[부동산 인사이트] 광명시 아파트값 하락, 하락장 시작일까 단기 조정일까

[비즈한국] 최근 부동산 뉴스에 이목이 쏠리고 있다. 하락 지역이 대규모로 발생했다는 뉴스가 쏟아져 나온다. 조정장을 거쳐 하락장으로 전환되었다는 분석도 있다. 정말 그럴까? 주간부동산 시황 결과를 살펴보자.

#대구·세종·전남 광양·경기 광명 아파트 시세 하락

KB부동산이 발표한 주간KB주택시장동향 조사에 따르면 이달 첫째 주(6일 기준) 아파트값이 하락한 지역이 많아졌다. 대구 서구의 하락 폭이 가장 큰 가운데 달서구, 동구, 달성구, 중구, 수성구 등 대구광역시 8개 구 중 무려 6개 구가 하락했다. 이 외에도 세종시, 전남 광양시, 경북 포항 북구, 경기 광명시 등 전국 226개 시군구 중 총 10개 시군구의 아파트 평균 시세가 떨어졌다.

대구광역시와 세종특별자치시, 전남 광양시는 최근 계속 매매가격이 하락 지수로 조사되고 있다. 그 조정 기간이 계속 연장되고 있는 것은 주목할 만하다. 

가장 관심을 많이 받은 지역은 경기도 광명시다. 아파트 가격이 전주 대비 0.01% 떨어지며 수도권에서 유일하게 마이너스 상승률을 보였다. 만약 광명시 아파트값이 지속해서 하락한다면 좀 더 신중하게 수도권 부동산 시장을 검토해볼 필요가 있다. 광명시는 행정구역은 경기도지만 서울의 배후 수요지 역할을 하는 입지 중 상위권에 포함되는 지역이기 때문이다. 

#전세 시세 하락 없이 매매가만 떨어진 광명, 대출 묶여 매매 수요 감소 

주간KB주택시장동향 조사 중 경기도만 따로 정리했다. 매매 시세로는 광명시가 유일하게 하락했다. 오산시, 평택시, 이천시, 안산 단원구, 고양 일산서구, 부천시, 파주시는 상승률이 높은 편이다. 매매가 상승률만 놓고 보면 경기도에서는 광명시가 유일하게 하락 수치를 보였다.

광명시의 아파트값 하락 원인 분석을 위해 전세 시세 변동률도 함께 살펴보자. 이전 칼럼에서도 몇 번 설명한 적이 있지만, 매매 수요에는 실수요와 투자 수요가 모두 포함된다. 반면 전세 시세는 대체로 실수요만 있다고 볼 수 있다. 전세 시세가 하락한 경기도 지역은 과천시, 안양 동안구, 성남 중원구, 의왕시, 군포시, 화성시 등 ​ 6개 시·구​다. 

전세 시세가 빠지는 이유는 두 가지다. 하나는 수요가 빠진 것이고, 다른 하나는 공급이 큰 폭으로 증가한 것이다. 전세 시세 하락 지역 6곳 모두 현재 기준으로 6개월 전후 인근에 대규모 입주가 있었다. 수요가 고정된 상태에서 공급이 증가해 전세 시세가 조정됐다고 볼 수 있다.

그렇다면 광명시 매매 시세 하락의 이유는 무엇일까? 전세 시세가 하락한 것은 아니기 때문에 실수요가 빠지거나 신규 공급이 큰 폭으로 증가한 건 아니다. 그렇다면 수요 대비 구축의 공급이 증가한 것으로 볼 수 있다. 매물이 누적되었다는 거다. 이런 경우는 호가부터 빠지기 시작한다. 

광명시는 여러 호재로 주거 수요가 몰렸다. 광명을 크게 3개 지역으로 구분하면, 북쪽 광명동은 광명뉴타운이 본격적으로 추진되면서 최근 재개발 시세가 큰 폭으로 올랐다. 중간 입지의 철산동과 하안동은 재건축으로 인기를 끈 지역이다. 하지만 최근 시세가 크게 오르자 대출이 어려워지면서 수요가 감소했다. 철산센트럴푸르지오 전용면적 84㎡(약 25평)형은 최근 15억 5500만 원에 거래됐다. 

남쪽의 일직동 KTX 역세권 4개 단지 역시 마찬가지다. 광명역센트럴자이와 광명역푸르지오는 전용면적 84㎡(약 25평)형이 14억 7000만 원에 거래됐고, 가장 최근에 입주한 광명역U플래닛데시앙 전용면적 84㎡(약 25평)형의 호가는 현재 20억 원이다. 대출 불가능 금액대다. 

광명시의 주요 현황을 정리했다. 광명시의 하락장이 시작된 것으로 보이는가? 아니면 최근 급등한 시세의 단기적인 조정으로 보이는가? 그 결론은 직접 내려보시길 바란다.

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘대한민국 부동산 투자’(2017), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​ 

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