되는 아파트가 없었다. 재건축 이슈가 있었던 래미안퍼스티지와 반포자이 등 반포동의 몇몇 아파트들만 언급될 뿐이었다. 현재는 반포동, 잠원동, 방배동, 서초동 등 서초구의 모든 아파트가 주도하고 있다. 입주 아파트 중에서는 아크로리버파크(34평형, 45억 원 실거래), 재건축 아파트 중에서는 반포주공1단지(32평형, 65억 원 실거래) 등의 아파트들은 강남구를 포함해도 현재 가장 잘나가는 아파트들이다. 

2010년 이전 강남구의 랜드마크 아파트는 단연 삼성동 아이파크와 도곡동 타워팰리스였다. 재건축 이슈가 있는 아파트까지 포함하면 압구정동 현대 아파트, 대치동 아파트, 개포동 아파트가 언론의 관심을 독차지했었다. 강남구가 압도적으로 모든 면에서 1위의 위상을 가지고 있을 때였다. 지금 강남구의 랜드마크는 좀 모호하다. 래미안대치팰리스가 입주 아파트 중에서는 최고가이고, 재건축 대상 아파트 중에서 압구정 현대아파트가 최고가 아파트이긴 하지만, 여전히 서초구 아파트들에는 뒤지고 있다. 

물론 강남구의 이슈 또한 재건축이기 때문에 계속 재건축하는 아파트가 스포트라이트를 받을 것이다. 아마도 앞으로 10년 동안 가장 많이 언급되는 지역으로, 예전 강남구의 위상을 되찾으려는 시도가 계속될 것이다. 지금 상승률은 하위권이지만 10년 후면 다시 상위권으로 올라갈 확률이 높다.

이런 랜드마크 아파트를 활용해 과거와 현재의 위상을 비교해보면 지역별 이슈가 쉽게 드러날 것이다.

시세 상승 1위를 했던 성동구도 마찬가지다. 10년 전에는 유명한 아파트가 한 단지도 없었지만, 지금은 성수동의 주요 아파트들이 성동구의 위상을 몇 단계 높여 놓았다. 트리마제, 아크로 서울 포레스트, 갤러리아포레 등등 이제 강남구에서 부러워하는 아파트들이 즐비하다. 

시세 상승이 낮은 곳은 대부분 확실한 현재의 랜드마크가 없을 가능성이 크다. 용산구의 랜드마크는 어디일까? 동부이촌동이 가장 잘나가는 지역이다. 하지만 어떤 단지가 가장 좋다고 평가할 수는 없다. 아마도 이촌동 한강맨션, 서빙고동 신동아아파트가 재건축하고 한남뉴타운이 재개발되어 용산구를 평정할 때쯤이면 용산구의 위상도 달라져 있을 것이다.

마지막으로 상승 최하위 지역인 양천구를 보자. 재건축 이슈가 뜨거웠던 2006년 목동 아파트단지들은 정말 잘 나갔었다. 평당 1000만 원 하던 아파트가 모두 3000만 원이 넘었으니까. 금융위기 이후 재건축에 대한 이슈가 꺼지면서 목동 아파트의 시세는 빠지기 시작한다. 최근 10년 동안 꼭지였던 때와 현재를 비교하는 것이니 가격 상승이 없을 수밖에 없다. 양천구는 계속 이렇게 하위권일까? 이에 대해서는 재건축이 다시 부각되는지만 따져보면 된다. 

목동 아파트는 재건축이 될까? 당연히 될 것이다. 그럴 경우 이곳의 앞으로 10년은 무조건 시세 상승을 예상할 수 있다. 상승 하위권인 양천, 용산, 강남, 구로는 남은 재건축 이슈로 앞으로 10년 동안 가장 큰 변화를 보여주는 곳이 될 것이다. 새옹지마라는 말을 써야 할 타이밍이 되는 것이다.

그렇다면 언제 사서 언제 팔아야 할까? 매도 타이밍과 매수 타이밍 선정에 관한 것이다. 타이밍에는 정답이라는 것이 있을 수 없다. 모든 사람의 기대 수준이 다르기 때문이다. 다른 사람의 기준에 내 판단을 맞춰서는 안 된다. 무조건 자신의 의사결정이어야 한다. 단타의 기준이 다르고, 장기 투자의 기준이 다르다.

하지만 분명히 이야기할 수 있는 건, 바닥에서 사서 머리에서 팔 수는 없다는 것이다. 그건 욕심이다. 투기하는 마음이다. 어떤 분들은 시세 차트를 보면 바닥을 알 수 있다고 한다. 물론 알 수 있다. 문제는 바닥인 그 시점에는 절대 알 수 없다는 것이다. 최소 3년 이상은 지나봐야 그 시점이 바닥이었다고 판단할 수 있다. 머리로 파악하는 것 자체가 모순이다. 양호한 입지의 경쟁력 있는 상품이라면 오르락 내리락을 반복하면서 우상향할 터인데 머리가 무슨 의미가 있을까?

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘대한민국 부동산 투자’(2017), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​

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