[비즈한국] 2021년 부동산 아파트 시장의 분야별 시상식을 해 보자.
먼저 매매가 상승률 상위 부문이다. 광역시도 단위에서는 인천광역시가 1위다. 인천은 지난 10여 년 동안 상위 순위에 랭크 된 적이 없다. 늘 서울과 경기도에 밀려 중위권 순위가 최대 성적이었던 것을 감안하면 2021년 인천의 상승은 놀라운 결과이다. 서울과 경기도의 높은 시세 수준과 비교해서 상대적으로 저렴했던 인천이 수도권 수요 이동을 결과를 보여줬다. 인천의 서울 수요 수용 추세는 2022년에도 지속될 것으로 예상된다.
2위 경기도 역시 3년 째 상위 순위에 랭크되고 있다. 경기도의 상위 지역들은 이미 대출 제한 금액에 이른 아파트가 꽤 많이 상승했고, 2021년에는 대출 가능한 중하위 지역들의 상승이 많았다.
3위는 제주도였다. 2020년까지 2년 간의 조정 기간을 거치고 2021년 2분기부터 폭발적으로 상승했다.
시군구 단위로 보자. 경기도 오산시의 아파트 매매가 상승률이 1위다. 화성시, 평택시, 수원시의 중간 입지로 주변 호재를 함께 공유하며 인구 유입을 이끌어 신규 아파트 및 구축 아파트 모두 골고루 상승하는 기염을 토했다.
2위는 인천 연수구다. 2021년은 송도국제도시의 해라고 할 정도로 송도 내 아파트뿐 아니라 오피스텔 시장도 가장 핫한 곳이었다. 송도동의 시세 상승으로 최근에는 송도가 아닌 연수구의 거의 모든 지역이 상승하고 있다.
3위는 경기도 시흥시다. 광역 교통망이 개통됐거나 추가로 개통될 예정이다. 트리플 역세권 지역도 탄생하게 될 것이고, 역세권이 되는 지역에는 어김없이 신도시가 개발되어 있어 서울을 중심으로 하는 수도권 수요층들을 지속적으로 유입시키고 있다.
두 번째 시상은 전세 부문이다. 매매가 상승 1위에 이어 전세가 부문도 인천광역시가 1위를 했다. 단순히 투자 수요의 급증이 아니라 실수요가 증가했다는 것을 증명하는 수치다. 결국 서울에서 이주해 온 층들이 계속 유입되고 있음을 알 수 있다. 2022년 인천에 입주 물량이 많다. 인구가 3배 이상 많은 서울보다 입주 물량이 더 많다. 정상적인 시장이라면 인천의 시세 조정을 예상해야 하지만 서울 수요가 계속 유입되면 결국 인천 내 인기 입지의 새 아파트들은 지속적으로 시세 상승을 이끌 것이다.
2위, 3위 역시 경기도, 제주도 순이다. 투자 수요 위주가 아니라 실수요 위주로 2021년 부동산 시장이 전개됐음을 알 수 있는 결과다. 정부에서는 왜 규제 일변도의 부동산 정책이 효과가 없을 수밖에 없는 이유를 단적으로 설명해 주고 있다. 실수요 위주의 정책이 필요하다.
시군구 단위 전세 시세 상승률 1위 지역은 경기도 시흥시, 2위는 오산시, 3위는 안성시다. 모두 서울 실수요층이 이동한 지역들이다.
세 번째 부문은 최고가 아파트 부문이다. 기준은 국민주택 규모 85㎡(전용면적)로 한정했다. 2021년 최고가 아파트는 서울특별시 서초구 반포동 소재 반포주공1단지다. 32평형이 65억 원에 거래됐다. 하지만 언론사에서는 거의 기사화 하지 않았다. 대부분 2위를 한 서초구 반포동 아크로리버파크 34평형이 45억 원에 거래된 것에만 집중됐다. 두 단지 모두 의미는 있다. 반포주공1단지는 재건축 아파트로서 미래가치에 대한 평가이고, 아크로리버파크는 현 시점의 실거주 가치 1위 아파트라는 평가를 할 수 있다. 이 아파트들이 대한민국 아파트들의 현재 가격 상한선이라고 보면 된다.
네 번째 분야는 최대 거래 단지다. 1위는 경상북도 포항시 힐스테이트초곡이다. 지난 1년간 총 1290건이 거래됐다. 2위는 같은 포항시 한화포레나포항이다. 3위는 경남 거제시 더샵거제디클리브다. 이 3개 단지는 모두 1000건 이상 거래됐다. 3단지 모두 분양권 거래다. 투자자들의 경우 규제정책 때문에 아파트를 매매할 수 없기 때문에 분양권 거래 시장으로 투자 수요가 몰린 것으로 평가된다. 이렇게 비규제지역 및 비규제 상품으로의 풍선효과는 202년에도 지속될 것으로 예상된다.
마지막 다섯 번째 부문은 청약 경쟁률이다. 단지 평균으로 순위를 평가하면 동탄2신도시동탄역디에트로가 809 대 1로 1위를 차지했다. 이어 과천지식정보타운린파밀리에가 718 대 1로 2위, 위례자이더시티가 617 대 1로 3위를 기록했다.
개별 타입으로 평가하면 흑석리버파크자이 149A 타입의 경쟁률이 1998 대 1로 1위, DMC SK뷰아이파크포레 127 타입이 1976 대 1로 2위, 부산 대연푸르지오클라센트 111A타입이 1918 대 1로 3위를 차지했다.
규제 여부와 관계없이 신규 청약 시장은 여전히 가장 인기 시장이다. 지난달 칼럼에서도 지적했듯 이번 정부의 분양가 책정 정책 때문에 청약 시장을 과열 시장으로 변질시켰다. 분양가 정책의 변화 없이는 청약 시장은 몇몇 소수에게만 로또 당첨 혜택이 부여될 것이다.
이렇게 2021년 부동산 시장을 5개 부문으로 정리해 보았다. 대한민국 부동산 역사상 가장 다사다난했던 한해가 아니었나 싶다. 다음 주 칼럼에서는 2022년 부동산 시장을 전망하면서 어떻게 이 시장에서 살아남을 수 있는지 대안을 제시해 보고자 한다.
필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘대한민국 부동산 투자’(2017), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장
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