선거철마다 등장하는 '반값 아파트' 실패할 수밖에 없는 이유

[비즈한국] 서울시가 토지임대부 주택, 일명 ‘반값 아파트’ 도입을 검토 중이다. 더불어민주당 이재명, 국민의힘 윤석열 대선후보의 부동산 공약에도 같은 주택 형태가 포함됐다. 정치권에서는 반값 아파트 공급을 부동산 안정화 대책으로 주장하고 있지만 전문가들 의견은 사뭇 다르다.  

#실패했던 ‘반값 아파트’ 선거철만 되면 ‘표심’ 잡으려 재등장

토지임대부 주택은 공공이 토지를 소유하고 건물만 일반에 분양하는 방식이다. 택지비가 분양가에서 제외되다 보니 일반 아파트보다 분양가가 최대 60%가량 낮아져 ‘반값 아파트’로 불린다.

김헌동 서울주택도시공사(SH) 사장은 15일 취임식에서 토지임대부 주택 등을 통한 주택공급을 확대하겠다고 밝힌 바 있다. 현재 서울시는 국토교통부에 SH 등 지방 공기업도 토지임대부 주택을 매입할 수 있도록 주택법을 개정해달라는 건의를 하는 등 토지임대부 주택공급 순서를 밟는 것으로 알려졌다. 

이재명 후보의 부동산 공약 핵심인 ‘기본주택’에도 토지임대부 주택이 포함돼있다. 이 후보가 임기 중 100만 호 이상의 공급을 약속한 기본주택은 30년 이상 임대 가능한 ‘장기임대형’과 ‘토지임대부 분양형’으로 나뉜다. 윤석열 후보의 부동산 공약 중 하나인 ‘역세권 첫 집 주택’도 토지임대형 주택이다. 

반값 아파트는 선거철마다 등장하는 단골 공약 중 하나다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 “최근 주택가격이 너무 많이 올랐고 이로 인해 주택 매수에 대한 진입장벽이 높아졌다. 무주택자의 상대적 박탈감이 커지다 보니 이를 해소할 방안으로 반값 아파트가 여겨지는 것 같다”고 말했다. 

또 다른 부동산 전문가는 “지금껏 토지임대부 주택이 계속해서 실패했는데도 선거철만 되면 얘기가 나온다. 불가능한 공약을 질러만 놓는 것”이라며 “결국 표심 때문이 아니겠나. 답답하다”고 말했다.

#‘막대한 재정 투입’, ‘시장 반응 미지수’…반값 아파트 다시 나올까

전문가들이 토지임대부 주택을 ‘불가능한 공약’이라 부르는 데는 그만한 이유가 있다. 이미 여러 차례 도입됐던 토지임대부 주택이 줄줄이 실패했기 때문이다. 토지임대부 주택이 처음 도입된 것은 2007년. 경기도 군포 부곡지구에 토지임대부·환매조건부 주택 804가구가 분양됐다. 

당시 토지임대부 주택은 토지소유권이 LH에 있기 때문에 매달 40여만 원의 토지사용료를 내는 조건이었다. 환매조건부 주택은 분양 후 20년 이내 매각할 경우 LH에 되팔아야 했다.

처음 도입되는 ‘반값 아파트’에 언론의 관심이 주목됐으나, 시장 반응은 싸늘했다. 1순위 청약 결과, 토지임대부 주택은 299가구에 21명이 지원해 0.07대 1의 낮은 경쟁률을 기록했다. 환매조건부 주택도 일반 공급분 321가구 모집에 45명이 지원해 경쟁률 0.14대 1이라는 처참한 결과를 남겼다. 결국 90% 이상 미분양돼 모두 일반분양으로 전환됐다. 

전문가들은 당초 반값 아파트라 불릴 정도로 저렴한 분양가가 예상됐으나, 실제로는 주변 시세의 90% 내외로 기대만큼 저렴하지 않았고, 재산권 행사에 제약 등이 있어 외면을 받은 것으로 분석됐다. 

토지임대부 주택이 다시 등장한 것은 2011년이다. 이명박 정부에서 보금자리주택 시범지구인 서울 강남구 세곡지구와 서초구 우면지구에 토지임대부 아파트를 분양했다. 우면지구 토지임대부 주택은 358가구 모집에 2468명이 몰려 6.8대 1의 경쟁률을 기록했다. 4년 전 첫 분양 때보다는 나아졌지만 함께 분양한 분납임대주택이 11.8대 1, 10년임대주택이 7.9대 1의 경쟁률을 기록한 것과 비교하면 가장 낮은 경쟁률을 보였다. 

토지임대부 주택이 ‘로또 아파트’를 양산한다는 지적도 나왔다. 우면지구의 ‘LH서초5단지’는 전용면적 84㎡(약 25평)가 약 2억 원에 분양됐으나 집값이 급등하며 현재 매매 시세가 14억~15억 원대로 올랐기 때문이다. 논란이 일자 지난해에는 주택법이 개정됐다. 토지임대부 주택을 매도할 때는 LH 등 공공기관에 입주금과 정기예금 이자 정도만 더해 팔도록 했다. 

이에 따라 추후 공급되는 토지임대부 주택에서 ‘로또 아파트’ 논란은 크지 않을 것으로 예상된다. 하지만 2007년 선보였다가 참패했던 토지임대부 주택과 환매조건부 주택을 합친 모델인 만큼 시장에서 얼마나 반응을 얻을지는 미지수다. 

여경희 수석연구원은 “토지임대부 주택의 분양가가 시세 대비 낮다 보니 수요가 아예 없지는 않을 것으로 예상한다”며 “하지만 국민 대부분이 주택을 자산으로 인식하는 만큼 전체 수요자의 인기를 끌기엔 무리가 있을 수 있다. 인식의 전환이 필요한데, 단기간 내 해결되긴 어려운 문제”라고 전했다.

한정적 공급 물량에 시장 안정 효과가 크지 않을 것이란 예상도 있다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “현재 제시된 토지임대부 주택은 국공유지에 짓는 것”이라며 “서울에서는 가용토지한계로 대량의 주택공급에 한계가 있다”고 지적했다. 

서진형 경인여대 교수(대한부동산학회장)도 “토지임대부 주택을 역세권 등에 마련한다는 계획이지만 그럴만한 부지가 거의 없다. LH에서 공급할 경우 택지 개발 등에 막대한 재원이 투입돼야 할 것”이라며 “현재 수요자들은 100% 소유권을 갖고 싶어 하는데 이를 나누는 형태를 선호하지 않을 것이다. 정책 실행에 현실적인 어려움이 클 것”이라고 설명했다.

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