[비즈한국] 뉴스에 올라오는 기사를 보면 대부분 집값이 더 올라갈 것이냐 빠질 것이냐를 궁금해한다. 하지만 지금 시장에서는 향후 상승·하락 전망이 중요한 것이 아니다. 집값 안정을 위해 쉴 새 없이 부동산 규제를 쏟아낸 현 정부의 정책은 과연 의도대로 작용하고 있는 것인지를 확인해야 한다.
#정부 서울 수요 판단 오류, 수요자가 원하는 ‘공급’ 확대 필요
정부는 수요를 잘못 판단했다. 서울 부동산 수요를 현 인구 1000만 명이라고 봤기 때문에 정책이 엉뚱하게 나오고 있다. 서울은 2000만 명 이상의 수요를 가진 도시다. 경기도, 인천 등의 수요는 물론 수도권에 진입하려는 수요도 대기 수요로 잡아야 하기 때문이다. 서울은 규제로 인해 다주택자들만 추가 주택을 매수하지 못하고 있을 뿐, 실수요로도 대기 수요는 차고 넘친다.
하지만 지방은 다르다. ‘인구=수요’다. 규제 정책이 투기수요의 진입을 막기 때문에 시장 규제책을 내놓으면 시세가 빠지는 모습을 보인다. 반대로 규제가 풀리면 바로 반응을 보인다.
서울의 부동산 시장은 2017~2018년 시장의 자율 작용으로 조정 단계를 밟았다. 매년 3만~4만여 세대의 입주 물량이 쏟아지면서 시장이 알아서 조정됐다. 특히 2019년부터 2020년까지는 입주 물량이 4만여 세대가 넘어서면서 수치만으로는 시장 안정이 예상됐다. 그러나 지난해부터 올해까지 서울 집값은 폭등 수준에 가까울 정도로 크게 상승했다.
3기 신도시 등 신규 공급계획을 끊임없이 발표했지만 정작 사람들이 원하는 곳을 긁어주지는 않는 정책이 서울 시세 급등에 불을 지폈다. 시장 참여자가 ‘공급을 늘려야 한다’고 목소리를 높인 것은 절대적인 물량뿐 아니라 수요자들이 선호하는 입지의 낡은 물량을 새것으로 바꿔야 한다는 의미였다.
물량이 없다는 것은 ‘사람들이 선호하는 입지와 품질의 주택이 적은 것’이다. 그런데도 낡은 주택을 새 주택으로 바꾸지 못하게 만든 게 현 정책이다.
게다가 저가의 분양가 정책은 없던 수요까지 새롭게 만들어 냈다. 신규 아파트 분양가를 시세보다 낮추지 않으면 분양보증을 해주지 않는다. 서울 강남구, 서초구에서는 인기 아파트가 3.3㎡(약 1평)당 1억 원 이상으로 거래된다. 하지만 인근 최고 인기 입지의 새 아파트는 분양가를 5000만 원 전후로 책정하는 상황이다. 입지와 상품 프리미엄이 반영된 시세는 전혀 고려하지 않는다. 수요가 몰리지 않을 수 없다.
강북도 마찬가지다. 최근 인근에 공급된 물량이 없어 10년 전 시세로 분양가를 낮추지 않으면 분양보증을 내주지 않겠다는 지역도 있다.
#양도세 강화 규제로 매물 묶여, 실수요자는 첫 집 마련 고려할 시기
지난 5년간 현 정부는 단 한 번도 ‘지금 집을 사라’고 직접 언급한 적이 없다. 집값은 하락할 것이니 지금 집을 사지 말라는 메시지를 던지고 있다. 그래서 정작 집을 사야 할 사람들은 결정을 미루다가 집을 못 사게 되었다. 일명 ‘벼락거지’의 탄생이다.
현 정부의 부동산 규제 정책 중 가장 큰 실책은 다주택자의 탈출 창구를 막아놓은 것이다. 보유세를 올리기 전 이미 양도세 출구를 막아 매물이 나올 수 없게 만들었다.
취득세와 보유세를 합쳐도 양도세만큼 높지 않다. 팔고 싶은 이들이 많은데도 양도를 못 하게 탈출구를 막아버렸다. 양도세를 기본세율로 부과하면 집값은 무조건 내려간다. 양도세를 개방한 상태에서 보유세를 올려야 거래가 된다.
최근 증여가 증가하는 것은 정말 아쉽다. 시장에 나왔어야 할 상품이 계속 묶여 있다. 증여의 경우에도 증여세와 취득세를 내야 하는데, 오죽했으면 증여를 선택하겠는가. 양도세를 풀면 매물도 나오고 세금도 걷히면서 자연스럽게 가격이 제자리를 찾아갈 것이다.
시장이 좋지 않다 보니 심리적으로 쫓기는 무주택자나 어설픈 투자 수요자가 최근 어리석은 선택을 하는 비율도 증가하고 있다. 소위 ‘묻지마 투자’다. ‘누가 부동산으로 돈 벌었다더라’라는 풍문에 조급하게 대처하는 것은 절대 금물이다.
실거주자라면 약간은 비싸게 매수해도 문제 되지 않는다. 미래가치를 분석한 후 매수한 주택은 향후 10년 전후로 거주할 실수요이고, 그 기간 집값은 우상향 할 것이기 때문이다.
반면 투자수요의 경우 가치보다 가격이 싼, 즉 저평가된 물건을 찾아야 한다. 공부는 하지 않고 전문가라는 누군가가 찍어주는 것에 몰리는 것은 ‘투기’다.
이번 정부가 다주택자 등의 손발을 묶어두고 무주택자에게 먼저 신규물량이 돌아갈 수 있도록 한 것은 칭찬할 만하다. 하지만 문재인 정부만큼 무주택자에게 기회를 노골적으로 몰아 준 적이 없다. 실수요라면 하루라도 빨리 첫 집을 마련할 것을 권한다.
지금 가장 중요한 것은 자신의 의사결정이다. 정부는 그저 판을 만들고 유지할 뿐이다. 전문가의 전망은 참고 자료일 뿐이다. 결정은 스스로 해야 한다. 2021년 부동산 시장을 정리하며 꼭 전달하고 싶은 메시지는 하나다. “내 소유의 부동산 한 채는 반드시 가져가자.”
필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘대한민국 부동산 투자’(2017), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장
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